Jak opodatkowa膰 wynajem mieszkania

Podatek od wynajmu mieszkania – co op艂aca si臋 najbardziej?

Dnia Kategoria: Wynajem Mieszkania

Wi臋kszo艣膰 wynajmuj膮cych opodatkowuje najem rycza艂tem 8,5%, bowiem jest najprostszy do rozliczania. Jednak nie zawsze jest najbardziej op艂acalny. Mo偶e si臋 okaza膰, 偶e uwzgl臋dniaj膮c wydatki jakie ponosimy na mieszkanie, amortyzacj臋 czy odsetki od kredytu, to lepiej wyjdziemy na opodatkowaniu na zasadach og贸lnych stawk膮 17% ni偶 rycza艂tem 8,5%!

Ale po kolei. Wynajem mieszkania wi膮偶e si臋 z konieczno艣ci膮 zap艂aty podatku dochodowego od os贸b fizycznych. Przys艂uguj膮ce podatnikom formy opodatkowania zale偶膮 od tego, czy osoba wynajmuj膮ca lokal prowadzi dzia艂alno艣膰 gospodarcz膮 w zakresie wynajmu nieruchomo艣ci czy najem stanowi odr臋bne 藕r贸d艂o przychodu (tzw. najem prywatny).

Najem prywatny

Najem prywatny, czyli dokonywany przez osoby fizyczne nieprowadz膮ce dzia艂alno艣ci gospodarczej mo偶e by膰 opodatkowany na dwa sposoby:

  1. na zasadach og贸lnych – skala podatkowa 17% lub 32%
  2. rycza艂tem od przychod贸w ewidencjonowanych – 8,5% lub 12,5%

Zasady og贸lne (podatek od wynajmu mieszkania)

  • stawka 17% w przypadku dochodu nieprzekraczaj膮cego 85.528,00 z艂 rocznie, nadwy偶ka ponad t臋 kwot臋 opodatkowana stawk膮 32%,
  • podstaw膮 opodatkowania jest doch贸d, czyli przych贸d pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (wydatki na remont, amortyzacja, odsetki od kredytu na zakup mieszkania, itp.),
  • nale偶y pami臋ta膰, 偶e doch贸d z najmu sumuje si臋 z dochodem z innych 藕r贸de艂 rozliczanych na zasadach og贸lnych np. z umowy o prac臋, umowy zlecenia czy o dzie艂o – ryzyko wej艣cia w opodatkowanie stawk膮 32%,
  • w celu wyboru tej formy opodatkowania nie ma konieczno艣ci sk艂adania 偶adnych wniosk贸w ani o艣wiadcze艅 – ta forma obowi膮zuje z mocy samej ustawy.

Rycza艂t (podatek od wynajmu mieszkania)

  • stawka 8,5%,
  • stawka 12,5% od nadwy偶ki ponad 100.000,00 z艂 przychodu rocznie (ok. 8.333,00 z艂 miesi臋cznie). Je偶eli przych贸d jest osi膮gany przez ma艂偶onk贸w (mi臋dzy kt贸rymi istnieje wsp贸lno艣膰 maj膮tkowa), to limit obowi膮zuje ich wsp贸lnie.
  • opodatkowany przych贸d, czyli bez mo偶liwo艣ci pomniejszania o koszty uzyskania przychodu,
  • wyboru tej formy opodatkowania dokonuje si臋 za pomoc膮 pierwszej wp艂aty na rycza艂t – pierwsza wp艂ata rycza艂tu oznacza wyb贸r tej formy opodatkowania i tym samym rezygnacj臋 z opodatkowania skal膮 podatkow膮.

Przyk艂ad wyliczenia podatku od wynajmu mieszkania

Wynajmujemy komu艣 mieszkanie za 2000聽z艂 miesi臋cznie na r臋k臋 (plus op艂aty kt贸re pokrywa najemca). To w sumie 24.000聽z艂 przychodu rocznie. Kupili艣my mieszkanie na kredyt (250.000聽z艂) wi臋c przy zasadach og贸lnych mo偶emy wrzuci膰 w koszty raty odsetkowe od tego kredytu, kt贸re wynios膮 9840聽z艂 (w pierwszym roku sp艂aty kredytu). Dodatkowym kosztem b臋dzie amortyzacja na stawce 1,5%, co przy warto艣ci pocz膮tkowej mieszkania na poziomie 280.000聽z艂 pozwoli nam wliczy膰 w koszty kwot臋 280.000聽z艂 * 1,5% = 4200聽z艂. Przy rozliczeniu rycza艂tem te koszty nie zmniejszaj膮 nam podstawy opodatkowania (s膮 ignorowane)! I dlatego podatek do zap艂aty w ci膮gu roku b臋dzie wynosi艂:

Slajd ze szkolenia: Podatki 鈥 niezb臋dne informacje dla inwestuj膮cych w nieruchomo艣ci

 

Kt贸ra forma opodatkowania najmu prywatnego b臋dzie najbardziej op艂acalna?

Na to pytanie odpowiem “To zale偶y“. Z艂oty 艣rodek, czyli forma opodatkowania, kt贸ra w ka偶dej sytuacji zapewni najni偶sze opodatkowanie, nie istnieje. Wszystko zale偶y od indywidualnej sytuacji konkretnego podatnika, a przyk艂adowo od tego, czy podatnik:

  • ma jakiekolwiek – a je艣li tak, to jak wysokie – koszty uzyskania przychodu,
  • kupi艂 lokal na rynku wt贸rnym i czy kupi艂 go na kredyt,
  • ma inne 藕r贸d艂a dochodu, a je艣li tak to jakiej wielko艣ci.

Najem w ramach dzia艂alno艣ci gospodarczej

Osoby fizyczne prowadz膮ce dzia艂alno艣膰 gospodarcz膮 w tym zakresie mog膮 si臋 rozlicza膰 na dwa sposoby:

  1. na zasadach og贸lnych – skala podatkowa 17% lub 32%
  2. podatkiem liniowym – stawka 19%

Podatek liniowy (podatek od wynajmu mieszkania)

  • jedna stawka – bez wzgl臋du na wielko艣膰 dochod贸w s膮 one opodatkowane stawk膮 19%
  • opodatkowany jest doch贸d, czyli przych贸d pomniejszony o koszty uzyskania przychodu
  • brak mo偶liwo艣ci wsp贸lnego rozliczania z ma艂偶onkiem czy korzystania z ulg podatkowych

Slajd ze szkolenia: Podatki 鈥 niezb臋dne informacje dla inwestuj膮cych w nieruchomo艣ci

Aby por贸wna膰 r贸偶ne formy opodatkowania najmu mieszkania mo偶esz skorzysta膰 z naszego: kalkulatora podatku od wynajmu mieszkania

 

Warto r贸wnie偶 zaznaczy膰, 偶e sam fakt prowadzenia dzia艂alno艣ci gospodarczej w przedmiocie innym ni偶 wynajem nieruchomo艣ci, nie powoduje automatycznie obowi膮zku opodatkowania wynajmu w formach przewidzianych dla dzia艂alno艣ci gospodarczej. 呕eby najem dla cel贸w podatkowych by艂 traktowany jako dzia艂alno艣膰 gospodarcza musi spe艂nia膰 艂膮cznie trzy przes艂anki: by膰 prowadzony w spos贸b zorganizowany i ci膮g艂y dla cel贸w zarobkowych.

Przyk艂ad: je艣li prowadzimy dzia艂alno艣膰 gospodarcz膮 w zakresie us艂ug fryzjerskich i dodatkowo wynajmujemy nasze prywatne mieszkanie, kt贸rego nie wprowadzili艣my do ewidencji 艣rodk贸w trwa艂ych dzia艂alno艣ci gospodarczej, to co do zasady mo偶emy wynajmowa膰 je w ramach najmu prywatnego i opodatkowa膰 rycza艂tem.

Nale偶y zwr贸ci膰 jednak uwag臋, 偶e z dzia艂alno艣ci膮 gospodarcz膮 mamy do czynienia nie tylko wtedy, gdy taka by艂a nasza wola i zarejestrowali艣my si臋 w CEIDG, ale r贸wnie偶 wtedy, gdy podejmowana przez nas aktywno艣膰 spe艂nia przes艂anki prowadzenia dzia艂alno艣ci gospodarczej. W贸wczas, je艣li wybrali艣my opodatkowanie w formie rycza艂tu, organ podatkowy podczas ewentualnej kontroli mo偶e to zakwestionowa膰 i b臋dziemy zmuszeni zarejestrowa膰 dzia艂alno艣膰, wybra膰 form臋 opodatkowania w艂a艣ciw膮 dla dzia艂alno艣ci i dodatkowo ponie艣膰 konsekwencje prowadzenia dzia艂alno艣ci bez rejestracji w CEIDG i opodatkowania jej w spos贸b niew艂a艣ciwy (zaleg艂o艣膰 podatkowa + odsetki). Wobec tego warto skonsultowa膰 z prawnikiem / doradc膮 podatkowym, kwesti臋 ustalenia, czy nasze dzia艂ania spe艂niaj膮 przes艂anki prowadzenia dzia艂alno艣ci gospodarczej, kt贸re niestety s膮 bardzo nieostre i budz膮 wiele w膮tpliwo艣ci.

Kluczowe jest znalezienie takiego rozwi膮zania, kt贸re b臋dzie dla nas bezpieczne podatkowo i jednocze艣nie najbardziej op艂acalne. Je偶eli potrzebujecie Pa艅stwo pomocy w wyborze takiej formy, to zapraszam do kontaktu. Co dwie g艂owy to nie jedna!

Dowiedz si臋 wi臋cej o podatkach dla inwestor贸w z聽tego szkolenia online:

Podatki 鈥 niezb臋dne informacje dla inwestuj膮cych w nieruchomo艣ci - szkolenie online

 

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *