Małe mieszkanie na wynajem

Jak w 7 krokach ocenić czy mieszkanie nadaje się na flipa

Dnia Kategoria: Inwestowanie w Nieruchomości, flip mieszkania i handel lokalami

Flip mieszkaniowy to szybka transakcja zakupu i sprzedaży z zyskiem realizowana najczęściej w kilka miesięcy, a czasem zaledwie w kilka tygodni. Na podstawie setek takich transakcji zrealizowanych dla naszych klientów przez ostatnie lata wyznaczyliśmy siedem najważniejszych czynników decydujących o powodzeniu inwestycji. Oto one:

1. Okazyjna cena zakupu mieszkania

Mówi się, że na dobrym flipie zarabia się w momencie zakupu. W jaki sposób, skoro to dopiero po sprzedaży pieniądze wpływają na konto?

Otóż zarabiasz najwięcej, gdy uda się zakupić mieszkanie poniżej ceny rynkowej. I to właśnie tani zakup jest źródłem zysku i gwarancją bezpieczeństwa całej inwestycji.

Szacując cenę sprzedaży, zawsze powinieneś przyjmować średnią rynkową. Jeśli uda Ci się sprzedać za wyższą cenę, to jest to dodatkowy zysk, jednak najważniejsze w kalkulacji opłacalności flipu jest to, by bardzo ostrożnie wyliczyć cenę rynkową.

Flipowanie nie polega na szukaniu naiwnego, który przepłaci za Twoją nieruchomość. Z takim podejściem możesz nie uwolnić się od nabytej nieruchomości, bo jeśli długo nie znajdzie się kupiec, który by zapłacił tak dużą kwotę, to z każdym mijającym tygodniem przestoju tracisz wykoncypowany zysk, aż wkrótce nie będziesz mógł sobie pozwolić na obniżenie ceny nieruchomości. I tak możesz zostać z nią jak z kulą u nogi.

Dlatego zanim kupisz mieszkanie na flipa, upewnij się że:

„Zarabiasz już w momencie zakupu”

Jeżeli cena zakupu nie jest na tyle atrakcyjna, aby zagwarantować Ci zysk, to negocjuj ze sprzedającym lub kup inne mieszkanie. Nie daj się ponieść emocjom i nie licytuj się z innymi kupującymi. Jeśli widzisz, że inni walczą o zakup, tracąc rozsądek, to pozwól im przepłacić. Przeczytaj też: Jak inwestować w nieruchomości, gdy na rynku brakuje okazji?

2. Kalkulacja inwestycji

Znasz cenę, za którą możesz nabyć mieszkanie i znasz rynkową cenę sprzedaży. Mając te informacje, możesz policzyć swój zysk. Uwzględnij:

  1. Koszty remontu, odświeżenia lub home-stagingu
  2. Opłaty oraz koszty notarialne
  3. Podatek PCC przy sprzedaży
  4. Wynagrodzenia biur nieruchomości
  5. Inne koszty

Możesz skorzystać z naszego kalkulatora do policzenia zysku z flipa mieszkaniowego: https://aiwn.pl/kalkulator-flip

Zwróć uwagę, że najpierw podajesz w nim cenę sprzedaży (wprowadź średnią rynkową, nie przesadzaj z optymizmem), potem podajesz wszystkie koszty, następnie oczekiwany przez Ciebie zysk, a jako wynik uzyskujesz cenę, po której musisz kupić tę nieruchomość, aby cała transakcja miała sens. Jeśli cena zakupu jest inna, to masz dwa wyjścia:

  1. Negocjuj ze sprzedającym
  2. Załóż mniejszy zysk dla siebie

Na koniec odpowiedz sobie, czy dla takiego zysku całość jest warta włożonego wysiłku. Jeżeli tak, to kupuj. Jeżeli Twój zysk ma być marny, to zrezygnuj. Szkoda czasu, a dodatkowo jeśli gdzieś popełnisz błąd w realizacji (np. wzrosną koszty remontu), to mały zysk szybko zamieni się w stratę.

Kalkulację powinieneś zawsze sporządzać i zapisywać na komputerze. Pozwoli Ci to po całej transakcji dokonać oceny i wyciągnąć wnioski. Kalkulacja po transakcji to opcja, ale:

„Kalkulacja przed transakcją to konieczność!”

3. Cel inwestycyjny

Inwestowanie w nieruchomości, cel inwestycyjnyNie kupuj tylko dlatego, że coś ma dobrą cenę. Musisz mieć plan na nieruchomość. Każde mieszkanie jest inne, więc zastanów się:

  1. Czy to mieszkanie nadaje się na wynajem? Jeżeli tak, to dla kogo? Dla studentów czy osób starszych? Czy na wynajem jako całość, czy na pokoje?
  2. A może to jest idealne mieszkanie dla rodziny albo dla singla? Jakiego standardu będzie oczekiwał lokator końcowy?
  3. A może przewidujesz wynajem lub sprzedaż dla innego inwestora?

Musisz wiedzieć, komu będziesz chciał sprzedać to mieszkanie zanim je kupisz. To od tego zależy, czy zrobisz w nim remont i pod czyje potrzeby będzie on robiony. Inaczej przygotujesz mieszkanie pod wynajem dla studentów, a inaczej dla rodziny. To są zupełnie różne oczekiwania klientów i w związku z tym – różne budżety! Gdy nie wiesz, dla kogo urządzasz mieszkanie, to ryzyko przeinwestowania przy wykonywaniu remontu jest ogromne! Później ciężko sobie odpowiedzieć na pytanie, czy taka bateria wystarczy mojemu najemcy? I w efekcie kupujesz nie tę „tanią”, ale tę „ładną”, bo przecież sam chciałbyś taką mieć u siebie. I nagle zamiast zrobić remont za 50.000zł., okazuje się, że wydałeś 80.000zł.

Unikaj myślenia „kupimy, a potem się zobaczy”, może będzie flip, a może zostanie pod wynajem. To są zupełnie różne cele i zupełnie inne lokale spełniają warunki opłacalności inwestycji. Jeśli kupisz niewłaściwie mieszkanie, może się okazać, że żaden flip z tego nie wyjdzie, a mieszkanie będzie stało i nikt go nie wynajmie.

„Brak celu inwestycyjnego to najlepszy sposób aby zamrozić pieniądze”

4. Wyeliminuj emocje

Wyeliminuj emocje w inwestowaniu w nieruchomościKażdy doświadczony inwestor (bez względu na to, w co inwestuje) wie, że emocje są zawsze złym doradcą. Jak więc je wyeliminować, inwestując w nieruchomości? Najpierw wykonaj kroki: 2. Kalkulacja i 3. Cel inwestycyjny, a następnie zadaj sobie jedno pytanie:

Czy kupuję to pod siebie czy pod klienta?

Kupuję, bo mi się podoba i chciałbym tu mieszkać czy kupuję, bo wiem, komu będę chciał je sprzedać i jestem pewien, że on będzie chciał tu mieszkać?

Nigdy nie kupuj, sugerując się swoimi preferencjami lokalowymi i estetycznymi. Każdy z nas ma inne potrzeby (i inny budżet). Być może nie chciałbyś mieszkać w mieszkaniu o niskim standardzie, ale studentowi pierwszego roku takie właśnie mieszkanie wystarczy, jeśli będzie do wynajęcia w niskiej cenie.

Jeśli kupujesz, bo ci się podoba, to najprawdopodobniej kierujesz się emocjami. Stąd bierze się duże ryzyko przeinwestowania oraz niedopasowania mieszkania do odbiorcy. To jest największy błąd, bo wtedy – pomimo wysokich nakładów – mieszkanie może nie doczekać się nabywcy.

5. Jaki jest potencjał do zwiększenia wartości

Okazyjna cena zakupu to najważniejszy czynnik decydujący o zysku, ale nie jedyny. Pomyśl, czy możesz zwiększyć wartość nieruchomości np. poprzez:

Remont

Samo przebrnięcie przez ten uciążliwy i czasochłonny proces to już korzyść dla wielu nabywców, którzy chcieliby go uniknąć i najlepiej wprowadzić się do gotowego mieszkania zaraz po zakupie. Jeśli dodatkowo masz dobry gust lub zatrudnisz projektanta, to zwiększasz szansę na uzyskanie lepszej ceny (ponad średnią rynkową). A jak znaleźć dobrą ekipę remontową? Przeczytaj tutaj: Najczęstsze pytania o inwestowanie w nieruchomości – Ekipa remontowa

Home Staging

Dobra aranżacja, oświetlenie, dbałość o detale i dodatki to coś, co jest bardzo tanie w realizacji, a znacznie podnosi wartość mieszkania w oczach odbiorcy. Ponadto profesjonalne zdjęcia będą wyróżniać to mieszkanie na portalach ogłoszeniowych.

Zmiana układu mieszkania

Może dodać albo wyburzyć jakąś ściankę działową, by uczynić wnętrze bardziej ustawnym? Może zrobić osobną kuchnię, a może wygospodarować więcej pomieszczeń?  Wszystko zależy od Twojego celu inwestycyjnego. Im lepiej rozumiesz tego, komu będziesz chciał sprzedać mieszkanie, tym łatwiej Ci będzie dopasować mieszkanie do jego potrzeb – i dzięki temu uzyskać lepszą cenę.

Rozwiązanie problemów

Jeśli z mieszkaniem są związane jakieś problemy techniczne, prawne lub jakieś zadłużenie, to są to kwestie, które odstraszą przeciętnego Kowalskiego. Inwestor, który ma wiedzę, poradzi sobie z nimi szybko. Być może będzie Ci się opłacało poświęcić czas tylko po to, by „naprostować” stan prawny mieszkania i dzięki temu uzyskać lepszą cenę niż ta, za którą kupiłeś nieruchomość.

Tu możesz zobaczyć jak wdrożyliśmy te pomysły w życie. Oto relacja z kilku z naszych inwestycji: Praktyczne Inwestowanie w Nieruchomości 

6. Stan prawny nieruchomości

Sprawdź stan prawny mieszkania w które chcesz zainwestowaćZanim podejmiesz decyzję o zakupie, sprawdź stan prawny nieruchomości. Jeśli się na tym nie znasz, zapłać za to pośrednikowi. Profesjonaliści nie tylko dysponują wiedzą, ale i posiadają ubezpieczenie OC – na wypadek, gdyby coś przeoczyli, ubezpieczyciel pokryje Twoje szkody. Jeśli jednak chcesz to zrobić sam, to zwróć szczególną uwagę na:

Księgę Wieczystą

Jeśli mieszkanie ją ma to sprawdź przede wszystkim dział III oraz dział IV. Jeśli cokolwiek jest tam wpisane, poproś o dokumenty i zaświadczenia od sprzedającego, aby dowiedzieć się  dokładnie, czego dotyczą wpisy lub – jeśli jest zadłużenie – to jaka jest jego wysokość.

Spółdzielnię lub Zarządcę

Powinieneś się tam udać i dowiedzieć, czy mieszkanie nie jest zadłużone (np. z tytułu opłat). Nie wszystkie dokumenty otrzymasz, czasami to zależy od dobrej woli tego, z kim rozmawiasz. Pewne dokumenty spółdzielnie czy zarządcy przedstawią tylko pośrednikowi nieruchomości.

Zameldowanie

Sprawdź, czy w mieszkaniu jest ktoś zameldowany i dopilnuj, żeby się wymeldował tego samego dnia, którego jest podpisywana umowa sprzedaży. Notariusze zazwyczaj tego pilnują, ale pamiętaj, że nie jest jego obowiązkiem zabezpieczać Twoje interesy, a jedynie aby upewnić się, że obie strony stawiające się do aktu wiedzą, co podpisują. Jeśli podpiszesz, że kupujesz mieszkanie ze służebnością dożywocia np. na babcię sprzedającego, to notariusz tylko się upewni, że o tym wiesz, ale nie sprawdzi, czy rozumiesz, jakie z tego kłopoty płyną.

Więcej w tym temacie dowiesz się z tego szkolenia online: Księga wieczysta i zameldowanie bez tajemnic

7. Stan techniczny mieszkania

Sprawa jest na tyle złożona, że można by napisać osobny poradnik na ten temat. Jeśli nie masz w tym obszarze doświadczenia, to masz dwa wyjścia:

  1. Udaj się na oględziny z kimś doświadczonym. Można wynająć specjalistów, którzy pomagają w odbiorach mieszkań (zazwyczaj od deweloperów, ale na rynku wtórym też pomogą). Może też pomóc kierownik twojej ekipy remontowej, który będzie nadzorował wykonanie prac w tym mieszkaniu.
  2. Załóż, że i tak będziesz robił generalny remont i wszystko, co obecnie znajduje się w mieszkaniu, wyrzucisz. To dużo upraszcza. Niektórzy inwestorzy nawet nie oglądają mieszkań, które kupują. Niemniej warto sprawdzić, czy z mieszkanie nie ma usterek związanych z drożnością kominów, wentylacji, szczelnością dachu (zwłaszcza jeśli kupujesz mieszkanie na samej górze), izolacją ścian zewnętrznych (zwłaszcza przy podłodze w mieszkaniach na parterze). Takich wad generalny remont nie usunie.

Więcej o tym jak to zrobić samodzielnie przeczytasz tutaj: Najczęstsze pytania o inwestowanie w nieruchomości – Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania przed zakupem

Kurs Inwestowania w Nieruchomości Systemem 5N

Naucz się znajdować atrakcyjne nieruchomości bez licytacji i ścigania się z innymi inwestorami wykorzystując nasz System Inwestowania w Nieruchomości. Dołącz do listy „Klub Inwestora”, a otrzymasz powiadomienie o najbliższym terminie.
Imię:
Email:


Możesz się wypisać w każdej chwili

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *