Gromadzenie oszczędności na nisko oprocentowanej lokacie w banku lub w funduszu inwestycyjnym przestaje się opłacać, gdy w tym samym czasie Twoje pieniądze mogą zarabiać więcej na rynku nieruchomości. Zakup i wynajem mieszkania nie tylko zapewni Ci stały dopływ pieniądza, ale i pozwoli posiadać własność, która z czasem dodatkowo zyskuje na wartości. W ten sposób nie tyko wypracowujesz sobie upragniony dochód pasywny, ale masz też majątek, który zawsze możesz odblokować.
Jak zatem wynajmować, by inwestycja była bezpieczna i zyskowna?
Mieszkanie na własność czy wynajem?
Jeszcze 15 temu odpowiedź była jednoznaczna – Polacy kupowali mieszkania na własne potrzeby lokalowe, by ugruntować swoje położenie i budować małą, miejską stabilizację. Wynajmowało się przede wszystkim nadprogramowe metraże, np. odziedziczone w spadku po dziadkach, najlepiej bez ponoszenia jakiegokolwiek wkładu finansowego. Taka nieruchomość miała generować niewielki przychód jako dodatek do wypłaty; dzięki obecności lokatorów była zaopiekowana, a sama w sobie stanowiła rodzaj ubezpieczenia na życie, które można spieniężyć w razie potrzeby.
Obecnie, ze względu na migracje zarobkowe, ale i przez nomadyczny styl życia, gros osób nie decyduje się na własne cztery kąty, bo mogłyby się okazać kulą u nogi podczas przeprowadzki. Za to ekspaci i wracający z trasy podróżnicy, potrzebują na kilka lub kilkanaście miesięcy tymczasowego miejsca pobytu. Najem daje im wygodę mieszkania bez uziemienia koniecznością urządzania się i pilnowania opłat administracyjnych, przewiduje miesięczny okres wypowiedzenia umowy, a wyposażeniem, rachunkami i usterkami zajmuje się właściciel. Ludzi zainteresowanych taką perspektywą przybywa masowo. Warto więc inwestować w wynajem, na który jest potężny popyt.
Dochód pasywny z inwestycji w nieruchomość
Prężny rynek najmu rodzi śmiałe starania o dochód pasywny, czyli zagwarantowany napływ środków finansowych bez stałego angażowania własnej energii i czasu. Znacie tę anegdotę o przedszkolaku, który na pytanie, kim chce zostać w przyszłości, odpowiedział, że emerytem?:) Cóż, wielu od dzieciństwa marzy o wolności finansowej i zawodowej. Można ją sobie stopniowo budować za pomocą odsetek z depozytu bankowego, dywidendy, a nawet dobrej renty lub emerytury. Ale ci, którzy wolność rozumieją jako swobodę działania, pracę na własny rachunek, rozwój i wynikający z tego dochód, będą szukali rozwiązania dynamicznego. Zaczną od dywersyfikacji zarobków, podejmą kroki inwestycyjne, a na końcu będą żyć z dochodu pasywnego.
Dobra koniunktura
Dość dobra kondycja polskiej gospodarki, rosnące pensje i spadające bezrobocie pozytywnie wpływają na świadomość konsumencką. I tak jak w obszarze codziennych decyzji zakupowych wzrasta odpowiedzialność za środowisko naturalne i społeczne aspekty produkcji, tak na rynku lokalowym dają się zaobserwować zmiany mentalne, wynikające z popularności nomadycznego trybu życia i z globalnych ruchów demograficznych. Innymi słowy – wyraźny napływ Ukraińców do Polski oraz migracje wewnętrzne w kraju (za pracą, awansem, ale też tymczasowe pobyty w ojczyźnie po podróży i przed kolejnym wyjazdem) sprawiły, że najem jest coraz częściej praktykowaną formą zameldowania.
Kluczem zaś do zyskownego wynajmu są stabilne ceny mieszkań i rekordowo niskie stopy procentowe, pozwalające inwestować w nieruchomości, kupowane na kredyt na dobrych warunkach. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.
Aby zarobki z wynajmu były satysfakcjonujące, trzeba zadbać o 3 filary inwestycji:
- stale wynajęte lokum,
- zadowoleni, a przez to sumienni, wypłacalni lokatorzy
- redukcja kosztownych uszkodzeń czy awarii.
Jakie działania zatem podjąć, by zyskać na samym starcie i zapewnić sobie regularny
przychód? Jak kalkulować cenę najmu, by inwestycja była bieżącym dochodem pasywnym albo zabezpieczeniem emerytalnym za 25-30 lat?
Rentowność inwestycji w nieruchomość
Z danych WGN (Wielka Giełda Nieruchomości) wynika, że przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu wynoszą aktualnie mniej więcej 6200 zł za metr kwadratowy, ale już za 5500 zł/m.kw. można znaleźć okazję inwestycyjną. O tym, gdzie ich szukać, dowiesz się z ebooka 18 Rad jak szukać okazji inwestycyjnych, który możesz bezpłatnie pobrać. Mieszkanie o powierzchni 50 m.kw. w uśrednionej cenie będzie kosztować ok. 330 000zł, natomiast kredyt z wkładem na poziomie 10% wynosiłby 297 000 zł. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce wynosi 3,9% W takim układzie równa rata kredytu, wziętego na 30 lat na tę kwotę, wynosiłaby około 1450 zł. Jakie natomiast byłyby przychody z najmu? We Wrocławiu przeciętne stawki wynajmu mieszkań wynoszą obecnie około 40-50 zł/m.kw., w zależności od lokalizacji i standardu lokalu. Typowy czynsz najmu za 50-metrowe mieszkanie to około 1900 -2500 zł. Do tej kwoty najmu należy dodać jeszcze zryczałtowaną wysokość opłat administracyjnych (czynsz, prąd, media).
Policz stopę zwrotu na kalkulatorze wynajmu mieszkania
W takim ekonomicznym wariancie średni zarobek miesięczny (po uwzględnieniu spłaty raty za mieszkanie) będzie się wahać w granicach 450-950 zł. Nawet wliczając w to koszty eksploatacyjne, związane z naprawami czy wymianą zużytych sprzętów, wciąż jest to atrakcyjna forma lokaty kapitału: nabywasz nieruchomość na własność, która spłaca się sama, a jeszcze na tej operacji zarabiasz kilkaset złotych.
Wygenerowana nadwyżka może też być zabezpieczeniem na wypadek wzrostu raty kredytu albo jako fundusz na odświeżenie mieszkania co kilka lat.
Zarządzanie najmem i home staging
Pierwszym warunkiem opłacalności wynajmu jest zadbanie, by mieszkanie nie miało pustych przebiegów. Kolejnym – dopilnowanie lokatorów, egzekwowanie opłat, interwencje w sprawie zgłoszonych awarii. Jeśli zależy Ci, by zysk nie obciążał Twoich mocy przerobowych, które poświęcasz już innemu zajęciu, jest gotowe rozwiązanie – możesz wykupić usługę zarządzania najmem. To koszt ok. 10% miesięcznego czynszu, a dochód pasywny jest wówczas całkowicie niezależny od Twojej uwagi!
O szybkie wynajęcie mieszkania zadbaj już na etapie zakupu nieruchomości, zwracając uwagę na rozkład pomieszczeń i funkcjonalność obiektu, natomiast odrzuć wnętrza, które mogłyby zniechęcić potencjalnych najemców (np. przechodnie pomieszczenia bez okien) Dylemat, czy kupować mieszkanie we względnie dobrym standardzie i wyposażone, czy może do całkowitego remontu – nie ma jednoznacznego rozstrzygnięcia, aczkolwiek mieszkania odzyskane dzięki usłudze home staging, generują szybszy i większy zysk, mimo włożonego wkładu. Nawet mniejszy metraż, ale funkcjonalnie i ładnie urządzony, będzie bardziej wzbudzać zainteresowanie niż ten większy, jednak zupełnie nieprzemyślany.
Wrocław się!, czyli jak zacząć inwestować w nieruchomości na wrocławskim rynku
We Wrocławiu znakomitą pod względem inwestycyjnym lokalizacją jest Śródmieście. Od lat rewitalizowane, przyciąga artystów preferencyjnymi warunkami na dzierżawienie lokali użytkowych oraz młode rodziny, które chcą z dziećmi korzystać z bogatej oferty familijno – kulturalnej, serwowanej przez Nadodrze. Zadomowiło się tu środowisko akademickie – od studentów po wykładowców, kwitną inicjatywy społeczne, stąd mieszkania wynajmują się od ręki i za dobrą cenę.
Mieszkanie w Śródmieściu, Wrocław – case study 1
Mieszkanie 2-pokojowe z osobną kuchnią, łączna powierzchnia 45 m.kw., kupione za 249 000 zł. w 2017r., w remont zainwestowano niecałe 30 000 zł. Cały zakup sfinansowany za gotówkę, podatek od czynności cywilnoprawnych wynosił 2%, czyli 4980 zł, koszty notariusza 1660 zł, prowizja biura nieruchomości 6225 zł. Podsumowując: wszystkie opłaty wyniosły 42 865 zł, w sumie wydano w gotówce 291 865 zł.
Jaki to daje zysk?
Mieszkanie jest obecnie wynajmowane za 2700 zł, z czego 500 zł przeznaczane jest na czynsz i pozostałe opłaty. Inwestor zarabia więc 2200 zł co miesiąc, po zapłaceniu podatku ryczałtowego 8.5% daje to 2013 zł na rękę. Wynajęte po 2 tygodniach od ukończenia remontu, wskaźnik obłożenia 96% w skali roku, a stopa zwrotu w wysokości 8,6% brutto w skali roku. To cztery razy więcej niż można zarobić na lokacie. A dodatkowo pieniądze ulokowane w nieruchomości są chronione przed inflacją.
Kawalerka w Śródmieściu, Wrocław – case study 2
Małe mieszkanie w kamienicy o powierzchni 33 m.kw. Wynajmuje się za 1500zł plus opłaty, które pokrywa najemca. Od 2014r., kiedy mieszkanie zostało zakupione utrzymywana jest ciągłość najmu. Stopa zwrotu to aż 10,7% brutto!, a to dlatego, że mieszkanie zostało nabyte, wyremontowane i urządzone za jedyne 162.000zł. Ten koszt uwzględnia także wszystkie dodatkowe opłaty (notariusz, PCC itp).
Mieszkanie trzypokojowe w Śródmieściu, Wrocław – case study 3
Duże mieszkania także się wynajmują całkiem dobrze. Przykładowe mieszkanie ma 60 m.kw. 3 pokoje, kuchnię w aneksie. Ta nieruchomość została nabyta od dewelopera w 2018r., a następnie wykończona. Suma kosztów wyniosła 425.000zł. Jest ona wynajmowana wraz z przynależnym garażem za 3300zł miesięcznie plus opłaty (ok 500zł). Stopa zwrotu w skali roku to 9,3% przed opodatkowaniem.
Większe mieszkania jest trudniej wynająć, ale o sukcesie tej inwestycji zadecydowała przede wszystkim doskonała lokalizacja (blisko biurowców na Placu Bema), dobre wyposażenie oraz skierowanie oferty do pracowników wyższego szczebla w korporacji.
Wynajem premium – case study 4
Jeśli potrafimy dotrzeć do właściwego odbiorcy możemy wynajmować mieszkania za 5300zł miesięcznie, tak jak to trzypokojowe mieszkanie. Ma ono 67 m.kw. i przynależy do niego garaż. Jest wyposażone w meble wysokiej klasy i znajduje się w budynku o podwyższonym standardzie. Dodatkowym atutem jest lokalizacja w centrum (10 min do Placu Grunwaldzkiego). Koszt zakupu, wykończenia i wyposażenia zamknął się w 719.400zł, a stopa zwrotu w skali roku to 8,8% brutto.
Policz stopę zwrotu na kalkulatorze wynajmu mieszkania
Nowe czy stare budownictwo?
Jak widać wynajmują się zarówno mieszkania w nowym budownictwie jak i w kamienicach. A co z mieszkaniami w wielkiej płycie? Można je kupić w dobrej cenie, są na dużych, dobrze skomunikowanych osiedlach z przedszkolami, sklepami i wszystkim czego oczekuje najemca. Niestety sąsiedztwo i zaniedbane klatki schodowe właściwie eliminują możliwość wynajmu premium. Z kolei oferowanie tego typu mieszkań klientom “budżetowym” może być nieopłacalne ze względu na wysokie koszty utrzymania tych mieszkań, które narzucają spółdzielnie.
Przykładowe koszty dla kawalerek ok. 29-30 m.kw. w nowym budownictwie to 300-350zł miesięcznie (plus prąd wg zużycia), a w wielkiej płycie (Wrocław, Krzyki, ul. Jastrzębia) to aż 500zł! Podobnie dla mieszkań dwupokojowych (45-50m.kw.) będą one wynosić ok 500-550zł, a w wielkiej płycie (Wrocław, Krzyki, ul.Ciepła) aż 800zł! Nie zawsze tak jest, ale kupując mieszkanie spółdzielczo-własnościowe należy na to zwrócić szczególną uwagę.
Mieszkanie na wynajem może być bardzo dobrym biznesem, pod warunkiem, że znasz i rozumiesz zasady, rozważnie dobierasz swoich najemców, masz dobrze skonstruowane umowy, monitorujesz należności, doglądasz swoich nieruchomości i rozsądnie rozliczasz przychody.
Biorąc pod uwagę rozwój miasta oraz rynku pracy, wciąż utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania, napływ nowych pracowników, a także w dalszym ciągu rekordowo nisko oprocentowane kredyty hipoteczne, wydaje się, że mamy przed sobą lata dobrej koniunktury na rynku. Dlatego zainteresowani kupnem mieszkania na wynajem nie maja na co czekać.
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
