Pierwsze źródło informacji o sprzedaży mieszkań, jakie przychodzi ci do głowy, to Internet. Ogólna jego dostępność daje przekonanie, że w sieci nie przegapisz żadnej możliwej oferty. W tym też tkwi jego wada – wszyscy mają jednakowo szybki wgląd w każde atrakcyjne ogłoszenie.
Wyjdź poza schemat szukając okazyjnych mieszkań
Nasze podejście? Nie ścigać się, nie licytować, ale sięgać po te ogłoszenia, które inni pomijają. Jakie? Źle opisane, bez zdjęcia albo z fatalnie obfotografowane. Wszystkie te uchybienia w prezentacji nie muszą oznaczać, że nieruchomość jest kiepska, ale pewne jest to, że nie będzie na nią zbyt wielu klientów, a więc twoje szanse rosną. Prześledź też dział wynajmu, obserwuj oferty, które długo zalegają na portalach. Być może, z powodu trudności w wynajmie, właściciel chętnie sprzeda takie lokum, by pozbyć się problemu. Mieszkanie usytuowane w mało atrakcyjnej lokalizacji na wynajem nadal może być ciekawą inwestycją na flipa.
Jednym z takich mieszkań było mieszkanie na Śródmieściu we Wrocławiu, na ul. Oleśnickiej. Nabył je pan Wojciech, nasz inwestor w lipcu 2019r. za 158.000zł, aby miesiąc później sprzedać za 194.000zł (bez remontu). Po opłatach i kosztach dało mu to 25.000zł zysku przed opodatkowaniem. Nabył je pomimo fatalnego stanu technicznego. Było to mieszkanie, którego większość nabywców po prostu się bała. Ale my uczymy właśnie aby inwestować w to co inni pomijają. Tu wystarczyło zastosować jedną z najprostszych metod, które opisaliśmy w tym e-booku: 18 rad jak szukać okazji inwestycyjnych.
Okazja inwestycyjna niejedno ma imię
Skąd wiesz, co jest okazją? Gdyby była nią tylko niska cena, sztucznie ustanowiona granica 5000zł za m2 (we Wrocławiu), to rynek nieruchomości świeciłby pustkami. Zacznijmy więc od tego, że raczej nie trafisz na okazję cenową podyktowaną czyjąś nieznajomością wartości nieruchomości. Oczywiście może się zdarzyć, że są oferty tańsze, wynikające z z zadłużenia, przeprowadzki albo śmierci właściciela lub jego bliskiej osoby, jednak nierzadko ta mocno obniżona cena wynika z jakiegoś problemu prawnego, który może przedłużyć domknięcie inwestycji o kilka miesięcy i obciążyć ją dodatkowymi kosztami. Tymczasem lokal kupiony za 8000 zł za m2, ale wyremontowany i sprzedany za 12000zł za m2, to może być dużo lepsza okazja niż bardzo tania garsoniera w zrujnowanym budynku, z widokiem na ścianę i podwórkowy trzepak.
Zobacz na przykład mieszkania na ul. Gazowej, które pokazywaliśmy w czasie listopadowych Warsztatów w Terenie dla uczestników naszych szkoleń. Wtedy jeszcze nie było sprzedane i gdy mówiliśmy, że kupiliśmy dwa mieszkania za 8200zł za metr kwadratowy (290.000zł za 35 m2) od dewelopera po to by je sprzedać drożej i zarobić to niektórzy kiwali głowami. W styczniu 2020r. zamknęliśmy transakcje sprzedaży obu mieszkań po 11.850zł za metr kwadratowy (415.000zł wykończone, umeblowane) co dało zysk ponad 80.000zł z każdego.
Co radzimy? Zasięgnąć w biurze nieruchomości lub spółdzielni wiedzy o perspektywach rozwojowych danego osiedla/dzielnicy, zorientować się w bieżących cenach transakcyjnych i dostrzegać okazję tam, gdzie inni uczestnicy rynku widzą widzą tylko wydatek. Zamiast walczyć o najtańszy lokal zastanów się jaki pomysł zapewni ci klienta i zysk. Takich okazji na rynku nieruchomości nie zapewni automat wyszukujący najtańsze oferty, ale branżowa wiedza i doświadczenie na rynku nieruchomości. Gdy znasz ceny nie boisz zakupów bo wiesz, ile zarobisz przy sprzedaży.
Na okazje się nie czeka – okazje się tworzy
Okazję ze zwykłej oferty można też stworzyć w procesie negocjacji. Niestety, często wzbudzają dyskomfort psychiczny i dlatego są omijane przez niedoszłych kontrahentów. Absolutny błąd! Wyobraź sobie, jak oprowadzony po interesującym Cię lokalu, który spełnia wszystkie kryteria inwestycyjne, miałbyś obejść się smakiem tylko dlatego, że cena jest nieco wyższa niż zakładałeś? Z jakiego powodu miałbyś powstrzymać się od negocjacji? Ze wstrętu do fałszywych pochlebstw albo manipulacji, z obawy przed wstydem, porażką? Sprzedającemu zależy na transakcji nie mniej niż tobie, więc dobre negocjacje to nie chodzenie po prośbie, nie stosowanie podprogowych technik wpływu, ale stworzenie relacji i warunków, w których obie strony mogą coś zyskać. Wtedy nie ma przegranych i wygranych, jest wynik typu win-win. Może sprzedającemu zależy na czasie, może na zaliczce? Jako inwestor rozwiązujesz jego problem, o ile wcześniej nawiążesz kontakt, zbierzesz informacje, zbalansujesz jego emocje. To rozwiązanie problemu może być dla sprzedającego dużo cenniejsze niż trochę wyższa cena nieruchomości, którą uzyska (albo i nie) od innego kupca.
Przykład tak stworzonej okazji to choćby mieszkanie na ul. Inżynierskiej we Wrocławiu. Które było ogólnie dostępne w internecie przez długie miesiące. Stan techniczny nie był dobry, ale nie był też najgorszy. Mieszkanie długo “nie mogło znaleźć nabywcy” głównie z powodu trudnego charakteru sprzedającej. Bez cierpliwości do kąśliwych uwag nie udało by się tej nieruchomości zakupić. W tym wypadku nawet nie trzeba było prowadzić trudnych negocjacji tylko wysłuchać człowieka, zrozumieć jego potrzeby, pewne rzeczy przemilczeć i rozwiązać kilka prostych problemów (m.in. z transportem mebli).
Ostatecznie mieszkanie kupiliśmy w październiku 2019r. za 304.000zł, a sprzedaliśmy w lutym 2020r. za 353.000zł (bez remontu). To jest dokładnie to samo mieszkanie, które pokazywaliśmy absolwentom naszych szkoleń w czasie Warsztatów w Terenie w listopadzie 2019r. Wtedy nie było jeszcze sprzedane. Wiedzieliśmy jednak, że to będzie dobra inwestycja, bo było kupione w bardzo dobrej cenie.
Czasami znajdziesz okazję, dostrzegając to, na co innym nie pozwala ich krótkowzroczność. Każde mieszkanie ma swój potencjał. Czasem kryje się w możliwościach aranżacji, np. przez połączenie kuchni z salonem albo odwrotnie – przez podział dużych pokoi na małe.
Powyższe rzuty dotyczą mieszkania w Oleśnicy, które kupiliśmy na flipa i niedawno zakończyliśmy w nim remont. Zobacz relację z tej inwestycji poniżej:
Więcej o tych strategiach mówimy na przykładach konkretnych inwestycji w czasie webinarów. Zapisz się, by otrzymać powiadomienie i nie przegapić najbliższego materiału: https://aiwn.pl/webinary/
Nie szukaj wyłącznie nieruchomości – szukaj osoby
Zamiast polować na tanie mieszkanie, czasem warto rozejrzeć się za zmotywowanym sprzedającym. Super okazji nie wysortuje ci z czeluści Internetu żaden system szpiegowski, tylko dobry pośrednik, który spośród tysięcy ofert dopasuje konkretne do Twojej sytuacji. Jeśli chcesz być tak samo skuteczny, działaj jak agent nieruchomości: oglądaj i weryfikuj mieszkania, rozmawiaj ze sprzedającymi, badaj potrzeby, negocjuj.
Cały sekret polega na tym, że ludzie w ofertach sprzedaży nieruchomości opisują parametry nieruchomości, a nie swoją osobistą sytuację. A to właśnie ona ma wpływ na to czy komuś zależy bardziej na cenie czy np na czasie. Nikt tego nie napisze w internecie – możesz dowiedzieć się tego tylko przez rozmowę ze sprzedającym, lub jeśli nie chcesz robić tego osobiście może to za ciebie zrobić pośrednik. Pod warunkiem, że on zna temat i wie co mówić (a czego nie). Przykładem tak nabytej nieruchomości było mieszkanie przy ul. Gajowickiej we Wrocławiu. Zakupione za 280.000zł i sprzedane za 332.000zł (bez remontu, w takim sanie jak na zdjęciu).
Twoje „dlaczego?”, czyli o motywacji w inwestowaniu w nieruchomości
Na inwestowaniu w nieruchomości można zarobić spore pieniądze w krótkim czasie. Pod warunkiem, że masz motywację, która pozwoli ci opanować kryzys, zastój na rynku i popchnie do poszukiwania niestandardowych rozwiązań. A ta branża z pewnością wymaga elastyczności w myśleniu. Dlatego zadaj sobie pytanie „dlaczego zarabianie na nieruchomościach?”. Od twojego „dlaczego?” zależy bowiem każde „jak?”, gdy dopadają cię wątpliwości.
Zadaj więc sobie pytanie, o które efekty ci chodzi: szybkość zysku czy jego skalę? Może jedno i drugie? Odpowiedź przefiltruj przez pytanie: „co ten przychód zmienia w moim stylu życia?”, “czy mogę go osiągnąć w inny sposób?”, “jak ta działalność wpłynie na moją codzienność, relacje, samopoczucie?”. Czy plan na zysk dotyczy aktualnych potrzeb związanych ze zdrowiem albo przyjemnościami, czy też stawką jest spokój w przyszłości albo zabezpieczenie rodziny? Szukasz alternatywy dla żmudnej pracy na etacie i zależności od szefa, czy sposobu na podróżowanie i kształcenie? A co się stanie, gdy się zrezygnujesz z zamiaru inwestowania w nieruchomości? Te pytania pomagają rozpoznać prawdziwą motywację. Gdy dokonasz autodiagnozy, motywacja wzrośnie, ustabilizuje się, nie będzie podatna na okresowe trudności. Wpłynie na twoją wytrwałość, skuteczność, wzmocni determinację i odwagę w działaniu. Wtedy już wiesz, że jesteś gotowy do odważnych posunięć, wykraczających poza zachowawcze myślenie.
Tak jak pan Tomasz, który za naszą radą zainwestował w kupno mieszkania z wielkiej płyty w małej miejscowości i zarobił na flipie mieszkaniowym 78 tysięcy zł. Możesz też zyskać 88% stopy zwrotu w skali roku, jak pani Małgorzata, która kupiła na rynku pierwotnym, jeszcze na etapie wylewania fundamentów, dwupokojowe mieszkanie i za naszą namową zdecydowała się na jego podział na 2 niezależne kawalerki. Dzięki jej szybkiej decyzji deweloper mógł bezkosztowo wprowadzić zmiany w ustawieniu ścian i poprowadzeniu elektryki, a oba mieszkania łatwo znalazły potem nabywców. Tak oto silna motywacja i wynikająca z niej cierpliwość i zaufanie do specjalistów w branży przyczyniły się do uzyskania przez panią Małgorzatę 46 800zł zysku! 🙂 Historię Pana Tomasza i pani Małgorzaty przeczytasz w tym artykule: House Flipping – czyli jak zarobić 78.000zł inwestując w nieruchomości
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
