Jak opodatkować wynajem mieszkania

Podatek od wynajmu mieszkania – co opłaca się najbardziej?

Dnia Kategoria: Wynajem Mieszkania

Większość wynajmujących opodatkowuje najem ryczałtem 8,5%, bowiem jest najprostszy do rozliczania. Jednak nie zawsze jest najbardziej opłacalny. Może się okazać, że uwzględniając wydatki jakie ponosimy na mieszkanie, amortyzację czy odsetki od kredytu, to lepiej wyjdziemy na opodatkowaniu na zasadach ogólnych stawką 18% niż ryczałtem 8,5%!

Ale po kolei. Wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Przysługujące podatnikom formy opodatkowania zależą od tego, czy osoba wynajmująca lokal prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości czy najem stanowi odrębne źródło przychodu (tzw. najem prywatny).

Najem prywatny

Najem prywatny, czyli dokonywany przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej może być opodatkowany na dwa sposoby:

  1. na zasadach ogólnych – skala podatkowa 18% lub 32%
  2. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% lub 12,5%

Zasady ogólne (podatek od wynajmu mieszkania)

  • stawka 18% w przypadku dochodu nieprzekraczającego 85.528,00 zł rocznie, nadwyżka ponad tę kwotę opodatkowana stawką 32%,
  • podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (wydatki na remont, amortyzacja, odsetki od kredytu na zakup mieszkania, itp.),
  • należy pamiętać, że dochód z najmu sumuje się z dochodem z innych źródeł rozliczanych na zasadach ogólnych np. z umowy o pracę, umowy zlecenia czy o dzieło – ryzyko wejścia w opodatkowanie stawką 32%,
  • w celu wyboru tej formy opodatkowania nie ma konieczności składania żadnych wniosków ani oświadczeń – ta forma obowiązuje z mocy samej ustawy.

Ryczałt (podatek od wynajmu mieszkania)

  • stawka 8,5%,
  • stawka 12,5% od nadwyżki ponad 100.000,00 zł przychodu rocznie (ok. 8.333,00 zł miesięcznie). Jeżeli przychód jest osiągany przez małżonków (między którymi istnieje wspólność majątkowa), to limit obowiązuje ich wspólnie.
  • opodatkowany przychód, czyli bez możliwości pomniejszania o koszty uzyskania przychodu,
  • wyboru tej formy opodatkowania dokonuje się za pomocą pierwszej wpłaty na ryczałt – pierwsza wpłata ryczałtu oznacza wybór tej formy opodatkowania i tym samym rezygnację z opodatkowania skalą podatkową.

Przykład wyliczenia podatku od wynajmu mieszkania

Wynajmujemy komuś mieszkanie za 2000 zł miesięcznie na rękę (plus opłaty które pokrywa najemca). To w sumie 24.000 zł przychodu rocznie. Kupiliśmy mieszkanie na kredyt (250.000 zł) więc przy zasadach ogólnych możemy wrzucić w koszty raty odsetkowe od tego kredytu, które wyniosą 9840 zł (w pierwszym roku spłaty kredytu). Dodatkowym kosztem będzie amortyzacja na stawce 1,5%, co przy wartości początkowej mieszkania na poziomie 280.000 zł pozwoli nam wliczyć w koszty kwotę 280.000 zł * 1,5% = 4200 zł. Przy rozliczeniu ryczałtem te koszty nie zmniejszają nam podstawy opodatkowania (są ignorowane)! I dlatego podatek do zapłaty w ciągu roku będzie wynosił:

Podatek od wynajmu mieszkania w skali roku

Slajd ze szkolenia: Podatki – niezbędne informacje dla inwestujących w nieruchomości

 

Która forma opodatkowania najmu prywatnego będzie najbardziej opłacalna?

Na to pytanie odpowiem “To zależy“. Złoty środek, czyli forma opodatkowania, która w każdej sytuacji zapewni najniższe opodatkowanie, nie istnieje. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji konkretnego podatnika, a przykładowo od tego, czy podatnik:

  • ma jakiekolwiek – a jeśli tak, to jak wysokie – koszty uzyskania przychodu,
  • kupił lokal na rynku wtórnym i czy kupił go na kredyt,
  • ma inne źródła dochodu, a jeśli tak to jakiej wielkości.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie mogą się rozliczać na dwa sposoby:

  1. na zasadach ogólnych – skala podatkowa 18% lub 32%
  2. podatkiem liniowym – stawka 19%

Podatek liniowy (podatek od wynajmu mieszkania)

  • jedna stawka – bez względu na wielkość dochodów są one opodatkowane stawką 19%
  • opodatkowany jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu
  • brak możliwości wspólnego rozliczania z małżonkiem czy korzystania z ulg podatkowych

Formy opodatkowania inwestycji w mieszkanie na wynajem

Slajd ze szkolenia: Podatki – niezbędne informacje dla inwestujących w nieruchomości

Aby porównać różne formy opodatkowania najmu mieszkania możesz skorzystać z naszego: kalkulatora podatku od wynajmu mieszkania

 

Warto również zaznaczyć, że sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiocie innym niż wynajem nieruchomości, nie powoduje automatycznie obowiązku opodatkowania wynajmu w formach przewidzianych dla działalności gospodarczej. Żeby najem dla celów podatkowych był traktowany jako działalność gospodarcza musi spełniać łącznie trzy przesłanki: być prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły dla celów zarobkowych.

Przykład: jeśli prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie usług fryzjerskich i dodatkowo wynajmujemy nasze prywatne mieszkanie, którego nie wprowadziliśmy do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, to co do zasady możemy wynajmować je w ramach najmu prywatnego i opodatkować ryczałtem.

Należy zwrócić jednak uwagę, że z działalnością gospodarczą mamy do czynienia nie tylko wtedy, gdy taka była nasza wola i zarejestrowaliśmy się w CEIDG, ale również wtedy, gdy podejmowana przez nas aktywność spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej. Wówczas, jeśli wybraliśmy opodatkowanie w formie ryczałtu, organ podatkowy podczas ewentualnej kontroli może to zakwestionować i będziemy zmuszeni zarejestrować działalność, wybrać formę opodatkowania właściwą dla działalności i dodatkowo ponieść konsekwencje prowadzenia działalności bez rejestracji w CEIDG i opodatkowania jej w sposób niewłaściwy (zaległość podatkowa + odsetki). Wobec tego warto skonsultować z prawnikiem / doradcą podatkowym, kwestię ustalenia, czy nasze działania spełniają przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej, które niestety są bardzo nieostre i budzą wiele wątpliwości.

Kluczowe jest znalezienie takiego rozwiązania, które będzie dla nas bezpieczne podatkowo i jednocześnie najbardziej opłacalne. Jeżeli potrzebujecie Państwo pomocy w wyborze takiej formy, to zapraszam do kontaktu. Co dwie głowy to nie jedna!

Dowiedz się więcej o podatkach dla inwestorów z tego szkolenia online:

Podatki – niezbędne informacje dla inwestujących w nieruchomości - szkolenie online

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *