house flipping

House Flipping ÔÇô czyli jak zarobi─ç 78.000z┼é inwestuj─ůc w nieruchomo┼Ťci

Dnia Kategoria: Inwestowanie w Nieruchomo┼Ťci, flip mieszkania i handel lokalami

Zakup mieszkania na wynajem napawa strachem przed stratami i u┼╝eraniem si─Ö z lokatorami? Pomy┼Ťl o ÔÇ×zrobieniu flipaÔÇŁ! Zacznij od opanowania podstawowych zasad tego biznesu: zobacz, jak okazyjnie kupi─ç mieszkanie i je wyremontowa─ç, by potem je sprzeda─ç z zyskiem.

House Flipping to jest metoda inwestowania polegaj─ůca na wyszukiwaniu i kupowaniu nieruchomo┼Ťci poni┼╝ej ceny rynkowej, by nast─Öpnie podnie┼Ť─ç jej warto┼Ť─ç poprzez wykonanie ulepsze┼ä lub przeprowadzenie remontu i odsprzeda─ç w znacznie wy┼╝szej cenie. By flip by┼é op┼éacalny, cena odsprzeda┼╝y powinna pokry─ç koszt zakupu, remontu i utrzymania nieruchomo┼Ťci na czas jej posiadania i jeszcze wygenerowa─ç zysk dla inwestora. Nale┼╝y tak┼╝e uwzgl─Ödni─ç inne koszty i op┼éaty transakcyjne (mo┼╝na je podliczy─ç korzystaj─ůc z naszego Kalkulatora do Flip├│w).

Zanim rozpoczniesz dzia┼éania, ustal sw├│j cel inwestycyjny i strategi─Ö. Przemy┼Ťl, jak du┼╝e (czy ma┼ée) ┼Ťrodki zainwestujesz, w jakie mieszkanie je ulokujesz i na jaki termin. O tym jak wybra─ç mieszkanie kt├│re nadaje si─Ö na flipa przeczytasz tutaj: Jak w 7 krokach oceni─ç czy mieszkanie nadaje si─Ö na flipa.

Handel i flip mieszkania na rynku wt├│rnym

To dobra strategia dla tych, kt├│rzy stawiaj─ů pierwsze kroki na rynku nieruchomo┼Ťci, a nawet dla tych, kt├│rzy nie maj─ů wi─Ökszych ┼Ťrodk├│w na start, poniewa┼╝ na inwestowanie w nieruchomo┼Ťci mo┼╝na uzyska─ç jeden z najta┼äszych kredyt├│w dost─Öpnych na rynku. Dobrze jest zacz─ů─ç z pewn─ů wiedz─ů teoretyczn─ů lub pod okiem do┼Ťwiadczonego po┼Ťrednika, albo mentora. Wtedy flipowanie pozwala w relatywnie kr├│tkim czasie zgromadzi─ç kapita┼é, kt├│ry nast─Öpnie b─Ödzie mo┼╝na wykorzysta─ç przy swoich kolejnych inwestycjach, np. w lokale pod wynajem i gotowce inwestycyjne.

Nieruchomo┼Ťciami mo┼╝na handlowa─ç na niezliczone sposoby, ale poni┼╝sze strategie sprawdzaj─ů si─Ö najcz─Ö┼Ťciej:

1. Kup, wyremontuj, sprzedaj

To najcz─Ö┼Ťciej wybierany wariant flipowania, z jasnymi zasadami dzia┼éania, a wi─Öc i z przewidywalnym przebiegiem. ┼╣r├│d┼éem zysku jest tu podniesienie warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci przez remont. Ten spos├│b jest idealny dla tych inwestor├│w, kt├│rzy rozpoczynaj─ů przygod─Ö z handlem lokalami.

Takim klientem by┼é pan Tomasz, kt├│ry zleci┼é nam wyszukanie dla niego nieruchomo┼Ťci i dla kt├│rego finalnie przeprowadzili┼Ťmy ca┼é─ů transakcj─Ö od znalezienia obiektu, przez negocjowanie jego ceny i pilnowanie remontu, po sprzeda┼╝ nieruchomo┼Ťci.

Pan Tomasz mia┼é got├│wk─Ö, kt├│r─ů chcia┼é pomno┼╝y─ç. Mia┼é kilka mieszka┼ä na wynajem, ale nie chcia┼é kolejnego. Jego celem by┼éo kupi─ç co┼Ť ÔÇ×w dobrej cenieÔÇŁ, wyremontowa─ç i sprzeda─ç. Przy tak og├│lnych za┼éo┼╝eniach raczej ci─Ö┼╝ko by┼éo nam rozpocz─ů─ç dzia┼éania. Zadali┼Ťmy wi─Öc seri─Ö pyta┼ä, na kt├│re ka┼╝dy inwestor powinien sobie odpowiedzie─ç:

  1. Jaki mam całkowity kapitał na ten cel?
  2. Na jak długo mogę go zamrozić?
  3. Jakiej stopy zwrotu oczekuj─Ö?
  4. Czy mam w┼éasn─ů, godn─ů zaufania ekip─Ö remontow─ů?
  5. Czy mam czas na nadz├│r na inwestycj─ů, czy kto┼Ť dopilnuje tego za mnie?
  6. Czy s─ů rodzaje budownictwa, kt├│re chc─Ö wykluczy─ç (kamienice, wielka p┼éyta,..)
  7. Komu będę chciał sprzedać to mieszkanie? Dla kogo je przygotuję? Kto będzie tu mieszkał? Czego będzie oczekiwał?
  8. Jaki budżet przeznaczę na remont/wykończenie i ewentualnie meble dla lokatora? W jakie materiały zamierzam zainwestować? Za co zapłaci nabywca, a za co nie.

Ci─Ö┼╝ko jest odpowiedzie─ç sobie co jest ÔÇ×dobr─ů cen─ůÔÇŁ lub okazj─ů inwestycyjn─ů, je┼Ťli nie mam wizji tego co chcemy zrobi─ç z mieszkaniem i ile planujemy na nim zarobi─ç. W ko┼äcu jednak uda┼éo nam si─Ö wsp├│lnie odpowiedzie─ç na te pytania i rozpocz─Öli┼Ťmy wsp├│lne poszukiwania nieruchomo┼Ťci. Zazwyczaj dzia┼éamy we Wroc┼éawiu, ale tym razem pojawi┼éo si─Ö ciekawe M w Ole┼Ťnicy. By┼é to 59-metrowy lokal w ÔÇ×wielkiej p┼éycieÔÇŁ. Pan Tomasz z pocz─ůtku by┼é sceptyczny. Po pierwsze to ma┼éa miejscowo┼Ť─ç, a nie du┼╝a metropolia. Co z p┼éynno┼Ťci─ů na lokalnym rynku? Jak si─Ö nie sprzeda to komu to wynajm─Ö?

Ostatecznie jednak zadecydowa┼éy liczby i plan. Wynegocjowali┼Ťmy cen─Ö zakupu 152.000z┼é (by┼é to koniec 2018r.). Zaplanowali┼Ťmy wykonanie remontu w rozs─ůdnym bud┼╝ecie. Zmienili┼Ťmy uk┼éad mieszkania aby lepiej pasowa┼éo do przysz┼éych lokator├│w. Za┼éo┼╝yli┼Ťmy, ┼╝e b─Ödziemy kierowa─ç to mieszkanie do rodziny z dzie─çmi.┬á Finalny koszt wraz z wyburzaniem i stawianiem nowych ┼Ťcianek zamkn─ů┼é si─Ö w 45.000z┼é. Nie wykonali┼Ťmy mebli w kuchni co pozwoli┼éo na spore oszcz─Ödno┼Ťci. Pozosta┼ée koszty, w tym op┼éaty notarialne, PCC zamkn─Ö┼éy si─Ö w kwocie 11.000z┼é.

Mieszkanie udało się sprzedać w marcu 2019r. w bardzo dobrej cenie 286.000zł. Zysk przed opodatkowaniem wyniósł aż 78.000zł!

Na dobr─ů cen─Ö sprzeda┼╝y w tym przypadku wp┼éyn─Ö┼éo m.in. to ┼╝e zwi─Ökszyli┼Ťmy u┼╝yteczno┼Ť─ç mieszkania zmieniaj─ůc jego aran┼╝acj─Ö. Po┼é─ůczyli┼Ťmy kuchni─Ö z salonem, co znacznie zwi─Ökszy┼éo przestronno┼Ť─ç wn─Ötrza i jego ustawno┼Ť─ç, a zmiana koloru wszystkich ┼Ťcian na bazow─ů biel i wymiana drzwi pomog┼éy stworzy─ç neutralny schemat mieszkania i uruchomi─ç wyobra┼║ni─Ö potencjalnych kupc├│w.

Ta inwestycja zosta┼éa zrealizowana przez naszego klienta za got├│wk─Ö, ale takie transakcje mo┼╝na przeprowadzi─ç nawet maj─ůc jedynie u┼éamek ceny lub pos┼éuguj─ůc si─Ö cudzym kapita┼éem, np. kredytem.

2. Kup i szybko sprzedaj

Kupujesz mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Nie przeprowadzasz remontu! Następnie sprzedajesz mieszkanie w cenie rynkowej. Nie zakładaj, że sprzedasz mieszkanie w przeszacowanej cenie naiwnemu klientowi, bo ryzykujesz, że zamrozisz kapitał na bardzo długo.

Kluczem do zysku jest tu umiej─Ötno┼Ť─ç negocjacji. Zdecydowanie ┼éatwiej si─Ö negocjuje posiadaj─ůc atut w postaci p┼éatno┼Ťci got├│wk─ů. P┼éac─ůc kredytem hipotecznym jeste┼Ťmy w tym przypadku w du┼╝o trudniejszej sytuacji, a poza tym czas trwania transakcji znacz─ůco si─Ö wyd┼éu┼╝a. Jest to tak┼╝e metoda dla bardziej zaawansowanych inwestor├│w, kt├│rzy ÔÇ×czuj─ů rynekÔÇŁ i potrafi─ů trafnie wyceni─ç lokal. Tu nawet niewielki b┼é─ůd mo┼╝e poch┼éon─ů─ç ca┼éy zysk.

Je┼Ťli jednak wszystko dobrze skalkulujesz to mo┼╝esz zarobi─ç ponad 10% w nieca┼éy miesi─ůc. Zobacz na przyk┼éad mieszkania w kamienicy we Wroc┼éawiu. Nieca┼ée 40m2 na poddaszu kupili┼Ťmy dla naszego inwestora za 165.000z┼é i sprzedali┼Ťmy 4 tygodnie p├│┼║niej za 199.000z┼é. Zysk po kosztach wyni├│s┼é 25.000z┼é. Ca┼éy sekret tkwi┼é w tym, ┼╝e mieszkanie nie by┼éo atrakcyjne prawie pod ┼╝adnym wzgl─Ödem (z wyj─ůtkiem doskona┼éej lokalizacji) i sprzedaj─ůcy nie m├│g┼é si─Ö go pozby─ç. Nasz inwestor z kolei dysponowa┼é got├│wk─ů co pozwoli┼éo na szybkie zamkni─Öcie transakcji.

3. Flip mieszkania na rynku pierwotnym

Analogicznie mo┼╝na flipowa─ç mieszkaniami, kt├│re s─ů dopiero w trakcie budowy. To dobre posuni─Öcie szczeg├│lnie dla tych, kt├│rzy podejmuj─ůc swoj─ů pierwsz─ů pr├│b─Ö inwestycyjn─ů, chc─ů mie─ç pewno┼Ť─ç, ┼╝e ich oferta w ka┼╝dym momencie przyci─ůgnie nabywc─Ö. Nowe mieszkania w dobrej lokalizacji s─ů niemal oblegane przez singli lub m┼éode rodziny, kt├│re chc─ů si─Ö ze sob─ů afiliowa─ç, mie─ç za s─ůsiad├│w osoby z podobnymi potrzebami i wymaganiami. Pani Ma┼égorzata zdecydowa┼éa si─Ö wi─Öc zainwestowa─ç w mieszkanie od dewelopera. Jak mo┼╝na na nim zarobi─ç?

Pani Ma┼égorzata kupi┼éa za nasz─ů podpowiedzi─ů mieszkanie od dewelopera za 300.000z┼é, wp┼éacaj─ůc jedynie 53.000z┼é, bo taka wp┼éata by┼éa wymagana ├│wczesnym etapie budowy. Nasz plan zak┼éada┼é aby poczeka─ç rok na wzrost cen u dewelopera wynikaj─ůcy z post─Öp├│w w budowie. Dodatkowo pomog┼éy nam tak┼╝e wzrosty cen na ca┼éym rynku, ale pierwotnie zyski szacowali┼Ťmy bez takich optymistycznych za┼éo┼╝e┼ä.

Ponadto postanowili┼Ťmy wykorzysta─ç to, ┼╝e w okolicy powstaje wroc┼éawski ÔÇ×MordorÔÇŁ, gdzie prace w korporacjach znajdzie ogromna ilo┼Ť─ç ludzi. Za┼éo┼╝yli┼Ťmy wi─Öc, ┼╝e mieszkanie b─Ödzie doskona┼ée na wynajem i bez problemu znajdziemy nabywc─Ö, kt├│ry b─Ödzie chcia┼é z tego lokalu czerpa─ç doch├│d pasywny, St─ůd aby podnie┼Ť─ç stop─Ö zwrotu z tego dwupokojowego lokalu podzielili┼Ťmy go na dwie niezale┼╝ne kawalerki. Ju┼╝ na wczesnym etapie budowy ustalili┼Ťmy z deweloperem wprowadzenie zmian w ustawieniu ┼Ťcian i poprowadzeniu elektryki. Dzi─Öki temu nie musieli┼Ťmy dop┼éaca─ç za te modyfikacje na p├│┼║niejszym etapie.

Rzut - podział mieszkania na dwie kawalerki

To wszystko sprawi┼éo, ┼╝e 12 miesi─Öcy p├│┼║niej sprzedali┼Ťmy to mieszkanie za 360.000z┼é. Po odliczeniu koszt├│w transakcji, osi─ůgn─Öli┼Ťmy zysk 46.800z┼é brutto (przed opodatkowaniem), a ca┼éa operacja odby┼éa si─Ö jeszcze przed zako┼äczeniem budowy! Inwestorka musia┼éa zamrozi─ç na rok jedynie 53.000z┼é, co da┼éo jej stop─Ö zwrotu a┼╝ 88% w skali roku. Wi─Öcej o tej inwestycji i o tej metodzie inwestowania dowiesz si─Ö ze szkolenia: Jak zarabia─ç na mieszkaniach inwestuj─ůc tylko u┼éamek ich ceny

Po ca┼éej transakcji pani Ma┼égorzata przyzna┼éa nam, ┼╝e nie do ko┼äca wierzy┼éa ┼╝e sprzedamy to mieszkanie z zyskiem w ci─ůgu 12 miesi─Öcy, ale zak┼éada┼éa, ┼╝e nawet jak si─Ö nie uda to zap┼éaci ona reszt─Ö ceny deweloperowi, wyko┼äczy i sama b─Ödzie je wynajmowa─ç.

Funkcjonalnie zaprojektowana przestrzeń na granicy Starego Miasta i osiedla Popowice, tu przy naszym wsparciu, p. Małgorzata pomnożyła swój kapitał na flipie

Klucz do udanego flipa mieszkaniowego

M├│wi si─Ö, ┼╝e na dobrym flipie zarabia si─Ö w momencie zakupu. W jaki spos├│b, skoro to dopiero po sprzeda┼╝y pieni─ůdze wp┼éywaj─ů na konto? Ot├│┼╝ zarabiasz najwi─Öcej, gdy uda Ci si─Ö zakupi─ç mieszkanie poni┼╝ej ceny rynkowej. Tani zakup jest ┼║r├│d┼éem zysku i ubezpieczeniem ca┼éej inwestycji. Szacuj─ůc cen─Ö sprzeda┼╝y, przyjmuj ┼Ťredni─ů rynkow─ů, nigdy nie zawy┼╝aj stawki, bo szukaj─ůc kupca, kt├│ry przep┼éaci za Twoj─ů nieruchomo┼Ť─ç, mo┼╝esz si─Ö d┼éuuugo od niej si─Ö nie uwolni─ç. A z ka┼╝dym mijaj─ůcym tygodniem przestoju tracisz wykoncypowany zysk, a┼╝ wkr├│tce nie b─Ödziesz m├│g┼é sobie pozwoli─ç na obni┼╝enie ceny nieruchomo┼Ťci. I tak mo┼╝esz zosta─ç z ni─ů jak z kul─ů u nogi.

Drugi warunek dobrego flipa – wiedzie─ç, komu b─Ödziesz chcia┼é sprzeda─ç nieruchomo┼Ť─ç, zanim j─ů jeszcze kupisz. Od tego zale┼╝y, czy zrobisz remont i w jakim standardzie. Ro┼╝ne oczekiwania klient├│w oznaczaj─ů r├│┼╝ne bud┼╝ety, a bez targetowania odbiorcy istnieje du┼╝e ryzyko przeinwestowania. Dobry plan i kalkulacja to podstawa w tym biznesie!

Kurs Inwestowania w Nieruchomo┼Ťci Systemem 5N

Naucz si─Ö znajdowa─ç atrakcyjne nieruchomo┼Ťci bez licytacji i ┼Ťcigania si─Ö z innymi inwestorami wykorzystuj─ůc nasz System Inwestowania w Nieruchomo┼Ťci. Do┼é─ůcz do listy ÔÇ×Klub InwestoraÔÇŁ, a otrzymasz powiadomienie o najbli┼╝szym terminie.
Imi─Ö:
Email:


Mo┼╝esz si─Ö wypisa─ç w ka┼╝dej chwili

Dodaj komentarz

Tw├│j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt├│rych wype┼énienie jest wymagane, s─ů oznaczone symbolem *