Każdy z Was może prowadzić inny rodzaj działalności związanych z inwestowaniem w nieruchomości. Może to być najem prywatny, czy też zorganizowana działalność gospodarcza w zakresie flipów, przygotowywania gotowców, podnajmu, wynajmu krótkoterminowego itp. W zależności od rodzaju prowadzonej działalności, a przede wszystkim od zakresu wykonywanych czynności, może dojść do różnych zdarzeń powodujących uszkodzenie mienia, bądź ciała. Takie sytuacje oczywiście spowodują, że osoby trzecie mogą mieć do Was różne roszczenia (związane z naprawieniem wyrządzonych szkód).
Znamienne jest to, że w przypadku mieszkań przeznaczonych na wynajem zazwyczaj właściciele myślą wyłącznie o zdarzeniach, w których to najemca doprowadził do szkody w ich mieszkaniu. Rzadziej bierze się pod uwagę fakt, że również najemca może się zwrócić z roszczeniem za uszkodzenie swojego mienia wynikające z naszej winy.
Dlaczego osoby inwestujące w nieruchomości korzystają z ubezpieczeń OC
W pierwszej części artykułu skupię się na ubezpieczeniach pozwalających pośrednio zabezpieczyć cały majątek osobisty i rodzinny inwestorów – czyli na ryzyku Odpowiedzialności Cywilnej
(w skrócie OC) prowadzonej działalności gospodarczej, bądź w życiu prywatnym. O samym ubezpieczeniu mieszkania na flipa lub na wynajem przeczytasz tutaj.
W mojej prywatnej opinii – popartej doświadczeniem, jest to w zasadzie podstawowe ubezpieczenie przy prowadzeniu firmy, szczególnie w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej –
w takim wypadku za wszystkie szkody właściciel odpowiada całym swoim majątkiem osobistym.
W skrajnych przypadkach po wyrządzeniu (np. sąsiadom) szkód znacznej wartości oraz przy braku rozdzielności majątkowej, oprócz egzekucji majątku właściciela, możliwe będzie również np. zajęcie dochodów małżonki/małżonka. Analogicznie wygląda sytuacja, kiedy nie prowadzimy działalności gospodarczej a z naszej winy dojdzie np. do zalania sąsiadów w pionie.
Od razu zaznaczę, że zakres odpowiedzialności z ryzyka OC działalności gospodarczej jest bardzo rozległy. Możemy rozważać odpowiedzialność deliktową, kontraktową, odpowiedzialność
za pracowników, względem pracowników, podwykonawców itp. To temat na zupełnie osobny materiał. Tutaj chciałbym poruszyć podstawowe zagadnienia z tym związane – swoiste podstawy dla zapoznania z tematem.
Jakie problemy inwestorów rozwiązują różnego rodzaju ubezpieczenia OC:
- Waszej odpowiedzialności wobec sąsiadów, najemców i innych osób trzecich
- odpowiedzialności ekip remontowych, z usług których korzystacie podczas wykańczania mieszkań, remontów, przeróbek itp. – za szkody wyrządzone Wam, jak i innym osobom.
Podczas prowadzenia remontu, podziału mieszkania na kawalerki czy dzielenia na pokoje ale też chociażby przy montażu mebli zawsze istnieje ryzyko awarii, pęknięcia, wycieku, uszkodzenia ciała przypadkowych osób itp. Chyba najbardziej znanym i klasycznym przykładem jest zalanie sąsiadów – np. przy wymianie grzejników, czy montażu nowej instalacji.
Zakres ubezpieczenia OC w życiu prywatnym (bądź działalności gospodarczej) jest bardzo istotny, gdyż zgodnie z przepisami prawa to właściciel mieszkania odpowiada za powstałe z jego winy szkody na mieniu (bądź zdrowiu) najemców, sąsiadów i innych osób trzecich. Miałem do czynienia
z sytuacjami, w których najemcom spadła np. szafka na rękę, czy głowę. Roszczenia mogą wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych. Były też dużo częstsze przypadki uszkodzenia elewacji klatki schodowej podczas wnoszenia mebli itp. Że nie wspomnę o klasycznym zalaniu sąsiada z powodu przecieku wężyka…
Jakie ubezpieczenie powinna mieć osoba wynajmująca komuś mieszkanie?
Znamienne jest to, że w przypadku mieszkań przeznaczonych na wynajem zazwyczaj właściciele myślą wyłącznie o zdarzeniach, w których to najemca doprowadził do szkody w ich mieszkaniu. Rzadziej bierze się pod uwagę fakt, że również najemca może się zwrócić z roszczeniem za uszkodzenie swojego mienia wynikające z naszej winy. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. gdy dojdzie do zalania sprzętu najemcy czy też przebywającego w naszym apartamencie turysty (zakładając, że to nie on był temu oczywiście winien). Bezsprzeczny jest fakt, że to Właściciel odpowiada za stan techniczny lokalu (oczywiście w zakresach wskazanych w odpowiednich przepisach prawnych). Najemca, czy turysta zatem bez żadnych wątpliwości zwróci się do właściciela mieszkania z roszczeniem o naprawienie szkód w jego mieniu.
Dla osób wynajmujących swoje mieszkania bez prowadzonej działalności gospodarczej, można powiedzieć, że (w dużym uproszczeniu) swoistym „odpowiednikiem” jest ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Jak sama nazwa wskazuje dotyczy ono odpowiedzialności za szkody, do których doprowadźmy w wyniku wykonywania zwykłych czynności w życia prywatnego. W szerokim aspekcie może to być np. potrącenie kogoś na nartach (rowerze, rolkach itp.), zniszczenie mienia przez nasze dzieci, bądź zwierzęta. A wracając do aspektów związanych z nieruchomościami – to z tego ubezpieczenia odszkodowanie może otrzymać sąsiad, czy inna osoba trzecia, w wyniku szkód powstałych z naszej winy.
Tak jak pisałem powyżej – OC działalności gospodarczej (czy OC w życiu prywatnym) jest dla mnie w zasadzie „obowiązkowe” – w przypadku wystąpienia szkody znacznych rozmiarów z Twojej winy ryzykujesz całym swoim majątkiem osobistym.
Jaki powinien być zakres OC ekip remontowych?
Część z Was samodzielnie prowadzi prace remontowo – wykończeniowe, ale podejrzewam, że jest to mniejszość. Oczywistym wydaje mi się, że przy większości pracach remontowych, wykończeniowych, czy montażowych korzystacie z ekip remontowych.
Jaka część z Was w ogóle sprawdza, czy Wasze ekipy posiadają ubezpieczenie OC działalności? Wydaje mi się, że świadomość inwestorów w tym zakresie rośnie i jest to coraz częściej weryfikowane. Ale idąc dalej – jaka część z Was weryfikuje poprawność zawartych przez Wasze ekipy ubezpieczeń z zakresu OC działalności gospodarczej?
Z doświadczenia wiem, że coraz więcej inwestorów ma świadomość sytuacji i wymaga od swoich ekip posiadania ubezpieczenia. Ekipy tez o tym wiedzą i coraz częściej wykupują stosowne ubezpieczenie – ale i pojawia się, nazwijmy to „tendencja”, do wykupywania możliwie najtańszego ubezpieczenia OC działalności (tylko po to, aby pokazać inwestorowi). Oczywiście nie ma nic złego w wyszukaniu tańszej oferty w różnych Towarzystwach, problem niestety pojawia w momencie, w którym odbywa się to kosztem niewłaściwego doboru zakresu ubezpieczenia. Na tym zakresie chciałbym się skupić
w dalszej części.
Właściwie dobrane ubezpieczenie OC działalności powinno zawierać pełen zakres wykonywanych czynności podczas prac remontowych – zapisanych za pomocą kodów klasyfikacji PKD. Najważniejsze jest to, że muszą to być wszystkie realnie wykonywane czynności i prace, a nie tylko te podane
w bazie CEiDG. Szczególnie istotne jest to przy ekipach remontowych, które „optymalizują” składkę poprzez podanie np. tylko głównego kodu PKD, „zapominając” przy tym, że realnie prowadzą dodatkowo montaż instalacji wod-kan wraz z pozostałymi pracami hydraulicznymi, czy innego rodzaju prace (chociażby prace elektryczne). Powodowane jest to faktem, że większa ilość kodów PKD (bądź też konkretne kody) powoduje znaczny wzrost składki za ubezpieczenie.
Nie jest to oczywiście wyłącznie domena ekip remontowych – podobne sytuacje podczas zawierania umowy ubezpieczenia zdarzają się również inwestorom (jak i prowadzących podnajem), którzy w ramach prowadzonej przez siebie działalności posiadają w PKD wyłącznie działy 68.10 czy 68.20 – a „zapominają” o prowadzonych czasami przez siebie pracach remontowych.
Rozwiązanie z „optymalizacją” składki poprzez zadeklarowanie podczas ubezpieczenia niepełnego zakresu kodów PKD może i faktycznie się świetnie sprawdzać, ale do czasu. Może kilka razy uda się zapłacić mniej za ubezpieczenie. Gorzej jeśli w wyniku prac remontowych ekipa (bądź inwestor sam wykonujący prace) doprowadzi do przysłowiowego zalania sąsiada. Mogą to być również inne sytuacje, np. pęknięcie ścian bądź sufitu (u sąsiada, czy samego inwestora) lub doprowadzenie do zwarcia i w wyniku tego pożaru. W momencie zawarcia niewłaściwej umowy ubezpieczenia Towarzystwo odmówi wypłaty i konieczne będzie pokrycie strat z własnej kieszeni a następnie dochodzenia roszczeń od pracownika ekipy.
W zasadzie w większości przypadków można próbować „zrzucić winę” na ekipę remontową, przy czym zawsze jest jedno ALE…
Pomijam już kwestię odpowiedzialności wynikającą z kodeksu cywilnego – to jak wspomniałem wcześniej temat na osobny artykuł.
Należy przede wszystkim pamiętać, że to właściciel mieszkania zawsze jest pierwszą osobą do której przysłowiowy sąsiad (bądź też jego Ubezpieczyciel) zgłosi się z roszczeniem. Oczywiście wszystko zależy od sytuacji i często jako winnego można bez problemu wskazać ekipę (konkretną osobę), ale to już może powodować przepychanki prawne a przede wszystkim problemy z sąsiadami. O ile może nie być to tak istotne przy flipie (pomijam już oczywiste kwestie etyczne), to dla osób zajmujących się wynajmem, czy też podnajmem, stosunki sąsiedzkie mogą być bardzo istotne.
Taka sama sytuacja może oczywiście dotyczyć mieszkania samego inwestora. Przecież zanim dojdzie do zalania (czy też w skrajnych wypadkach pożaru) u sąsiadów zniszczeniu ulegnie też mienie inwestora. W jego mieszkaniu również dojdzie do szkód i być może nie uda się uzyskać odszkodowania, w związku niewłaściwie zawartą umową ubezpieczenia OC działalności ekipy.
Należy mieć świadomość, że w przypadku niewłaściwie dobranej umowy ubezpieczenia OC działalności przez ekipę może się okazać, że tak naprawdę nie będzie z kogo „ściągać” należności za spowodowane szkody – np. szef ekipy nie posiada żadnego majątku i przezornie się zabezpieczył – posiadają rozdzielność majątkową z żoną…
Najważniejsze elementy ubezpieczenia OC dla ekipy budowlanej
Aby pomóc Wam chociaż trochę w analizie umów ubezpieczenia OC działalności gospodarczej okazywanych przez ekipy (bądź pomóc w dobraniu właściwego ubezpieczenia dla Was) w dalszej części przedstawiam najważniejsze elementy odpowiednio dobranego ubezpieczenia OC działalności gospodarczej. Wszystkie te elementy wpływają zarówno na zakres ubezpieczenia, jak
i na wysokość składki. Zachęcam do analizy umów ubezpieczenia okazywanego przez wynajmowane ekipy remontowe.
1. Zakres Kodów PKD
Według mnie najważniejszy element ubezpieczenia.
Umowa ubezpieczenia powinna obejmować wszystkie czynności realizowane w ramach prowadzonej działalności. Czynności te definiowane są za pomocą kodów PKD.
Podczas zawierania umowy konieczne jest zadeklarowanie wszystkich realnie wykonywanych czynności – a nie tylko kilku wybranych. Jeśli ekipa zajmuje się montażem instalacji wod-kan, bądź elektrycznych, kładzeniem podłóg, płytek itp. – to pełen zakres realizowanych czynności musi być ujęty na polisie ubezpieczenia. Jeśli dojdzie do zalania np. podczas wymiany kaloryferów, a ekipa nie miała tego zakresu prac ujętych w kodach PKD na polisie, Towarzystwo może odmówić wypłaty odszkodowania.
2. Suma ubezpieczenia
Jest to kwota do wysokości której Towarzystwo Ubezpieczeń wypłaci odszkodowanie w przypadku wystąpienia szkody.
W przypadku wystąpienia szkody o wyższej wartości niż przyjęta suma ubezpieczenia Towarzystwo Ubezpieczeń nie wypłaci większych odszkodowań – konieczne będzie dochodzenie roszczeń od ekipy (bądź oczywiście inwestora – zależy od sytuacji, w której doszło do szkody).
W przypadku szkód powstałych w mieniu kilku poszkodowanych (np. gdy doszło do zalania mieszkań kilku sąsiadów) może dojść do sytuacji, w której jeden z poszkodowanych otrzyma pełną należną mu kwotę a pozostali, w przypadku wyczerpania sumy ubezpieczenia, otrzymają tylko częściowe wynagrodzenie. Tutaj polityka działania może zależeć od konkretnego Towarzystwa.
Realnym minimalnym sugerowanym poziomem jest 200.000 zł. Suma ta powinna być wystarczająca w przypadku prowadzenia prac w mieszkaniach deweloperskich, czy nawet też w „wielkiej płycie”.
W tym budownictwie raczej znane są standardowe układy, przebieg instalacji itp. W przypadku prowadzenia prac w kamienicach warto rozważyć sumę co najmniej 500.000 zł. W tych budynkach istnieje znacznie większe ryzyko „niespodzianek” mogących doprowadzić do powstania szkody znacznych rozmiarów.
3. Klauzule dodatkowe
Klauzule dodatkowe są „dodatkami” do ubezpieczenia. Rozszerzają one zakres podstawowej ochrony – znacznie upraszczając można je porównać do puzzli – właściwie dobrane zapewnią dopiero pełną ochronę ubezpieczeniową. W zakresie ubezpieczeń OC działalności gospodarczej każde Towarzystwo może mieć inny zakres ochrony w standardzie i inny zestaw wymaganych dodatków do ubezpieczenia – tzw. klauzul dodatkowych. Stąd w tym artykule nie jestem w stanie opisać zakresu klauzul istniejących we wszystkich Towarzystwach Ubezpieczeń. Sugerowałbym, aby umowa obejmowała co najmniej (klauzule mogą się oczywiście różnić nazwą w różnych Towarzystwach):
- Odpowiedzialność za szkody spowodowane przez pracowników (umowę zawiera właściciel firmy i dotyczy ona jego odpowiedzialności – ta klauzula jest niezbędna aby odszkodowanie zostało wypłacone, w przypadku gdy do szkody doprowadzi jego pracownik – członek ekipy)
- Odpowiedzialność za szkody spowodowane przez podwykonawców (nie jest to niezbędny warunek, ale może być przydatny jeśli w umowie z ekipą wyrażamy zgodę na korzystanie z podwykonawców)
- Odpowiedzialność za szkody na rzeczach pod nadzorem
4. Osiągnięty przychód za zeszły rok (bądź deklarowany przychód przy nowych działalnościach)
Im wyższy osiągany przychód, tym wyższa składka za ubezpieczenie. Towarzystwa Ubezpieczeń wychodzą z założenia, że w takim przypadku wykonuje się większą ilość zleceń i istnieje większe ryzyko wystąpienia szkody.
Ten element oceny ryzyka raczej nie jest widoczny na umowie ubezpieczenia. Służy on Towarzystwu do szacowania składki. W związku z powyższym analizując polisę raczej nie będziemy mogli poznać deklarowanych wartości. tym zakresie należy uzyskać informacje od ekipy. Wydaje mi się, że przy stałej współpracy z ekipą możliwe jest zaufanie w tej kwestii.
Konsekwencje zawarcia złej umowy ubezpieczenia
Jak już wspomniałem – niewłaściwie zawarta umowa ubezpieczenia może spowodować pomniejszenie kwoty, bądź w ogóle odmowę wypłaty odszkodowania za szkody powstałe w wyniku działania (bądź zaniechania) ekipy (lub samego inwestora).
Może się okazać, że jedynym sposobem odzyskania kwot poniesionych naprawę szkód będzie
w skrajnych przypadkach długotrwała egzekucja należności od pracownika ekipy remontowej. Mówimy tutaj zarówno o szkodach na mieniu sąsiadów, jak i mieniu właściciela, które zostanie uszkodzone z winy ekipy prowadzącej prace remontowe.
Stąd tak ważna jest weryfikacja, chociaż w tych podstawowych zakresach, umowy ubezpieczenia OC działalności gospodarczej naszych ekip.
Przykładowe polisy i wysokość składek
Poniżej przedstawiam fragmenty zawartych umów ubezpieczenia obejmujące OC działalności gospodarczej
Polisa 1 – zawiera wyłącznie zakres OC działalności
Polisa 2 – zawiera zarówno ubezpieczenie mieszkania będącego przedmiotem najmu, jak i OC działalności gospodarczej
Czytaj dalej: Ubezpieczenia od ognia i innych żywiołów dla nieruchomości inwestycyjnych
Przez 12 lat zajmowałem się zawodowo likwidacją szkód i nader często byłem świadkiem jak zaniedbania lub błędy popełniane przez ubezpieczających się przedsiębiorców i osoby prywatne doprowadziły do poważnych strat finansowych lub upadków rozwijających się interesów.
Jestem członkiem Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem “Mieszkanicznik”. Sam też inwestuję w nieruchomości na wynajem. Moje osobiste doświadczenie zawodowe sprawia, że dużą wagę w mojej działalności przywiązuję do dostosowanej do moich potrzeb ochrony ubezpieczeniowej.
Uczestnicząc w spotkaniach inwestorów i prowadząc dyskusje oraz webinary na facebookowych grupach często doradzałem w zawiłej problematyce ochrony ubezpieczeniowej dotyczącej nieruchomości oraz OC działalności gospodarczej i w życiu prywatnym.
Zdałem sobie jednocześnie sprawę, że znaczna część osób inwestujących w nieruchomości traktuje ubezpieczenia “po macoszemu” – trochę jak zło konieczne, często działając intuicyjnie – na wyczucie.
Uznałem, że moje likwidacyjne i ubezpieczeniowe doświadczenia mogą skutecznie pomóc inwestorom w doborze właściwego zakresu ubezpieczenia – niezależnie od rodzajów prowadzonych przez nich inwestycji, czy to flipy, przygotowywanie gotowców inwestycyjnych, podnajem, czy tez najem na długi i krótki termin.
Dla każdej z tych grup inwestorów dobieram ubezpieczenie adekwatne do rzeczywistych potrzeb. Zależy mi aby realnie zabezpieczyć interesy inwestorów i osób trzecich (sąsiadów, najemców, wspólnoty czy spółdzielni), dbając przy tym o ograniczenie kosztów i unikanie niepotrzebnych ryzyk.
