O tym, że najem jest opłacalną inwestycją i sposobem na dochód pasywny powiedziano już wiele. Ale i dla tych, którzy nie mają kapitału ani mocy przerobowych na zakup i zarządzanie najmem kilku nieruchomości, posiadanie choćby jednego mieszkania na wynajem będzie dobrą lokatą. Umożliwi osiągnięcie zysku i zapewni bezpieczeństwo zgromadzonych środków.
Poznajcie Izę oraz Łukasza, dwie niezależne osoby, które podjęły decyzję o zainwestowaniu w lokal mieszkalny na wynajem. Jakie nieruchomości wytypowali – z rynku pierwotnego czy wtórnego? Czy metraż miał znaczenie? Czy kupować mieszkanie na wynajem takie samo, jak dla siebie? Co okazało się ważne dla najemcy, a co dla inwestora? Poznaj 8 rzeczy, które decydują o opłacalności wynajmu mieszkania.
Śmiała decyzja – inwestycja w mieszkanie w wielkiej płycie
“Iza – analiza” – tak naszą pierwszą inwestorkę nazwał kiedyś jej narzeczony:) I nie pomylił się, bo Iza potrafi optymalizować swój wysiłek nie tylko w korporacji, ale też w kwestii oszczędzania. Miała plan, po przeprowadzce do nowego mieszkania, nie pozbywać się starego, ale dać mu jeszcze drugie życie, kiedy to nie będzie już zapewniać jej dachu nad głową, ale poduszkę finansową;) Postanowiła je wynająć najemcom podobnym sobie, którzy docenią wygodę sensownie podzielonej przestrzeni i zasoby otoczenia. Co zadecydowało o jej śmiałej i świadomej decyzji?
Kiedy w 2015 r., zakupiła dla siebie używane mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, na Gądowie we Wrocławiu, kluczowe znaczenie miała dla niej lokalizacja – sporo punktów usługowych, drobnych lokali gastronomicznych, hala targowa zaopatrzona w najlepszy spożywczy asortyment, piekarnia pod nosem, szewc za rogiem, park niemal pod blokiem, korty tenisowe rzut beretem.
Młodej osobie taka infrastruktura mocno upraszcza życie, usprawnia organizację zadań, a dobra komunikacja z centrum (szybkie i częste połączenia tramwajowe i autobusowe) pozwala swobodnie korzystać z oferty kulturalnej miasta;)
Mieszkanie Izy było niewielkie, zaledwie 38 m.kw., jednak to nie metraż był istotny, ale jego podział na dwa pokoje oraz oddzielną kuchnię i łazienkę. Umiejscowione na 3 piętrze bloku z windą, niestety bez balkonu, ale za to z całkiem sporą piwnicą i miejscem postojowym pod blokiem. Warunki pozwalały zatem na goszczenie znajomych, nocowanie chłopaka, a z czasem na jego wprowadzenie się. Gdy po 4 latach wspólnego mieszkania zdecydowali się na zakup większego lokum, Iza wiedziała, że chętnych na podobną opcję będzie bardzo wielu w znanym jej środowisku osób na dorobku.
Dlatego też nie wahała się przeznaczyć mieszkanie na długoterminowy wynajem, szukając podobnych sobie lokatorów, którzy docenią wygodne wnętrze, otoczenie i świetną komunikację o każdej porze. A także którzy będą chcieli fajnie, komfortowo i niedrogo przemieszkać. Szybko znalazła pożądanych najemców, którym wynajmuje już nieprzerwanie 2 lata, a ostateczna kalkulacja przedstawia się następująco:
Wynajmuje się dzisiaj za 2200zł/msc
Koszty utrzymania do pokrycia przez inwestorkę:
- 780zł na spłatę kredytu zaciągniętego na to mieszkanie
- 380zł na czynsz
- 420zł media
Zostaje 620zł na rękę. Ale najlepsze jest to, że mieszkanie kupione w 2015r. za 174.000zł jest dzisiaj warte 280.000 zł! Stopa zwrotu z wynajmu tego mieszkania jest zadowalająca, możesz ją policzyć na tym kalkulatorze: Kalkulator Wynajmu Mieszkania.
Iza nie jest „pełnoetatowym inwestorem” i z pewnością nie stosuje wszelkich dostępnych sposobów na zwiększenie rentowności. Najem mieszkania nie stanowi dla niej podstawowego źródła dochodu, a jest po prostu jednym ze sposobów na lokowanie kapitału (mieszkanie spłacane z wynajmu jest jej własnością, a jego wartość rośnie). Jej głównym zajęciem była praca w korporacji, dlatego wynajem potraktowała tak, by nie zajmował jej za dużo czasu. Jak widać – niemal bezobsługowy wynajem starego mieszkania może dywersyfikować dochód, a samo lokum jeszcze posłużyć za polisę na życie.
Okazyjna inwestycja w nieruchomość – kawalerka w kamienicy
Łukasz to poszukiwacz okazji inwestycyjnej. Znał rynek nieruchomości, bo od lat zajmował się kredytami hipotecznymi, najpierw pracując w banku potem jako niezależny doradca. Po skredytowaniu dziesiątek mieszkań dla swoich klientów końcu postanowił kupić coś dla siebie. Swoją pierwszą okazję upolował w 2014r. przy ul. Kleczkowskiej we Wrocławiu: to 33-metrowa kawalerka w kamienicy. Dlaczego ten zakup był strzałem w dziesiątką? Bo jeszcze 5 lat temu nikt nie dawał wiary, że okolica o złej sławie może stać się pożądaną miejscówką. Tymczasem Łukasz zwrócił uwagę, że ze względu na bardzo bliskie sąsiedztwo z Rynkiem i coraz bardziej turystyczno-kulturalnym Nadodrzem, będzie zyskiwał na atrakcyjności.
I intuicja go nie zawiodła! Przyjrzyjcie się wynikom:
- Mieszkanie wynajmuje się dzisiaj za 1500 zł/msc (opłaty pokrywa najemca)
- Zostało kupione i wyremontowane w 2014r. za łączną sumę 162.000 zł (w tej kwocie także wszelkie opłaty notarialne, PCC). Większość tej kwoty pochodzi z kredytu hipotecznego.
- Stopa zwrotu z najmu mieszkania (w skali roku) to aż 10,7% brutto! (czyli przed opodatkowaniem)
- Dzisiaj nieruchomość jest warta ok. 240.000zł!
Tym, co procentuje w wynajmie na Kleczkowie, jest świetny dojazd dla studentów Uniwersytetu Wrocławskiego, rewitalizacja okolicy, sąsiedztwo Parku Staszica i rzeki oraz wynikające z tego możliwości rekreacyjne (plaże miejskie, trasy rowerowe, biegowe, polany parkowe) oraz ruch społeczny “Sąsiadujemy” – integrujący mieszkańców poprzez przedsięwzięcia plenerowe, poznawanie historii konkretnych budynków i skwerów, ale i wymianę sąsiedzkich przysług. Wachlarz zmian sprawił, że ulica jest bezpieczna, usiana drobnymi sklepami. Plany rewitalizacji portu miejskiego oraz nadrzecznej mariny pozwalają sądzić, że wartość nieruchomości znacznie wzrośnie w perspektywie kolejnych 5 lat.
W co najlepiej zainwestować i kiedy to się zwróci?
Łukasz wyczuł potencjał okolicy oraz mieszkania, był zdecydowany na zakup nieruchomości w celu inwestycyjnym. A że największa stopa zwrotu jest na małych mieszkaniach, dobrze jest zacząć działanie od nabycia kawalerki. Łukasz za 20 % wkładu własnego (czyli za 22 tys.zł) stał się właścicielem mieszkania, które pozwala na comiesięczny zarobek w wysokości 500 PLN (1000 zł. to rata kredytu).
Łukasz jako dobry finansista przemyślał także strategię podatkową. Zrezygnował z popularnego ryczałtu w zamiast tego rozlicza najem na zasadach ogólnych. To pozwala mu wliczyć w koszty odsetki od kredytu oraz amortyzację, dzięki czemu kwota podatku do zapłaty jest bliska zeru. Zaciągając kredyt zdecydował się na raty malejące, dzięki czemu szybciej spłaca kapitał, rata maleje, a ceny najmu rosną.
Na czerpanie znacznych zysków musiał trochę poczekać, ale nie należy rezygnować z celu tylko dlatego, że jego osiągnięcie wymaga czasu. Czas i tak upłynie;)
Przeczytaj też: Jak opodatkować wynajem mieszkania?
Inwestycja w nieruchomości to dla Łukasza jedynie częściowo sposób na zarabianie, a w dużej mierze metoda na wykorzystanie posiadanej zdolności kredytowej i dobre ulokowanie zaoszczędzonych pieniędzy. To najważniejsza różnica w rozumowaniu. Dochód pasywny, który uzyskuje co miesiąc jest oczywiście niezwykle ważny, bo odnawia zasoby finansowe. Za trzydzieści lat, gdy przejdzie na emeryturę, mieszkanie będzie również jego finansowym zabezpieczeniem.
Historie Izy i Łukasza pokazują, że nie trzeba być magnatem nieruchomości, by się na nich wzbogacać. Można to robić obok swojej pracy zawodowej, sukcesywnie, dobierając sobie najemców, którzy poszukują dokładnie tej lokalizacji i tego typu mieszkania, jakie oferujemy. Wystarczy dać im fajne warunki do życia, a wtedy mamy pewność, że będzie im zależeć na długim, bezproblemowym wynajmie.
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
