7 rzeczy kt贸re musisz sprawdzi膰 zanim kupisz mieszkanie na rynku wt贸rnym

Dnia Kategoria: Inwestowanie w Nieruchomo艣ci, flip mieszkania i handel lokalami

Kwestie poruszane w ka偶dym z punkt贸w rozstrzygasz sam – na plus lub minus. Je艣li masz same plusy- kupuj. Je艣li s膮 minusy, z kt贸rymi potrafisz sobie poradzi膰 i cena jest na tyle atrakcyjna, by po艣wi臋ci膰 wi臋cej czasu 鈥 kupuj. Je艣li s膮 minusy, kt贸rych nie da si臋 usun膮膰 – raczej zainteresuj si臋 innymi mieszkaniami.

1. Lokalizacja

Lokalizacja jest najwa偶niejsza, ale to nie znaczy, 偶e mieszkanie musi by膰 w centrum miasta. Takie nieruchomo艣ci s膮 najdro偶sze i wcale nie musz膮 by膰 dobr膮 inwestycj膮! Dla przyk艂adu wroc艂awskie stare miasto to t艂umy turyst贸w, ha艂as i brak miejsc do parkowania. To nie jest dobre miejsce do mieszkania, ani na wynajem d艂ugoterminowy. Za to na wynajem kr贸tkoterminowy (turystyczny) idealne!

Mieszkania dalej od centrum kupisz w du偶o lepszej cenie, ale koniecznie oce艅 mo偶liwo艣膰 dojazdu samochodem lub komunikacj膮 miejsk膮 do pracy czy uczelni. Kluczem nie jest odleg艂o艣膰, ale czas dojazdu. Je艣li kupujesz mieszkanie na wynajem, zastan贸w si臋 komu je b臋dziesz wynajmowa膰 i gdzie ten kto艣 b臋dzie chcia艂 doje偶d偶a膰. Patrz z jego punktu widzenia, a nie swojego!

Wiele os贸b ch臋tnie kupuje mieszkania z rynku pierwotnego poniewa偶 koszty ich nabycia s膮 du偶o mniejsze ni偶 przy zakupie na rynku wt贸rnym. Ale deweloperzy rzadko kiedy buduj膮 w miejscach atrakcyjnych na wynajem. Zazwyczaj s膮 to peryferia miast bez komunikacji miejskiej, z dala od zak艂ad贸w pracy czy uczelni. Takie mieszkanie mo偶e by膰 dobre dla ciebie i twojej rodziny, ale to nie oznacza, 偶e b臋dzie to dobra inwestycja na wynajem!

2. Otoczenie

Otoczenie to nie tylko ziele艅, ale tak偶e infrastruktura, sklepy, centra handlowe, a tak偶e 偶艂obki, przedszkola, szko艂y. 艁atwo oszacowa膰 w艂asne potrzeby czy swojej rodziny, ale kupuj膮c mieszkanie w celach inwestycyjnych, trzeba wej艣膰 w sk贸r臋 nabywcy ko艅cowego i zastanowi膰 si臋, czego on b臋dzie szuka艂. Dla siebie mo偶esz rozgl膮da膰 si臋 za mieszkaniem z 艂adnym widokiem, bo maj膮c samoch贸d i tak wsz臋dzie dojedziesz. Je艣li jednak kupujesz mieszkanie na wynajem, to priorytety si臋 odwr贸c膮. Pi臋kna ziele艅 za oknem nie b臋dzie tak wa偶na, jak dobry dojazd, s膮siedztwo sklep贸w i zak艂ad贸w us艂ugowych. Pami臋taj, 偶e dla najemcy to mieszkanie b臋dzie rozwi膮zaniem jedynie na kilka lat, a nie na reszt臋 偶ycia.

3. Uk艂ad mieszkania i mo偶liwo艣膰 aran偶acji

Osobna kuchnia czy aneks? Czy jest mo偶liwy podzia艂 na pokoje lub po艂膮czenie ma艂ych pokoi w wi臋ksze?聽 Pytaj, gdzie znajduj膮 si臋 艣ciany no艣ne, bo ich nie mo偶na naruszy膰, w przeciwie艅stwie do 艣cianek dzia艂owych. Nie planuj te偶 przenoszenia pion贸w wodno-kanalizacyjnych czy przenoszenia zlewu albo 艂azienki w inne miejsce. Jest to technicznie mo偶liwe, ale rodzi ogromne problemy i b臋dzie 藕r贸d艂em usterek.

Staraj si臋 nie ogl膮da膰 mieszka艅 wieczorami. Nie b臋dziesz widzia艂, czy mieszkanie jest jasne czy nie. Zwr贸膰 uwag臋 na strony 艣wiata: mieszkania od strony po艂udniowej b臋d膮 s艂oneczne, co z pewno艣ci膮 b臋dzie uci膮偶liwe latem; mieszkania od p贸艂nocy b臋d膮 z kolei zacienione, ale mo偶e to by膰 dla niekt贸rych os贸b zalet膮; okna na wsch贸d s膮 bardzo po偶膮dane w sypialniach (ka偶dy lubi, gdy nowy dzie艅 wita go promieniami s艂o艅ca); okna wychodz膮ce na zach贸d s艂o艅ca to obietnica s艂onecznych popo艂udni, gdy wracasz do domu z pracy. Pami臋taj jednak, 偶e w臋druj膮ce po ekranie lub monitorze promienie mog膮 utrudnia膰 percepcj臋 i irytowa膰!

4. Stan prawny i dokumenty

Mieszkania z rynku wt贸rnego maj膮 cz臋sto zawi艂膮 histori臋. Oznacza to r贸偶ne, nieraz skomplikowane sytuacje prawne, wady techniczne lub zad艂u偶enia. Koniecznie sprawd藕 wi臋c ksi臋g臋 wieczyst膮 (je艣li istnieje) 鈥 numer tej ksi臋gi poda Ci sprzedaj膮cy. Nast臋pnie wprowad藕 go na stronie: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl

Sprawd藕 dzia艂 III oraz dzia艂 IV. Je艣li cokolwiek jest tam wpisane, popro艣 o dokumenty i za艣wiadczenia od sprzedaj膮cego, aby dowiedzie膰 si臋聽 dok艂adnie, czego dotycz膮 wpisy lub – je艣li jest zad艂u偶enie – to jaka jest jego wysoko艣膰.

Je艣li mieszkanie jest sp贸艂dzielczo-w艂asno艣ciowe, nale偶y uda膰 si臋 do sp贸艂dzielni i dowiedzie膰 si臋, czy mieszkanie jest zad艂u偶one. Nie zawsze sp贸艂dzielnia udzieli Ci takich informacji. Czasami b臋dziesz musia艂 p贸j艣膰 z w艂a艣cicielem lub poprosi膰 go by przedstawi艂 za艣wiadczenie ze sp贸艂dzielni o braku zad艂u偶enia (lub jego wysoko艣ci). Warto te偶 przy okazji zapyta膰 w sp贸艂dzielni, czy mo偶na prawo do lokalu przekszta艂ci膰 na pe艂n膮 w艂asno艣膰. Je艣li mieszkanie jest zarz膮dzane przez zarz膮dc臋 – to do niego si臋 kierujemy i sprawdzamy, czy nie ma jakich艣 zaleg艂o艣ci w rachunkach, kt贸re by obci膮偶a艂y to mieszkanie.

Koniecznie sprawd藕 te偶, czy w mieszkaniu jest kto艣 zameldowany i dopilnuj, 偶eby si臋 wymeldowa艂 tego samego dnia, kt贸rego jest podpisywana umowa sprzeda偶y. Notariusz zazwyczaj tego pilnuje, ale pami臋taj, 偶e nie jest jego obowi膮zkiem zabezpiecza膰 Twoje interesy, a jedynie aby upewni膰 si臋, 偶e obie strony stawiaj膮ce si臋 do aktu wiedz膮, co podpisuj膮. Je艣li podpiszesz, 偶e kupujesz mieszkanie ze s艂u偶ebno艣ci膮 do偶ywocia np. na babci臋 sprzedaj膮cego, to notariusz tylko si臋 upewni, 偶e o tym wiesz, ale nie sprawdzi, czy rozumiesz, jakie z tego k艂opoty p艂yn膮.

Rzeczy do sprawdzenia jest oczywi艣cie wi臋cej – najbezpieczniej zleci膰 je po艣rednikowi. Profesjonalny po艣rednik ma ubezpieczenie OC, wi臋c nawet jak co艣 przeoczy, to ubezpieczyciel pokryje Twoje roszczenia.

Z powodu z艂o偶ono艣ci tematu zakupu na rynku wt贸rnym, wiele os贸b kupuje na rynku pierwotnym licz膮c, 偶e zakup mieszkania 鈥瀊ez historii鈥 b臋dzie prostszy i bezpieczniejszy.
To za艂o偶enie niekoniecznie pokrywa si臋 z rzeczywisto艣ci膮, bo cho膰 nie musisz sprawdza膰 stanu prawnego mieszkania, to koniecznie powiniene艣 sprawdzi膰 dewelopera.
Jak to zrobi膰? Po pierwsze nie zak艂adaj, 偶e du偶y deweloper jest gwarancj膮 bezpiecze艅stwa i jako艣ci wykonania. Du偶y deweloper te偶 korzysta z podwykonawc贸w, kt贸rzy potrafi膮 jeden etap inwestycji wykona膰 fantastycznie, a drugi totalnie spartaczy膰!

Popro艣 o prospekt informacyjny dla danej inwestycji i zapoznaj si臋 z nim. Znajdziesz tam informacje o innych projektach zrealizowanych przed tego dewelopera. B臋dziesz te偶 wiedzia艂, czy deweloper buduje ze 艣rodk贸w w艂asnych, czy mo偶e z kredytu (im wi臋kszy udzia艂 kredytu, tym wi臋ksze ryzyko ca艂ej inwestycji). Znajdziesz te偶 informacje o s膮siaduj膮cych dzia艂kach i planach ich zagospodarowania. Koniecznie si臋 z tym zapoznaj, by nie by膰 zdziwionym, 偶e Tw贸j wymarzony ogr贸dek b臋dzie zawsze w cieniu wie偶owca, kt贸ry powstanie tu偶 obok.

5. Stan techniczny mieszkania

Je艣li zak艂adasz, 偶e b臋dziesz robi艂 generalny remont, to obecny stan mieszkania jest spraw膮 drugorz臋dn膮. Niemniej jednak warto sprawdzi膰, czy mieszkanie nie ma usterek zwi膮zanych z dro偶no艣ci膮 komin贸w, wentylacji, szczelno艣ci膮 dachu (zw艂aszcza je艣li kupujesz mieszkanie na samej g贸rze), izolacj膮 艣cian zewn臋trznych (zw艂aszcza przy pod艂odze w mieszkaniach na parterze). Takich wad 艂atwo si臋 nie usunie.

Je偶eli kupujesz mieszkanie przygotowane 鈥瀙od klucz鈥, to zapytaj, czy w mieszkaniu by艂y wymieniane instalacje elektryczne, czy robi艂 to elektryk z licencj膮, czy p艂yta indukcyjna jest pod艂膮czona przez kogo艣 z uprawnieniami, czy sprzedaj膮cy ma dokumenty, kt贸re to po艣wiadcz膮?

Podstawowe rzeczy na kt贸re powiniene艣 zwr贸ci膰 uwag臋 oceniaj膮c stan techniczny lokalu:

  1. Instalacja elektryczna
    Czy jest miedziana (nowa) czy aluminowa (stara 鈥 b臋dzie wymaga膰 wymiany)
  2. Instalacja wodno-kanalizacyjna, piony
    Stare (偶eliwne) czy nowe (PCV). Czy by艂y wymieniane w budynku? Je偶eli zosta艂y wymienione – to dobrze, ale je偶eli w najbli偶szym czasie jest planowana ich wymiana – to nie ma sensu robi膰 remontu 艂azienki czy kuchni, bo to b臋dzie oznacza膰 konieczno艣膰 skucia nowo po艂o偶onych p艂ytek.
  3. Wilgo膰, grzyb i jako艣膰 tynk贸w
    Sprawd藕 czy tynk nie oddziela si臋 od 艣ciany. Postukaj w podejrzane miejsca, je艣li s艂yszysz dudni膮cy odg艂os to 鈥瀢iedz, 偶e co艣 si臋 dzieje鈥. Nawet je艣li i tak b臋dziesz zrywa艂 tynki to problemem mo偶e by膰 wilgo膰.
  4. Wentylacja (i kominy)
    Sprawd藕 czy jest dro偶na. Najpro艣ciej zrobi膰 to w nast臋puj膮cy spos贸b. Otw贸rz jakie艣 ono w pokoju i przy艂贸偶 kartk臋 A4 do kratki wentylacyjnej, kt贸r膮 sprawdzasz (w kuchni lub 艂azience). Je艣li wentylacja dzia艂a prawid艂owo to kartka powinna zosta膰 przyssana.
  5. Okna
    Nale偶y sprawdzi膰 czy s膮 szczelne. Okna drewniane starego typu zazwyczaj nie s膮 szczelne i mog膮 wymaga膰 wymiany. Nowe okna wykonane z plastiku (lub drewna) s膮 du偶o lepszym rozwi膮zaniem. Zwr贸膰 te偶 uwag臋 czy maj膮 nawiewniki. Zbyt szczelne okna zamykane na zim臋 powoduj膮 brak cyrkulacji powietrza i mog膮 powodowa膰 zal臋ganie si臋 ple艣ni i innych nieprzyjemno艣ci. Nawiewniki zapewniaj膮 minimaln膮 wentylacj臋 w sezonie grzewczym rozwi膮zuj膮c ten problem.

6. S膮siedztwo

Kupuj膮c mieszkanie na rynku wt贸rnym warto zapuka膰 do s膮siad贸w, by podpyta膰 o mieszkanie, blok, klatk臋 schodow膮. Dowiesz si臋, co nieco o nieruchomo艣ci, a przy okazji poznasz s膮siedztwo. Im starszy i bardziej zaniedbany budynek, tym bardziej powiniene艣 by膰 czujny na postaw臋 s膮siad贸w. Cz臋sto to w艂a艣nie oni s膮 powodem, dla kt贸rego kto艣 sprzedaje mieszkanie.

Na rynku pierwotnym s膮siad贸w nie zapytasz, bo ich jeszcze nie ma. Mo偶esz jednak spokojnie za艂o偶y膰, 偶e b臋dziesz mia艂 za s膮siad贸w m艂ode pary z dzie膰mi. To nie stanowi problemu, gdy Twoje mieszkanie ma okno usytuowane z dala od placu zabaw, ale je艣li plac, piaskownica czy boisko b臋dzie w pobli偶u wej艣cia do klatki schodowej, to spodziewaj si臋 przynajmniej raz w tygodniu s艂ysze膰 pod oknem wykrzyczane: 鈥濵aaaaamo, otw贸贸贸rz!鈥

7. Wsp贸lnota/Sp贸艂dzielnia

Poza informacjami dotycz膮cymi stanu prawnego i ewentualnego zad艂u偶enia mieszkania, mo偶esz tu zdoby膰 informacje dotycz膮ce:

  1. Planowanych remont贸w budynku i cz臋艣ci wsp贸lnych
  2. Planowanej wymiany instalacji (np. elektrycznej lub pod艂膮czenie budynku do ogrzewania miejskiego)
  3. Czy jest fundusz remontowy i jaka jest wysoko艣膰 sk艂adek. Je艣li sk艂adki s膮 symboliczne, to zabraknie pieni臋dzy na remonty. Sta艂a op艂ata w wysoko艣ci 50 groszy od metra kwadratowego wystarczy zaledwie na napraw臋 nag艂ych awarii, ale ju偶 nie na remont klatki. Je艣li budynek ma by膰 utrzymany w dobrym stanie, to fundusz remontowy powinien wynosi膰 przynajmniej kilka z艂otych za m2.
  4. Jaki procent lokator贸w to d艂u偶nicy? Im wi臋cej jest tych, co nie p艂ac膮, tym wi臋cej musz膮 p艂aci膰 pozostali mieszka艅cy. Generalnie 5-6% zalegaj膮cych z czynszem lub innymi p艂atno艣ciami to norma w wi臋kszo艣ci sp贸艂dzielni mieszkaniowych. Je艣li os贸b, kt贸re nie wywi膮zuj膮 si臋 z op艂at sp贸艂dzielczych jest powy偶ej 10% og贸艂u lokator贸w, to jest to ju偶 spory problem.
  5. Je偶eli jest powo艂ana wsp贸lnota mieszkaniowa, to sprawd藕, ile lokali obejmuje. Je艣li stanowi j膮 maksymalnie 7 mieszka艅, to jest to tzw. 鈥瀖a艂a wsp贸lnota鈥, a to oznacza powa偶ny problem przy podejmowaniu decyzji, kt贸re wymagaj膮 jednomy艣lno艣ci. Tymczasem w tak ma艂ym 艣rodowisku ju偶 jeden sprzeciw obali jakikolwiek plan remontu, cho膰by by艂 on obliczony na najni偶szy nak艂ad finansowy.
  6. Dost臋p do projekt贸w instalacji 鈥 zainteresuj si臋 nim, bo mo偶e si臋 przyda膰 podczas remontu, je艣li planujesz taki wykona膰.
  7. Informacje o instytucjach i klubach dzia艂aj膮cych w okolicy, takich jak kluby sportowe, si艂ownie, przedszkola, organizacje.
  8. Kontakty do os贸b, do kt贸rych nale偶y zg艂osi膰 awarie i usterki.

Przeczytaj te偶: Najcz臋stsze pytania o inwestowanie w nieruchomo艣ci

 

Zacznij inwestowa膰 w nieruchomo艣ci

Jak Zacz膮膰 Inwestowa膰 w Nieruchomo艣ci nie maj膮c do艣wiadczenia ani kapita艂u - mini kurs

 

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *