przeprowadzka do wynaj臋tego mieszkania

Czy warto kupi膰 mieszkanie na wynajem?

Dnia Kategoria: Wynajem Mieszkania

O tym, 偶e najem jest op艂acaln膮 inwestycj膮 i sposobem na doch贸d pasywny powiedziano ju偶 wiele. Ale i dla tych, kt贸rzy nie maj膮 kapita艂u ani mocy przerobowych na zakup i zarz膮dzanie najmem kilku nieruchomo艣ci, posiadanie cho膰by jednego mieszkania na wynajem b臋dzie dobr膮 lokat膮. Umo偶liwi osi膮gni臋cie zysku i zapewni bezpiecze艅stwo zgromadzonych 艣rodk贸w.

Poznajcie Iz臋 oraz 艁ukasza, dwie niezale偶ne osoby, kt贸re podj臋艂y decyzj臋 o zainwestowaniu w lokal mieszkalny na wynajem. Jakie nieruchomo艣ci wytypowali 鈥 z rynku pierwotnego czy wt贸rnego? Czy metra偶 mia艂 znaczenie? Czy kupowa膰 mieszkanie na wynajem takie samo, jak dla siebie? Co okaza艂o si臋 wa偶ne dla najemcy, a co dla inwestora? Poznaj 8 rzeczy, kt贸re decyduj膮 o op艂acalno艣ci wynajmu mieszkania.

艢mia艂a decyzja – inwestycja w mieszkanie w wielkiej p艂ycie

“Iza 鈥 analiza” 鈥 tak nasz膮 pierwsz膮 inwestork臋 nazwa艂 kiedy艣 jej narzeczony:) I nie pomyli艂 si臋, bo Iza potrafi optymalizowa膰 sw贸j wysi艂ek nie tylko w korporacji, ale te偶 w kwestii oszcz臋dzania. Mia艂a plan, po przeprowadzce do nowego mieszkania, nie pozbywa膰 si臋 starego, ale da膰 mu jeszcze drugie 偶ycie, kiedy to nie b臋dzie ju偶 zapewnia膰 jej dachu nad g艂ow膮, ale poduszk臋 finansow膮;) Postanowi艂a je wynaj膮膰 najemcom podobnym sobie, kt贸rzy doceni膮 wygod臋 sensownie podzielonej przestrzeni i zasoby otoczenia. Co zadecydowa艂o o jej 艣mia艂ej i 艣wiadomej decyzji?

Kiedy w 2015 r., zakupi艂a dla siebie u偶ywane mieszkanie w bloku z wielkiej p艂yty, na G膮dowie we Wroc艂awiu, kluczowe znaczenie mia艂a dla niej lokalizacja 鈥 sporo punkt贸w us艂ugowych, drobnych lokali gastronomicznych, hala targowa zaopatrzona w najlepszy spo偶ywczy asortyment, piekarnia pod nosem, szewc za rogiem, park niemal pod blokiem, korty tenisowe rzut beretem.

M艂odej osobie taka infrastruktura mocno upraszcza 偶ycie, usprawnia organizacj臋 zada艅, a dobra komunikacja z centrum (szybkie i cz臋ste po艂膮czenia tramwajowe i autobusowe) pozwala swobodnie korzysta膰 z oferty kulturalnej miasta;)

Mieszkanie Izy by艂o niewielkie, zaledwie 38 m.kw., jednak to nie metra偶 by艂 istotny, ale jego podzia艂 na dwa pokoje oraz oddzieln膮 kuchni臋 i 艂azienk臋. 聽Umiejscowione na 3 pi臋trze bloku z wind膮, niestety bez balkonu, ale za to z ca艂kiem spor膮 piwnic膮 i miejscem postojowym pod blokiem. Warunki pozwala艂y zatem na goszczenie znajomych, nocowanie ch艂opaka, a z czasem na jego wprowadzenie si臋. Gdy po 4 latach wsp贸lnego mieszkania zdecydowali si臋 na zakup wi臋kszego lokum, Iza wiedzia艂a, 偶e ch臋tnych na podobn膮 opcj臋 b臋dzie bardzo wielu w znanym jej 艣rodowisku os贸b na dorobku.

Dlatego te偶 nie waha艂a si臋 przeznaczy膰 mieszkanie na d艂ugoterminowy wynajem, szukaj膮c podobnych sobie lokator贸w, kt贸rzy doceni膮 wygodne wn臋trze, otoczenie i 艣wietn膮 komunikacj臋 o ka偶dej porze. A tak偶e kt贸rzy b臋d膮 chcieli fajnie, komfortowo i niedrogo przemieszka膰. Szybko znalaz艂a po偶膮danych najemc贸w, kt贸rym wynajmuje ju偶 nieprzerwanie 2 lata, a ostateczna kalkulacja przedstawia si臋 nast臋puj膮co:

Wynajmuje si臋 dzisiaj za 2200z艂/msc
Koszty utrzymania do pokrycia przez inwestork臋:

  • 780z艂 na sp艂at臋 kredytu zaci膮gni臋tego na to mieszkanie
  • 380z艂 na czynsz
  • 420z艂 media

Zostaje 620z艂 na r臋k臋. Ale najlepsze jest to, 偶e mieszkanie kupione w 2015r. za 174.000z艂 jest dzisiaj warte 280.000 z艂! Stopa zwrotu z wynajmu tego mieszkania jest zadowalaj膮ca, mo偶esz j膮 policzy膰 na tym kalkulatorze: Kalkulator Wynajmu Mieszkania.

Iza nie jest 鈥瀙e艂noetatowym inwestorem鈥 i z pewno艣ci膮 nie stosuje wszelkich dost臋pnych sposob贸w na zwi臋kszenie rentowno艣ci. Najem mieszkania nie stanowi dla niej podstawowego 藕r贸d艂a dochodu, a jest po prostu jednym ze sposob贸w na lokowanie kapita艂u (mieszkanie sp艂acane z wynajmu jest jej w艂asno艣ci膮, a jego warto艣膰 ro艣nie). Jej g艂贸wnym zaj臋ciem by艂a praca w korporacji, dlatego wynajem potraktowa艂a tak, by nie zajmowa艂 jej za du偶o czasu. Jak wida膰 鈥 niemal bezobs艂ugowy wynajem starego mieszkania mo偶e dywersyfikowa膰 doch贸d, a samo lokum jeszcze pos艂u偶y膰 za polis臋 na 偶ycie.

Dwupokojowe mieszkanie Izy do wynaj臋cia, w bloku z wielkiej p艂yty.

Okazyjna inwestycja w nieruchomo艣膰 – kawalerka w kamienicy

艁ukasz to poszukiwacz okazji inwestycyjnej. Zna艂 rynek nieruchomo艣ci, bo od lat zajmowa艂 si臋 kredytami hipotecznymi, najpierw pracuj膮c w banku potem jako niezale偶ny doradca. Po skredytowaniu dziesi膮tek mieszka艅 dla swoich klient贸w ko艅cu postanowi艂 kupi膰 co艣 dla siebie. Swoj膮 pierwsz膮 okazj臋 upolowa艂 w 2014r. przy ul. Kleczkowskiej we Wroc艂awiu: to 33-metrowa kawalerka w kamienicy. Dlaczego ten zakup by艂 strza艂em w dziesi膮tk膮? Bo jeszcze 5 lat temu nikt nie dawa艂 wiary, 偶e okolica o z艂ej s艂awie mo偶e sta膰 si臋 po偶膮dan膮 miejsc贸wk膮. Tymczasem 艁ukasz zwr贸ci艂 uwag臋, 偶e ze wzgl臋du na bardzo bliskie s膮siedztwo z Rynkiem i coraz bardziej turystyczno-kulturalnym Nadodrzem, b臋dzie zyskiwa艂 na atrakcyjno艣ci.
I intuicja go nie zawiod艂a! Przyjrzyjcie si臋 wynikom:

  • Mieszkanie wynajmuje si臋 dzisiaj za 1500 z艂/msc (op艂aty pokrywa najemca)
  • Zosta艂o kupione i wyremontowane w 2014r. za 艂膮czn膮 sum臋 162.000 z艂 (w tej kwocie tak偶e wszelkie op艂aty notarialne, PCC). Wi臋kszo艣膰 tej kwoty pochodzi z kredytu hipotecznego.
  • Stopa zwrotu z najmu mieszkania (w skali roku) to a偶 10,7% brutto! (czyli przed opodatkowaniem)
  • Dzisiaj nieruchomo艣膰 jest warta ok. 240.000z艂!

Tym, co procentuje w wynajmie na Kleczkowie, jest 艣wietny dojazd dla student贸w Uniwersytetu Wroc艂awskiego, rewitalizacja okolicy, s膮siedztwo Parku Staszica i rzeki oraz wynikaj膮ce z tego mo偶liwo艣ci rekreacyjne (pla偶e miejskie, trasy rowerowe, biegowe, polany parkowe) oraz ruch spo艂eczny “S膮siadujemy” 鈥 integruj膮cy mieszka艅c贸w poprzez przedsi臋wzi臋cia plenerowe, poznawanie historii konkretnych budynk贸w i skwer贸w, ale i wymian臋 s膮siedzkich przys艂ug. Wachlarz zmian sprawi艂, 偶e ulica jest bezpieczna, usiana drobnymi sklepami. Plany rewitalizacji portu miejskiego oraz nadrzecznej mariny pozwalaj膮 s膮dzi膰, 偶e warto艣膰 nieruchomo艣ci znacznie wzro艣nie w perspektywie kolejnych 5 lat.

 

W co najlepiej zainwestowa膰 i kiedy to si臋 zwr贸ci?

艁ukasz wyczu艂 potencja艂 okolicy oraz mieszkania, by艂 zdecydowany na zakup nieruchomo艣ci w celu inwestycyjnym. A 偶e najwi臋ksza stopa zwrotu jest na ma艂ych mieszkaniach, dobrze jest zacz膮膰 dzia艂anie od nabycia kawalerki. 艁ukasz za 20 % wk艂adu w艂asnego (czyli za 22 tys.z艂) sta艂 si臋 w艂a艣cicielem mieszkania, kt贸re pozwala na comiesi臋czny zarobek w wysoko艣ci 500 PLN (1000 z艂. to rata kredytu).

艁ukasz jako dobry finansista przemy艣la艂 tak偶e strategi臋 podatkow膮. Zrezygnowa艂 z popularnego rycza艂tu w zamiast tego rozlicza najem na zasadach og贸lnych. To pozwala mu wliczy膰 w koszty odsetki od kredytu oraz amortyzacj臋, dzi臋ki czemu kwota podatku do zap艂aty jest bliska zeru. Zaci膮gaj膮c kredyt zdecydowa艂 si臋 na raty malej膮ce, dzi臋ki czemu szybciej sp艂aca kapita艂, rata maleje, a ceny najmu rosn膮.

Na czerpanie znacznych zysk贸w musia艂 troch臋 poczeka膰, ale nie nale偶y rezygnowa膰 z celu tylko dlatego, 偶e jego osi膮gni臋cie wymaga czasu. Czas i tak up艂ynie;)

Przeczytaj te偶: Jak opodatkowa膰 wynajem mieszkania?

Inwestycja w nieruchomo艣ci to dla 艁ukasza jedynie cz臋艣ciowo spos贸b na zarabianie, a w du偶ej mierze metoda na wykorzystanie posiadanej zdolno艣ci kredytowej i dobre ulokowanie zaoszcz臋dzonych pieni臋dzy. To najwa偶niejsza r贸偶nica w rozumowaniu. Doch贸d pasywny, kt贸ry uzyskuje co miesi膮c jest oczywi艣cie niezwykle wa偶ny, bo odnawia zasoby finansowe. Za trzydzie艣ci lat, gdy przejdzie na emerytur臋, mieszkanie b臋dzie r贸wnie偶 jego finansowym zabezpieczeniem.

Historie Izy i 艁ukasza pokazuj膮, 偶e nie trzeba by膰 magnatem nieruchomo艣ci, by si臋 na nich wzbogaca膰. Mo偶na to robi膰 obok swojej pracy zawodowej, sukcesywnie, dobieraj膮c sobie najemc贸w, kt贸rzy poszukuj膮 dok艂adnie tej lokalizacji i tego typu mieszkania, jakie oferujemy. Wystarczy da膰 im fajne warunki do 偶ycia, a wtedy mamy pewno艣膰, 偶e b臋dzie im zale偶e膰 na d艂ugim, bezproblemowym wynajmie.

Do艂膮cz do Klubu Inwestora

Dzi臋kujemy, 偶e jeste艣 z nami. Cieszymy si臋, 偶e interesuj膮 Ci臋 tworzone przez nas tre艣ci. Je艣li zechcesz pozostaniemy w kontakcie i b臋dziemy Ci臋 informowa膰 na wskazany adres e-mail o organizowanych przez nas webinarach i szkoleniach.
Imi臋:
Email:


Mo偶esz si臋 wypisa膰 w ka偶dej chwili

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *