Ile mo偶na zarobi膰 na inwestycji w wynajem mieszkania we Wroc艂awiu?

Ile mo偶na zarobi膰 na inwestycji w wynajem mieszkania we Wroc艂awiu? [case study]

Dnia Kategoria: Wynajem Mieszkania

Gromadzenie oszcz臋dno艣ci na nisko oprocentowanej lokacie w banku lub w funduszu inwestycyjnym przestaje si臋 op艂aca膰, gdy w tym samym czasie Twoje pieni膮dze mog膮 zarabia膰 wi臋cej na rynku nieruchomo艣ci. Zakup i wynajem mieszkania nie tylko zapewni Ci sta艂y dop艂yw pieni膮dza, ale i pozwoli posiada膰 w艂asno艣膰, kt贸ra z czasem dodatkowo zyskuje na warto艣ci. W ten spos贸b nie tyko wypracowujesz sobie upragniony doch贸d pasywny, ale masz te偶 maj膮tek, kt贸ry zawsze mo偶esz odblokowa膰.

Jak zatem wynajmowa膰, by inwestycja by艂a bezpieczna i zyskowna?

Mieszkanie na w艂asno艣膰 czy wynajem?

Jeszcze 15 temu odpowied藕 by艂a jednoznaczna 鈥 Polacy kupowali mieszkania na w艂asne potrzeby lokalowe, by ugruntowa膰 swoje po艂o偶enie i budowa膰 ma艂膮, miejsk膮 stabilizacj臋. Wynajmowa艂o si臋 przede wszystkim nadprogramowe metra偶e, np. odziedziczone w spadku po dziadkach, najlepiej bez ponoszenia jakiegokolwiek wk艂adu finansowego. Taka nieruchomo艣膰 mia艂a generowa膰 niewielki przych贸d jako dodatek do wyp艂aty; dzi臋ki obecno艣ci lokator贸w by艂a zaopiekowana, a sama w sobie stanowi艂a rodzaj ubezpieczenia na 偶ycie, kt贸re mo偶na spieni臋偶y膰 w razie potrzeby.

Obecnie, ze wzgl臋du na migracje zarobkowe, ale i przez nomadyczny styl 偶ycia, gros os贸b nie decyduje si臋 na w艂asne cztery k膮ty, bo mog艂yby si臋 okaza膰 kul膮 u nogi podczas przeprowadzki. Za to ekspaci i wracaj膮cy z trasy podr贸偶nicy, potrzebuj膮聽 na kilka lub kilkana艣cie miesi臋cy tymczasowego miejsca pobytu. Najem daje im wygod臋 mieszkania bez uziemienia konieczno艣ci膮 urz膮dzania si臋 i pilnowania op艂at administracyjnych, przewiduje miesi臋czny okres wypowiedzenia umowy, a wyposa偶eniem, rachunkami i usterkami zajmuje si臋 w艂a艣ciciel. Ludzi zainteresowanych tak膮 perspektyw膮 przybywa masowo. Warto wi臋c inwestowa膰 w wynajem, na kt贸ry jest pot臋偶ny popyt.

Doch贸d pasywny z inwestycji w nieruchomo艣膰

Pr臋偶ny rynek najmu rodzi 艣mia艂e starania o doch贸d pasywny, czyli zagwarantowany nap艂yw 艣rodk贸w finansowych bez sta艂ego anga偶owania w艂asnej energii i czasu. Znacie t臋 anegdot臋 o przedszkolaku, kt贸ry na pytanie, kim chce zosta膰 w przysz艂o艣ci, odpowiedzia艂, 偶e emerytem?:) C贸偶, wielu od dzieci艅stwa marzy o wolno艣ci finansowej i zawodowej. Mo偶na j膮 sobie stopniowo budowa膰 za pomoc膮 odsetek z depozytu bankowego, dywidendy, a nawet dobrej renty lub emerytury. Ale ci, kt贸rzy wolno艣膰 rozumiej膮 jako swobod臋 dzia艂ania, prac臋 na w艂asny rachunek, rozw贸j i wynikaj膮cy z tego doch贸d, b臋d膮 szukali rozwi膮zania dynamicznego. Zaczn膮 od dywersyfikacji zarobk贸w, podejm膮 kroki inwestycyjne, a na ko艅cu b臋d膮 偶y膰 z dochodu pasywnego.

Dobra koniunktura

Do艣膰 dobra kondycja polskiej gospodarki, rosn膮ce pensje i spadaj膮ce bezrobocie pozytywnie wp艂ywaj膮 na 艣wiadomo艣膰 konsumenck膮. I tak jak w obszarze codziennych decyzji zakupowych wzrasta odpowiedzialno艣膰 za 艣rodowisko naturalne i spo艂eczne aspekty produkcji, tak na rynku lokalowym daj膮 si臋 zaobserwowa膰 zmiany mentalne, wynikaj膮ce z popularno艣ci nomadycznego trybu 偶ycia i z globalnych ruch贸w demograficznych. Innymi s艂owy 鈥 wyra藕ny nap艂yw Ukrai艅c贸w do Polski oraz migracje wewn臋trzne w kraju (za prac膮, awansem, ale te偶 tymczasowe pobyty w ojczy藕nie po podr贸偶y i przed kolejnym wyjazdem) sprawi艂y, 偶e najem jest coraz cz臋艣ciej praktykowan膮 form膮 zameldowania.

Kluczem za艣 do zyskownego wynajmu s膮 stabilne ceny mieszka艅 i rekordowo niskie stopy procentowe, pozwalaj膮ce inwestowa膰 w nieruchomo艣ci, kupowane na kredyt na dobrych warunkach. Relacja koszt贸w obs艂ugi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umo偶liwia finansowanie koszt贸w kredytu przychodami z najmu.

Aby zarobki z wynajmu by艂y satysfakcjonuj膮ce, trzeba zadba膰 o 3 filary inwestycji:

  1. stale wynaj臋te lokum,
  2. zadowoleni, a przez to sumienni, wyp艂acalni lokatorzy
  3. redukcja kosztownych uszkodze艅 czy awarii.

Jakie dzia艂ania zatem podj膮膰, by zyska膰 na samym starcie i zapewni膰 sobie regularny
przych贸d? Jak kalkulowa膰 cen臋 najmu, by inwestycja by艂a bie偶膮cym dochodem pasywnym albo zabezpieczeniem emerytalnym za 25-30 lat?

Zysk z wynajmu mieszkania

Rentowno艣膰 inwestycji w nieruchomo艣膰

Z danych WGN (Wielka Gie艂da Nieruchomo艣ci) wynika, 偶e przeci臋tne ceny mieszka艅 na rynku wt贸rnym we Wroc艂awiu wynosz膮 aktualnie mniej wi臋cej 6200 z艂 za metr kwadratowy, ale ju偶 za 5500 z艂/m.kw. mo偶na znale藕膰 okazj臋 inwestycyjn膮. O tym, gdzie ich szuka膰, dowiesz si臋 z ebooka 18 Rad jak szuka膰 okazji inwestycyjnych, kt贸ry mo偶esz bezp艂atnie pobra膰. Mieszkanie o powierzchni 50 m.kw. w u艣rednionej cenie b臋dzie kosztowa膰 ok. 330 000z艂, natomiast kredyt z wk艂adem na poziomie 10% wynosi艂by 297 000 z艂. 艢rednie oprocentowanie kredyt贸w hipotecznych w Polsce wynosi 3,9% W takim uk艂adzie r贸wna rata kredytu, wzi臋tego na 30 lat na t臋 kwot臋, wynosi艂aby oko艂o 1450 z艂. Jakie natomiast by艂yby przychody z najmu? We Wroc艂awiu przeci臋tne stawki wynajmu mieszka艅 wynosz膮 obecnie oko艂o 40-50 z艂/m.kw., w zale偶no艣ci od lokalizacji i standardu lokalu. Typowy czynsz najmu za 50-metrowe mieszkanie to oko艂o 1900 -2500 z艂. Do tej kwoty najmu nale偶y doda膰 jeszcze zrycza艂towan膮 wysoko艣膰 op艂at administracyjnych (czynsz, pr膮d, media).

Policz stop臋 zwrotu na kalkulatorze wynajmu mieszkania

W takim ekonomicznym wariancie 艣redni zarobek miesi臋czny (po uwzgl臋dnieniu sp艂aty raty za mieszkanie) b臋dzie si臋 waha膰 w granicach 450-950 z艂. Nawet wliczaj膮c w to koszty eksploatacyjne, zwi膮zane z naprawami czy wymian膮 zu偶ytych sprz臋t贸w, wci膮偶 jest to atrakcyjna forma lokaty kapita艂u: nabywasz nieruchomo艣膰 na w艂asno艣膰, kt贸ra sp艂aca si臋 sama, a jeszcze na tej operacji zarabiasz kilkaset z艂otych.

Ile mo偶na zarobi膰 na inwestycji w wynajem mieszkania we Wroc艂awiu?

 

Wygenerowana nadwy偶ka mo偶e te偶 by膰 zabezpieczeniem na wypadek wzrostu raty kredytu albo jako fundusz na od艣wie偶enie mieszkania co kilka lat.

Zarz膮dzanie najmem i home staging

Pierwszym warunkiem op艂acalno艣ci wynajmu jest zadbanie, by mieszkanie nie mia艂o pustych przebieg贸w. Kolejnym 鈥 dopilnowanie lokator贸w, egzekwowanie op艂at, interwencje w sprawie zg艂oszonych awarii. Je艣li zale偶y Ci, by zysk nie obci膮偶a艂 Twoich mocy przerobowych, kt贸re po艣wi臋casz ju偶 innemu zaj臋ciu, jest gotowe聽 rozwi膮zanie – mo偶esz wykupi膰 us艂ug臋 zarz膮dzania najmem. To koszt ok. 10% miesi臋cznego czynszu, a doch贸d pasywny jest w贸wczas ca艂kowicie niezale偶ny od Twojej uwagi!

Zarz膮dzanie najmem mieszkania

O szybkie wynaj臋cie mieszkania zadbaj ju偶 na etapie zakupu nieruchomo艣ci, zwracaj膮c uwag臋 na rozk艂ad pomieszcze艅 i funkcjonalno艣膰 obiektu, natomiast odrzu膰 wn臋trza, kt贸re mog艂yby zniech臋ci膰 potencjalnych najemc贸w (np. przechodnie pomieszczenia bez okien) Dylemat, czy kupowa膰 mieszkanie we wzgl臋dnie dobrym standardzie i wyposa偶one, czy mo偶e do ca艂kowitego remontu 鈥 nie ma jednoznacznego rozstrzygni臋cia, aczkolwiek mieszkania odzyskane dzi臋ki us艂udze home staging, generuj膮 szybszy i wi臋kszy zysk, mimo w艂o偶onego wk艂adu. Nawet mniejszy metra偶, ale funkcjonalnie i 艂adnie urz膮dzony, b臋dzie bardziej wzbudza膰 zainteresowanie ni偶 ten wi臋kszy, jednak聽 zupe艂nie nieprzemy艣lany.

Wroc艂aw si臋!, czyli jak zacz膮膰 inwestowa膰 w nieruchomo艣ci na wroc艂awskim rynku

We Wroc艂awiu znakomit膮 pod wzgl臋dem inwestycyjnym lokalizacj膮 jest 艢r贸dmie艣cie. Od lat rewitalizowane, przyci膮ga artyst贸w preferencyjnymi warunkami na dzier偶awienie lokali u偶ytkowych oraz m艂ode rodziny, kt贸re chc膮 z dzie膰mi korzysta膰 z bogatej oferty familijno 鈥 kulturalnej, serwowanej przez Nadodrze. Zadomowi艂o si臋 tu 艣rodowisko akademickie 鈥 od student贸w po wyk艂adowc贸w, kwitn膮 inicjatywy spo艂eczne, st膮d mieszkania wynajmuj膮 si臋 od r臋ki i za dobr膮 cen臋.

Mieszkanie wr贸dmie艣ciu, Wroc艂aw 鈥 case study聽1

Mieszkanie 2-pokojowe z osobn膮 kuchni膮, 艂膮czna powierzchnia 45 m.kw., kupione za 249 000 z艂. w 2017r., w remont zainwestowano nieca艂e 30 000 z艂. Ca艂y zakup sfinansowany za got贸wk臋, podatek od czynno艣ci cywilnoprawnych wynosi艂 2%, czyli 4980 z艂, koszty notariusza 1660 z艂, prowizja biura nieruchomo艣ci 6225 z艂. Podsumowuj膮c: wszystkie op艂aty wynios艂y 42 865 z艂, w sumie wydano w got贸wce 291 865 z艂.

Jaki to daje zysk?
Mieszkanie jest obecnie wynajmowane za 2700 z艂, z czego 500 z艂 przeznaczane jest na czynsz i pozosta艂e op艂aty. Inwestor zarabia wi臋c 2200 z艂 co miesi膮c, po zap艂aceniu podatku rycza艂towego 8.5% daje to 2013 z艂 na r臋k臋. Wynaj臋te po 2 tygodniach od uko艅czenia remontu, wska藕nik ob艂o偶enia 96% w skali roku, a stopa zwrotu w wysoko艣ci 8,6% brutto w skali roku. To cztery razy wi臋cej ni偶 mo偶na zarobi膰 na lokacie. A dodatkowo pieni膮dze ulokowane w nieruchomo艣ci s膮 chronione przed inflacj膮.

Kawalerka wr贸dmie艣ciu, Wroc艂aw 鈥 case study聽2

Mieszkanie na wynajem Kleczk贸wMa艂e mieszkanie w kamienicy o powierzchni 33 m.kw. Wynajmuje si臋 za 1500z艂 plus op艂aty, kt贸re pokrywa najemca. Od 2014r., kiedy mieszkanie zosta艂o zakupione utrzymywana jest ci膮g艂o艣膰 najmu. Stopa zwrotu to a偶 10,7% brutto!, a to dlatego, 偶e mieszkanie zosta艂o nabyte, wyremontowane i urz膮dzone za jedyne 162.000z艂. Ten koszt uwzgl臋dnia tak偶e wszystkie dodatkowe op艂aty (notariusz, PCC itp).

Mieszkanie trzypokojowe w 艢r贸dmie艣ciu, Wroc艂aw 鈥 case study聽3

Mieszkanie 3-pokojowe na wynajemDu偶e mieszkania tak偶e si臋 wynajmuj膮 ca艂kiem dobrze. Przyk艂adowe mieszkanie ma 60 m.kw. 3 pokoje, kuchni臋 w aneksie. Ta nieruchomo艣膰 zosta艂a nabyta od dewelopera w 2018r., a nast臋pnie wyko艅czona. Suma koszt贸w wynios艂a聽 425.000z艂. Jest ona wynajmowana wraz z przynale偶nym gara偶em za 3300z艂 miesi臋cznie plus op艂aty (ok 500z艂). Stopa zwrotu w skali roku to 9,3% przed opodatkowaniem.

Wi臋ksze mieszkania jest trudniej wynaj膮膰, ale o sukcesie tej inwestycji zadecydowa艂a przede wszystkim doskona艂a lokalizacja (blisko biurowc贸w na Placu Bema), dobre wyposa偶enie oraz skierowanie oferty do pracownik贸w wy偶szego szczebla w korporacji.

Wynajem premium – case study聽4

Mieszkanie premiumJe艣li potrafimy dotrze膰 do w艂a艣ciwego odbiorcy mo偶emy wynajmowa膰 mieszkania za 5300z艂 miesi臋cznie, tak jak to trzypokojowe mieszkanie. Ma ono 67 m.kw. i przynale偶y do niego gara偶. Jest wyposa偶one w meble wysokiej klasy i znajduje si臋 w budynku o podwy偶szonym standardzie. Dodatkowym atutem jest lokalizacja w centrum (10 min do Placu Grunwaldzkiego). Koszt zakupu, wyko艅czenia i wyposa偶enia zamkn膮艂 si臋 w 719.400z艂, a stopa zwrotu w skali roku to 8,8% brutto.

Policz stop臋 zwrotu na kalkulatorze wynajmu mieszkania

Nowe czy stare budownictwo?

Jak wida膰 wynajmuj膮 si臋 zar贸wno mieszkania w nowym budownictwie jak i w kamienicach. A co z mieszkaniami w wielkiej p艂ycie? Mo偶na je kupi膰 w dobrej cenie, s膮 na du偶ych, dobrze skomunikowanych osiedlach z przedszkolami, sklepami i wszystkim czego oczekuje najemca.聽 Niestety s膮siedztwo i zaniedbane klatki schodowe w艂a艣ciwie eliminuj膮 mo偶liwo艣膰 wynajmu premium. Z kolei oferowanie tego typu mieszka艅 klientom “bud偶etowym” mo偶e by膰 nieop艂acalne ze wzgl臋du na wysokie koszty utrzymania tych mieszka艅, kt贸re narzucaj膮 sp贸艂dzielnie.

Przyk艂adowe koszty dla kawalerek ok. 29-30 m.kw. w nowym budownictwie to 300-350z艂 miesi臋cznie (plus pr膮d wg zu偶ycia), a w wielkiej p艂ycie (Wroc艂aw, Krzyki, ul. Jastrz臋bia) to a偶 500z艂! Podobnie dla mieszka艅 dwupokojowych (45-50m.kw.) b臋d膮 one wynosi膰 ok 500-550z艂, a w wielkiej p艂ycie (Wroc艂aw, Krzyki, ul.Ciep艂a) a偶 800z艂! Nie zawsze tak jest, ale kupuj膮c mieszkanie sp贸艂dzielczo-w艂asno艣ciowe nale偶y na to zwr贸ci膰 szczeg贸ln膮 uwag臋.

 

Mieszkanie na wynajem mo偶e by膰 bardzo dobrym biznesem, pod warunkiem, 偶e znasz i rozumiesz zasady, rozwa偶nie dobierasz swoich najemc贸w, masz dobrze skonstruowane umowy, monitorujesz nale偶no艣ci, dogl膮dasz swoich nieruchomo艣ci i rozs膮dnie rozliczasz przychody.

Bior膮c pod uwag臋 rozw贸j miasta oraz rynku pracy, wci膮偶 utrzymuj膮cy si臋 wysoki popyt na mieszkania, nap艂yw nowych pracownik贸w, a tak偶e w dalszym ci膮gu rekordowo nisko oprocentowane kredyty hipoteczne, wydaje si臋, 偶e mamy przed sob膮 lata dobrej koniunktury na rynku. Dlatego zainteresowani kupnem mieszkania na wynajem nie maja na co czeka膰.

Kurs wynajmu mieszka艅 i pokoi metod膮 AIWN

Pozna nasz膮 metod臋 na stabilne i wysokie dochody z najmu. Do艂膮cz do listy 鈥濳lub Inwestora鈥, a otrzymasz powiadomienie o najbli偶szym terminie.
Imi臋:
Email:


Mo偶esz si臋 wypisa膰 w ka偶dej chwili

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *