Zakup mieszkania na wynajem napawa strachem przed stratami i użeraniem się z lokatorami? Pomyśl o „zrobieniu flipa”! Zacznij od opanowania podstawowych zasad tego biznesu: zobacz, jak okazyjnie kupić mieszkanie i je wyremontować, by potem je sprzedać z zyskiem.
House Flipping to jest metoda inwestowania polegająca na wyszukiwaniu i kupowaniu nieruchomości poniżej ceny rynkowej, by następnie podnieść jej wartość poprzez wykonanie ulepszeń lub przeprowadzenie remontu i odsprzedać w znacznie wyższej cenie. By flip był opłacalny, cena odsprzedaży powinna pokryć koszt zakupu, remontu i utrzymania nieruchomości na czas jej posiadania i jeszcze wygenerować zysk dla inwestora. Należy także uwzględnić inne koszty i opłaty transakcyjne (można je podliczyć korzystając z naszego Kalkulatora do Flipów).
Zanim rozpoczniesz działania, ustal swój cel inwestycyjny i strategię. Przemyśl, jak duże (czy małe) środki zainwestujesz, w jakie mieszkanie je ulokujesz i na jaki termin. O tym jak wybrać mieszkanie które nadaje się na flipa przeczytasz tutaj: Jak w 7 krokach ocenić czy mieszkanie nadaje się na flipa.
Handel i flip mieszkania na rynku wtórnym
To dobra strategia dla tych, którzy stawiają pierwsze kroki na rynku nieruchomości, a nawet dla tych, którzy nie mają większych środków na start, ponieważ na inwestowanie w nieruchomości można uzyskać jeden z najtańszych kredytów dostępnych na rynku. Dobrze jest zacząć z pewną wiedzą teoretyczną lub pod okiem doświadczonego pośrednika, albo mentora. Wtedy flipowanie pozwala w relatywnie krótkim czasie zgromadzić kapitał, który następnie będzie można wykorzystać przy swoich kolejnych inwestycjach, np. w lokale pod wynajem i gotowce inwestycyjne.
Nieruchomościami można handlować na niezliczone sposoby, ale poniższe strategie sprawdzają się najczęściej:
1. Kup, wyremontuj, sprzedaj
To najczęściej wybierany wariant flipowania, z jasnymi zasadami działania, a więc i z przewidywalnym przebiegiem. Źródłem zysku jest tu podniesienie wartości nieruchomości przez remont. Ten sposób jest idealny dla tych inwestorów, którzy rozpoczynają przygodę z handlem lokalami.
Takim klientem był pan Tomasz, który zlecił nam wyszukanie dla niego nieruchomości i dla którego finalnie przeprowadziliśmy całą transakcję od znalezienia obiektu, przez negocjowanie jego ceny i pilnowanie remontu, po sprzedaż nieruchomości.
Pan Tomasz miał gotówkę, którą chciał pomnożyć. Miał kilka mieszkań na wynajem, ale nie chciał kolejnego. Jego celem było kupić coś „w dobrej cenie”, wyremontować i sprzedać. Przy tak ogólnych założeniach raczej ciężko było nam rozpocząć działania. Zadaliśmy więc serię pytań, na które każdy inwestor powinien sobie odpowiedzieć:
- Jaki mam całkowity kapitał na ten cel?
- Na jak długo mogę go zamrozić?
- Jakiej stopy zwrotu oczekuję?
- Czy mam własną, godną zaufania ekipę remontową?
- Czy mam czas na nadzór na inwestycją, czy ktoś dopilnuje tego za mnie?
- Czy są rodzaje budownictwa, które chcę wykluczyć (kamienice, wielka płyta,..)
- Komu będę chciał sprzedać to mieszkanie? Dla kogo je przygotuję? Kto będzie tu mieszkał? Czego będzie oczekiwał?
- Jaki budżet przeznaczę na remont/wykończenie i ewentualnie meble dla lokatora? W jakie materiały zamierzam zainwestować? Za co zapłaci nabywca, a za co nie.
Ciężko jest odpowiedzieć sobie co jest „dobrą ceną” lub okazją inwestycyjną, jeśli nie mam wizji tego co chcemy zrobić z mieszkaniem i ile planujemy na nim zarobić. W końcu jednak udało nam się wspólnie odpowiedzieć na te pytania i rozpoczęliśmy wspólne poszukiwania nieruchomości. Zazwyczaj działamy we Wrocławiu, ale tym razem pojawiło się ciekawe M w Oleśnicy. Był to 59-metrowy lokal w „wielkiej płycie”. Pan Tomasz z początku był sceptyczny. Po pierwsze to mała miejscowość, a nie duża metropolia. Co z płynnością na lokalnym rynku? Jak się nie sprzeda to komu to wynajmę?
Ostatecznie jednak zadecydowały liczby i plan. Wynegocjowaliśmy cenę zakupu 152.000zł (był to koniec 2018r.). Zaplanowaliśmy wykonanie remontu w rozsądnym budżecie. Zmieniliśmy układ mieszkania aby lepiej pasowało do przyszłych lokatorów. Założyliśmy, że będziemy kierować to mieszkanie do rodziny z dziećmi. Finalny koszt wraz z wyburzaniem i stawianiem nowych ścianek zamknął się w 45.000zł. Nie wykonaliśmy mebli w kuchni co pozwoliło na spore oszczędności. Pozostałe koszty, w tym opłaty notarialne, PCC zamknęły się w kwocie 11.000zł.
Mieszkanie udało się sprzedać w marcu 2019r. w bardzo dobrej cenie 286.000zł. Zysk przed opodatkowaniem wyniósł aż 78.000zł!
Na dobrą cenę sprzedaży w tym przypadku wpłynęło m.in. to że zwiększyliśmy użyteczność mieszkania zmieniając jego aranżację. Połączyliśmy kuchnię z salonem, co znacznie zwiększyło przestronność wnętrza i jego ustawność, a zmiana koloru wszystkich ścian na bazową biel i wymiana drzwi pomogły stworzyć neutralny schemat mieszkania i uruchomić wyobraźnię potencjalnych kupców.
Ta inwestycja została zrealizowana przez naszego klienta za gotówkę, ale takie transakcje można przeprowadzić nawet mając jedynie ułamek ceny lub posługując się cudzym kapitałem, np. kredytem.
2. Kup i szybko sprzedaj
Kupujesz mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Nie przeprowadzasz remontu! Następnie sprzedajesz mieszkanie w cenie rynkowej. Nie zakładaj, że sprzedasz mieszkanie w przeszacowanej cenie naiwnemu klientowi, bo ryzykujesz, że zamrozisz kapitał na bardzo długo.
Kluczem do zysku jest tu umiejętność negocjacji. Zdecydowanie łatwiej się negocjuje posiadając atut w postaci płatności gotówką. Płacąc kredytem hipotecznym jesteśmy w tym przypadku w dużo trudniejszej sytuacji, a poza tym czas trwania transakcji znacząco się wydłuża. Jest to także metoda dla bardziej zaawansowanych inwestorów, którzy „czują rynek” i potrafią trafnie wycenić lokal. Tu nawet niewielki błąd może pochłonąć cały zysk.
Jeśli jednak wszystko dobrze skalkulujesz to możesz zarobić ponad 10% w niecały miesiąc. Zobacz na przykład mieszkania w kamienicy we Wrocławiu. Niecałe 40m2 na poddaszu kupiliśmy dla naszego inwestora za 165.000zł i sprzedaliśmy 4 tygodnie później za 199.000zł. Zysk po kosztach wyniósł 25.000zł. Cały sekret tkwił w tym, że mieszkanie nie było atrakcyjne prawie pod żadnym względem (z wyjątkiem doskonałej lokalizacji) i sprzedający nie mógł się go pozbyć. Nasz inwestor z kolei dysponował gotówką co pozwoliło na szybkie zamknięcie transakcji.
3. Flip mieszkania na rynku pierwotnym
Analogicznie można flipować mieszkaniami, które są dopiero w trakcie budowy. To dobre posunięcie szczególnie dla tych, którzy podejmując swoją pierwszą próbę inwestycyjną, chcą mieć pewność, że ich oferta w każdym momencie przyciągnie nabywcę. Nowe mieszkania w dobrej lokalizacji są niemal oblegane przez singli lub młode rodziny, które chcą się ze sobą afiliować, mieć za sąsiadów osoby z podobnymi potrzebami i wymaganiami. Pani Małgorzata zdecydowała się więc zainwestować w mieszkanie od dewelopera. Jak można na nim zarobić?
Pani Małgorzata kupiła za naszą podpowiedzią mieszkanie od dewelopera za 300.000zł, wpłacając jedynie 53.000zł, bo taka wpłata była wymagana ówczesnym etapie budowy. Nasz plan zakładał aby poczekać rok na wzrost cen u dewelopera wynikający z postępów w budowie. Dodatkowo pomogły nam także wzrosty cen na całym rynku, ale pierwotnie zyski szacowaliśmy bez takich optymistycznych założeń.
Ponadto postanowiliśmy wykorzystać to, że w okolicy powstaje wrocławski „Mordor”, gdzie prace w korporacjach znajdzie ogromna ilość ludzi. Założyliśmy więc, że mieszkanie będzie doskonałe na wynajem i bez problemu znajdziemy nabywcę, który będzie chciał z tego lokalu czerpać dochód pasywny, Stąd aby podnieść stopę zwrotu z tego dwupokojowego lokalu podzieliliśmy go na dwie niezależne kawalerki. Już na wczesnym etapie budowy ustaliliśmy z deweloperem wprowadzenie zmian w ustawieniu ścian i poprowadzeniu elektryki. Dzięki temu nie musieliśmy dopłacać za te modyfikacje na późniejszym etapie.
To wszystko sprawiło, że 12 miesięcy później sprzedaliśmy to mieszkanie za 360.000zł. Po odliczeniu kosztów transakcji, osiągnęliśmy zysk 46.800zł brutto (przed opodatkowaniem), a cała operacja odbyła się jeszcze przed zakończeniem budowy! Inwestorka musiała zamrozić na rok jedynie 53.000zł, co dało jej stopę zwrotu aż 88% w skali roku. Więcej o tej inwestycji i o tej metodzie inwestowania dowiesz się ze szkolenia: Jak zarabiać na mieszkaniach inwestując tylko ułamek ich ceny
Po całej transakcji pani Małgorzata przyznała nam, że nie do końca wierzyła że sprzedamy to mieszkanie z zyskiem w ciągu 12 miesięcy, ale zakładała, że nawet jak się nie uda to zapłaci ona resztę ceny deweloperowi, wykończy i sama będzie je wynajmować.
Klucz do udanego flipa mieszkaniowego
Mówi się, że na dobrym flipie zarabia się w momencie zakupu. W jaki sposób, skoro to dopiero po sprzedaży pieniądze wpływają na konto? Otóż zarabiasz najwięcej, gdy uda Ci się zakupić mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Tani zakup jest źródłem zysku i ubezpieczeniem całej inwestycji. Szacując cenę sprzedaży, przyjmuj średnią rynkową, nigdy nie zawyżaj stawki, bo szukając kupca, który przepłaci za Twoją nieruchomość, możesz się dłuuugo od niej się nie uwolnić. A z każdym mijającym tygodniem przestoju tracisz wykoncypowany zysk, aż wkrótce nie będziesz mógł sobie pozwolić na obniżenie ceny nieruchomości. I tak możesz zostać z nią jak z kulą u nogi.
Drugi warunek dobrego flipa – wiedzieć, komu będziesz chciał sprzedać nieruchomość, zanim ją jeszcze kupisz. Od tego zależy, czy zrobisz remont i w jakim standardzie. Rożne oczekiwania klientów oznaczają różne budżety, a bez targetowania odbiorcy istnieje duże ryzyko przeinwestowania. Dobry plan i kalkulacja to podstawa w tym biznesie!
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
