Ma艂e mieszkanie na wynajem

Jak w 7 krokach oceni膰 czy mieszkanie nadaje si臋 na flipa

Dnia Kategoria: Inwestowanie w Nieruchomo艣ci, flip mieszkania i handel lokalami

Flip mieszkaniowy to szybka transakcja zakupu i sprzeda偶y z zyskiem realizowana najcz臋艣ciej w kilka miesi臋cy, a czasem zaledwie w kilka tygodni. Na podstawie setek takich transakcji zrealizowanych dla naszych klient贸w przez ostatnie lata wyznaczyli艣my siedem najwa偶niejszych czynnik贸w decyduj膮cych o powodzeniu inwestycji. Oto one:

1. Okazyjna cena zakupu mieszkania

M贸wi si臋, 偶e na dobrym flipie zarabia si臋 w momencie zakupu. W jaki spos贸b, skoro to dopiero po sprzeda偶y pieni膮dze wp艂ywaj膮 na konto?

Ot贸偶 zarabiasz najwi臋cej, gdy uda si臋 zakupi膰 mieszkanie poni偶ej ceny rynkowej. I to w艂a艣nie tani zakup jest 藕r贸d艂em zysku i gwarancj膮 bezpiecze艅stwa ca艂ej inwestycji.

Szacuj膮c cen臋 sprzeda偶y, zawsze powiniene艣 przyjmowa膰 艣redni膮 rynkow膮. Je艣li uda Ci si臋 sprzeda膰 za wy偶sz膮 cen臋, to jest to dodatkowy zysk, jednak najwa偶niejsze w kalkulacji op艂acalno艣ci flipu jest to, by bardzo ostro偶nie wyliczy膰 cen臋 rynkow膮.

Flipowanie nie polega na szukaniu naiwnego, kt贸ry przep艂aci za Twoj膮 nieruchomo艣膰. Z takim podej艣ciem mo偶esz nie uwolni膰 si臋 od nabytej nieruchomo艣ci, bo je艣li d艂ugo nie znajdzie si臋 kupiec, kt贸ry by zap艂aci艂 tak du偶膮 kwot臋, to z ka偶dym mijaj膮cym tygodniem przestoju tracisz wykoncypowany zysk, a偶 wkr贸tce nie b臋dziesz m贸g艂 sobie pozwoli膰 na obni偶enie ceny nieruchomo艣ci. I tak mo偶esz zosta膰 z ni膮 jak z kul膮 u nogi.

Dlatego zanim kupisz mieszkanie na flipa, upewnij si臋 偶e:

鈥瀂arabiasz ju偶 w momencie zakupu鈥

Je偶eli cena zakupu nie jest na tyle atrakcyjna, aby zagwarantowa膰 Ci zysk, to negocjuj ze sprzedaj膮cym lub kup inne mieszkanie. Nie daj si臋 ponie艣膰 emocjom i nie licytuj si臋 z innymi kupuj膮cymi. Je艣li widzisz, 偶e inni walcz膮 o zakup, trac膮c rozs膮dek, to pozw贸l im przep艂aci膰. Przeczytaj te偶: Jak inwestowa膰 w nieruchomo艣ci, gdy na rynku brakuje okazji?

2. Kalkulacja inwestycji

Znasz cen臋, za kt贸r膮 mo偶esz naby膰 mieszkanie i znasz rynkow膮 cen臋 sprzeda偶y. Maj膮c te informacje, mo偶esz policzy膰 sw贸j zysk. Uwzgl臋dnij:

  1. Koszty remontu, od艣wie偶enia lub home-stagingu
  2. Op艂aty oraz koszty notarialne
  3. Podatek PCC przy sprzeda偶y
  4. Wynagrodzenia biur nieruchomo艣ci
  5. Inne koszty

Mo偶esz skorzysta膰 z naszego kalkulatora do policzenia zysku z flipa mieszkaniowego: https://aiwn.pl/kalkulator-flip

Zwr贸膰 uwag臋, 偶e najpierw podajesz w nim cen臋 sprzeda偶y (wprowad藕 艣redni膮 rynkow膮, nie przesadzaj z optymizmem), potem podajesz wszystkie koszty, nast臋pnie oczekiwany przez Ciebie zysk, a jako wynik uzyskujesz cen臋, po kt贸rej musisz kupi膰 t臋 nieruchomo艣膰, aby ca艂a transakcja mia艂a sens. Je艣li cena zakupu jest inna, to masz dwa wyj艣cia:

  1. Negocjuj ze sprzedaj膮cym
  2. Za艂贸偶 mniejszy zysk dla siebie

Na koniec odpowiedz sobie, czy dla takiego zysku ca艂o艣膰 jest warta w艂o偶onego wysi艂ku. Je偶eli tak, to kupuj. Je偶eli Tw贸j zysk ma by膰 marny, to zrezygnuj. Szkoda czasu, a dodatkowo je艣li gdzie艣 pope艂nisz b艂膮d w realizacji (np. wzrosn膮 koszty remontu), to ma艂y zysk szybko zamieni si臋 w strat臋.

Kalkulacj臋 powiniene艣 zawsze sporz膮dza膰 i zapisywa膰 na komputerze. Pozwoli Ci to po ca艂ej transakcji dokona膰 oceny i wyci膮gn膮膰 wnioski. Kalkulacja po transakcji to opcja, ale:

鈥濳alkulacja przed transakcj膮 to konieczno艣膰!鈥

3. Cel inwestycyjny

Inwestowanie w nieruchomo艣ci, cel inwestycyjnyNie kupuj tylko dlatego, 偶e co艣 ma dobr膮 cen臋. Musisz mie膰 plan na nieruchomo艣膰. Ka偶de mieszkanie jest inne, wi臋c zastan贸w si臋:

  1. Czy to mieszkanie nadaje si臋 na wynajem? Je偶eli tak, to dla kogo? Dla student贸w czy os贸b starszych? Czy na wynajem jako ca艂o艣膰, czy na pokoje?
  2. A mo偶e to jest idealne mieszkanie dla rodziny albo dla singla? Jakiego standardu b臋dzie oczekiwa艂 lokator ko艅cowy?
  3. A mo偶e przewidujesz wynajem lub sprzeda偶 dla innego inwestora?

Musisz wiedzie膰, komu b臋dziesz chcia艂 sprzeda膰 to mieszkanie zanim je kupisz. To od tego zale偶y, czy zrobisz w nim remont i pod czyje potrzeby b臋dzie on robiony. Inaczej przygotujesz mieszkanie pod wynajem dla student贸w, a inaczej dla rodziny. To s膮 zupe艂nie r贸偶ne oczekiwania klient贸w i w zwi膮zku z tym – r贸偶ne bud偶ety! Gdy nie wiesz, dla kogo urz膮dzasz mieszkanie, to ryzyko przeinwestowania przy wykonywaniu remontu jest ogromne! P贸藕niej ci臋偶ko sobie odpowiedzie膰 na pytanie, czy taka bateria wystarczy mojemu najemcy? I w efekcie kupujesz nie t臋 鈥瀟ani膮鈥, ale t臋 鈥炁俛dn膮鈥, bo przecie偶 sam chcia艂by艣 tak膮 mie膰 u siebie. I nagle zamiast zrobi膰 remont za 50.000z艂., okazuje si臋, 偶e wyda艂e艣 80.000z艂.

Unikaj my艣lenia 鈥瀔upimy, a potem si臋 zobaczy鈥, mo偶e b臋dzie flip, a mo偶e zostanie pod wynajem. To s膮 zupe艂nie r贸偶ne cele i zupe艂nie inne lokale spe艂niaj膮 warunki op艂acalno艣ci inwestycji. Je艣li kupisz niew艂a艣ciwie mieszkanie, mo偶e si臋 okaza膰, 偶e 偶aden flip z tego nie wyjdzie, a mieszkanie b臋dzie sta艂o i nikt go nie wynajmie.

鈥濨rak celu inwestycyjnego to najlepszy spos贸b aby zamrozi膰 pieni膮dze鈥

4. Wyeliminuj emocje

Wyeliminuj emocje w inwestowaniu w nieruchomo艣ciKa偶dy do艣wiadczony inwestor (bez wzgl臋du na to, w co inwestuje) wie, 偶e emocje s膮 zawsze z艂ym doradc膮. Jak wi臋c je wyeliminowa膰, inwestuj膮c w nieruchomo艣ci? Najpierw wykonaj kroki: 2. Kalkulacja i 3. Cel inwestycyjny, a nast臋pnie zadaj sobie jedno pytanie:

Czy kupuj臋 to pod siebie czy pod klienta?

Kupuj臋, bo mi si臋 podoba i chcia艂bym tu mieszka膰 czy kupuj臋, bo wiem, komu b臋d臋 chcia艂 je sprzeda膰 i jestem pewien, 偶e on b臋dzie chcia艂 tu mieszka膰?

Nigdy nie kupuj, sugeruj膮c si臋 swoimi preferencjami lokalowymi i estetycznymi. Ka偶dy z nas ma inne potrzeby (i inny bud偶et). By膰 mo偶e nie chcia艂by艣 mieszka膰 w mieszkaniu o niskim standardzie, ale studentowi pierwszego roku takie w艂a艣nie mieszkanie wystarczy, je艣li b臋dzie do wynaj臋cia w niskiej cenie.

Je艣li kupujesz, bo ci si臋 podoba, to najprawdopodobniej kierujesz si臋 emocjami. St膮d bierze si臋 du偶e ryzyko przeinwestowania oraz niedopasowania mieszkania do odbiorcy. To jest najwi臋kszy b艂膮d, bo wtedy – pomimo wysokich nak艂ad贸w 鈥 mieszkanie mo偶e nie doczeka膰 si臋 nabywcy.

5. Jaki jest potencja艂 do zwi臋kszenia warto艣ci

Okazyjna cena zakupu to najwa偶niejszy czynnik decyduj膮cy o zysku, ale nie jedyny. Pomy艣l, czy mo偶esz zwi臋kszy膰 warto艣膰 nieruchomo艣ci np. poprzez:

Remont

Samo przebrni臋cie przez ten uci膮偶liwy i czasoch艂onny proces to ju偶 korzy艣膰 dla wielu nabywc贸w, kt贸rzy chcieliby go unikn膮膰 i najlepiej wprowadzi膰 si臋 do gotowego mieszkania zaraz po zakupie. Je艣li dodatkowo masz dobry gust lub zatrudnisz projektanta, to zwi臋kszasz szans臋 na uzyskanie lepszej ceny (ponad 艣redni膮 rynkow膮). A jak znale藕膰 dobr膮 ekip臋 remontow膮? Przeczytaj tutaj: Najcz臋stsze pytania o inwestowanie w nieruchomo艣ci – Ekipa remontowa

Home Staging

Dobra aran偶acja, o艣wietlenie, dba艂o艣膰 o detale i dodatki to co艣, co jest bardzo tanie w realizacji, a znacznie podnosi warto艣膰 mieszkania w oczach odbiorcy. Ponadto profesjonalne zdj臋cia b臋d膮 wyr贸偶nia膰 to mieszkanie na portalach og艂oszeniowych.

Zmiana uk艂adu mieszkania

Mo偶e doda膰 albo wyburzy膰 jak膮艣 艣ciank臋 dzia艂ow膮, by uczyni膰 wn臋trze bardziej ustawnym? Mo偶e zrobi膰 osobn膮 kuchni臋, a mo偶e wygospodarowa膰 wi臋cej pomieszcze艅? 聽Wszystko zale偶y od Twojego celu inwestycyjnego. Im lepiej rozumiesz tego, komu b臋dziesz chcia艂 sprzeda膰 mieszkanie, tym 艂atwiej Ci b臋dzie dopasowa膰 mieszkanie do jego potrzeb – i dzi臋ki temu uzyska膰 lepsz膮 cen臋.

Rozwi膮zanie problem贸w

Je艣li z mieszkaniem s膮 zwi膮zane jakie艣 problemy techniczne, prawne lub jakie艣 zad艂u偶enie, to s膮 to kwestie, kt贸re odstrasz膮 przeci臋tnego Kowalskiego. Inwestor, kt贸ry ma wiedz臋, poradzi sobie z nimi szybko. By膰 mo偶e b臋dzie Ci si臋 op艂aca艂o po艣wi臋ci膰 czas tylko po to, by 鈥瀗aprostowa膰鈥 stan prawny mieszkania i dzi臋ki temu uzyska膰 lepsz膮 cen臋 ni偶 ta, za kt贸r膮 kupi艂e艣 nieruchomo艣膰.

Tu mo偶esz zobaczy膰 jak wdro偶yli艣my te pomys艂y w 偶ycie. Oto relacja z kilku z naszych inwestycji: Praktyczne Inwestowanie w Nieruchomo艣ci聽

6. Stan prawny nieruchomo艣ci

Sprawd藕 stan prawny mieszkania w kt贸re chcesz zainwestowa膰Zanim podejmiesz decyzj臋 o zakupie, sprawd藕 stan prawny nieruchomo艣ci. Je艣li si臋 na tym nie znasz, zap艂a膰 za to po艣rednikowi. Profesjonali艣ci nie tylko dysponuj膮 wiedz膮, ale i posiadaj膮 ubezpieczenie OC 鈥 na wypadek, gdyby co艣 przeoczyli, ubezpieczyciel pokryje Twoje szkody. Je艣li jednak chcesz to zrobi膰 sam, to zwr贸膰 szczeg贸ln膮 uwag臋 na:

Ksi臋g臋 Wieczyst膮

Je艣li mieszkanie j膮 ma to sprawd藕 przede wszystkim dzia艂 III oraz dzia艂 IV. Je艣li cokolwiek jest tam wpisane, popro艣 o dokumenty i za艣wiadczenia od sprzedaj膮cego, aby dowiedzie膰 si臋聽 dok艂adnie, czego dotycz膮 wpisy lub – je艣li jest zad艂u偶enie – to jaka jest jego wysoko艣膰.

Sp贸艂dzielni臋 lub Zarz膮dc臋

Powiniene艣 si臋 tam uda膰 i dowiedzie膰, czy mieszkanie nie jest zad艂u偶one (np. z tytu艂u op艂at). Nie wszystkie dokumenty otrzymasz, czasami to zale偶y od dobrej woli tego, z kim rozmawiasz. Pewne dokumenty sp贸艂dzielnie czy zarz膮dcy przedstawi膮 tylko po艣rednikowi nieruchomo艣ci.

Zameldowanie

Sprawd藕, czy w mieszkaniu jest kto艣 zameldowany i dopilnuj, 偶eby si臋 wymeldowa艂 tego samego dnia, kt贸rego jest podpisywana umowa sprzeda偶y. Notariusze zazwyczaj tego pilnuj膮, ale pami臋taj, 偶e nie jest jego obowi膮zkiem zabezpiecza膰 Twoje interesy, a jedynie aby upewni膰 si臋, 偶e obie strony stawiaj膮ce si臋 do aktu wiedz膮, co podpisuj膮. Je艣li podpiszesz, 偶e kupujesz mieszkanie ze s艂u偶ebno艣ci膮 do偶ywocia np. na babci臋 sprzedaj膮cego, to notariusz tylko si臋 upewni, 偶e o tym wiesz, ale nie sprawdzi, czy rozumiesz, jakie z tego k艂opoty p艂yn膮.

Wi臋cej w tym temacie dowiesz si臋 z tego szkolenia online: Ksi臋ga wieczysta i zameldowanie bez tajemnic

7. Stan techniczny mieszkania

Sprawa jest na tyle z艂o偶ona, 偶e mo偶na by napisa膰 osobny poradnik na ten temat. Je艣li nie masz w tym obszarze do艣wiadczenia, to masz dwa wyj艣cia:

  1. Udaj si臋 na ogl臋dziny z kim艣 do艣wiadczonym. Mo偶na wynaj膮膰 specjalist贸w, kt贸rzy pomagaj膮 w odbiorach mieszka艅 (zazwyczaj od deweloper贸w, ale na rynku wt贸rym te偶 pomog膮). Mo偶e te偶 pom贸c kierownik twojej ekipy remontowej, kt贸ry b臋dzie nadzorowa艂 wykonanie prac w tym mieszkaniu.
  2. Za艂贸偶, 偶e i tak b臋dziesz robi艂 generalny remont i wszystko, co obecnie znajduje si臋 w mieszkaniu, wyrzucisz. To du偶o upraszcza. Niekt贸rzy inwestorzy nawet nie ogl膮daj膮 mieszka艅, kt贸re kupuj膮. Niemniej warto sprawdzi膰, czy z mieszkanie nie ma usterek zwi膮zanych z dro偶no艣ci膮 komin贸w, wentylacji, szczelno艣ci膮 dachu (zw艂aszcza je艣li kupujesz mieszkanie na samej g贸rze), izolacj膮 艣cian zewn臋trznych (zw艂aszcza przy pod艂odze w mieszkaniach na parterze). Takich wad generalny remont nie usunie.

Wi臋cej o tym jak to zrobi膰 samodzielnie przeczytasz tutaj:聽Najcz臋stsze pytania o inwestowanie w nieruchomo艣ci – Jak sprawdzi膰 stan techniczny mieszkania przed zakupem

Kurs Inwestowania w Nieruchomo艣ci Systemem 5N

Naucz si臋 znajdowa膰 atrakcyjne nieruchomo艣ci bez licytacji i 艣cigania si臋 z innymi inwestorami wykorzystuj膮c nasz System Inwestowania w Nieruchomo艣ci. Do艂膮cz do listy 鈥濳lub Inwestora鈥, a otrzymasz powiadomienie o najbli偶szym terminie.
Imi臋:
Email:


Mo偶esz si臋 wypisa膰 w ka偶dej chwili

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *