W rozmaitych badaniach opinii, które dotyczą preferowanych sposobów alokacji kapitału, Polacy od lat wskazują na tę samą możliwość. Nieruchomości, obok złota i walut obcych, są wciąż uważane za najbardziej opłacalną i najmniej ryzykowną formę inwestowania. Eksperci finansowi wskazują jednak, że sytuacja na rynku zmienia się dynamicznie i osoby, myślące o długoterminowych zyskach z wynajmu, powinny bardzo szybko i w przemyślany sposób reagować, by chronić swoje źródło dochodów. Podpowiadamy, jak o to zadbać.
Zarabianie na wynajmie mieszkania rozpoczyna się już na etapie wyboru potencjalnych mieszkańców. Jeśli chcemy osiągać przyzwoite finansowe wyniki, bez względu na koniunkturę na rynku nieruchomości, musimy być pewni, że oferujemy wybranej grupie ludzi ponadczasową wartość, za którą będą w stanie płacić zawsze. Ile można zarobić na inwestycji w wynajem mieszkania we Wrocławiu przeczytasz tutaj. Można kupić dowolne mieszkanie i po prostu czekać na to, aż ktoś się zgłosi, ale znacznie lepszą strategią jest próba przewidzenia, komu będzie najkorzystniej je zaoferować. Im mniej kompromisów najemca będzie musiał zaakceptować, tym wyższą cenę będzie można otrzymać i dłużej utrzymać go przy sobie.
Właściwy człowiek na właściwym miejscu
Ludzie w określonej sytuacji życiowej czy zawodowej potrzebują mieszkań w specyficznej lokalizacji i o konkretnym metrażu. To truizm, ale mając ugruntowany pogląd na to, kim będzie nasz najemca, łatwiej przewidzieć, jakim mieszkaniem będzie zainteresowany.
Największy wpływ na pożądany metraż mieszkania ma sytuacja rodzinno-zawodowa. O ile dla rodziny 2 pokoje i ok. 45 metrów kwadratowych wydają się niezbędnym minimum, o tyle dla singla-studenta będzie zbyt duże. Paradoksalnie, nie oznacza to jednak, że przestronne mieszkania posiadające np. 4 pokoje, powinny być przeznaczone wyłącznie wielodzietnym rodzinom – świetnie sprawdzą się przy wynajmie pojedynczych pomieszczeń lub jako biuro dla start-upów.
Nieodłącznym elementem takich rozważań powinna być umiejscowienie lokum względem istotnych obiektów w okolicy. Ważna jest odległość od wszystkiego, co może być istotne dla potencjalnego najemcy: obiektów handlowych, przystanków komunikacji miejskiej, centrum miasta, uczelni wyższych, placówek ochrony zdrowia i terenów rekreacyjnych. Spisując te odległości do tabeli, łatwo będzie później porównać atrakcyjność kilku lokalizacji pod kątem wymagań klientów. Nie należy zapominać, że o ile bliskość parków, sklepów czy centrum miasta jest z reguły ogromnym atutem, o tyle czasami bywa on zniweczony kłopotliwym sąsiedztwem mniej pożądanych obiektów, jak np. cmentarze, oczyszczalnie ścieków czy zakłady karne. Warto przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w nieruchomość wprowadzić własny system scoringu, określając, jakie obiekty w sąsiedztwie chciałby mieć nasz lokator, a jakie będą dla niego uciążliwe. Nadając dodatkowo wagę poszczególnym miejscom (bliskość placu zabaw będzie atutem dla młodych rodziców, ale pozostanie obojętna dla studentów), otrzymamy bardzo precyzyjny wynik, mówiący nam, które mieszkanie będzie dla naszej „grupy docelowej” bardziej atrakcyjne. Metodę tę możemy łatwo wykorzystać w odwrotnej sytuacji: kiedy mamy już mieszkanie na wynajem, ale nie wiemy komu powinniśmy je zaoferować. My opracowaliśmy swój sposób oceny – możesz się z nim zapoznać w tym bezpłatnym e-booku: Lista Kontrolna zakupu mieszkania na wynajem – 8 rzeczy, które decydują o opłacalności wynajmu mieszkania.
Jak inwestować w nieruchomości na wynajem
Bez dotarcia do naszych wymarzonych najemców nie osiągniemy zakładanych zysków z wynajmu. Na szczęście konkurencja zazwyczaj nie jest szczególnie aktywna i stosunkowo łatwo można sprzątnąć jej klientów sprzed nosa.
Internetowe portale ogłoszeniowe to konieczność, ale nie wyczerpują możliwości. Konkurenci też będą tam zamieszczać swoje komunikaty. Dobrym pomysłem jest zadawanie „uderzeń wyprzedzających” czyli pojawianie się ze swoimi ogłoszeniami tam, gdzie nasz przyszły lokator będzie spędzał czas w pracy, podczas wypoczynku, itd. Przykładowo, jeśli celujemy w pracownika nieodległych biur korporacji, warto swoje ulotki spróbować zostawić w recepcji budynku. Jeśli chcemy współpracować ze studentami, powinniśmy odwiedzić najbliższe uczelnie i sąsiadujące z nimi knajpy, bary, punkty ksero, itd. Osoby, które są nowe w mieście, często proszą o wskazówki i oferty, korzystając z popularnych lokalnie forów internetowych, portali czy grup dyskusyjnych – dobrze jest monitorować te miejsca. Bardzo dobre wyniki potrafi przynieść kontakt z działem kadr dużych pracodawców w mieście. Czasami firmy pomagają w relokacji nowym pracownikiem i z wdzięcznością przyjmą pomoc w postaci gotowej oferty wynajmu wraz z przygotowaną argumentacją i zdjęciami. Jeśli taka sytuacja nie ma miejsca, wciąż pozostaje prawdopodobieństwo, że panie „coś słyszały” o tym, że pracownik poszukuje mieszkania, jest niezadowolony z obecnego, itd. W ostateczności – raczej nic nie powinno stać na przeszkodzie, aby swój anons pozostawić w pobliżu ich biura, które z reguły jest odwiedzane przez kilkadziesiąt osób dziennie.
Mówić obrazem
Istnieje cała gałąź wiedzy, zwana home-stagingiem, koncentrująca się na potrzebach emocjonalnych najemców/kupców mieszkań i podpowiadająca, jak je wykorzystać przy prezentacji lokum lub sesji zdjęciowej nieruchomości. Poszczególne wytyczne mogą sprawiać wrażenie dość banalnych (lepiej oddziałują fotografie w tonie jasnym, a wnętrza sprawiają lepsze wrażenie, kiedy są posprzątane), ale przeglądając ogłoszenia łatwo się przekonać, że dla wielu wynajmujących to wciąż rodzaj wiedzy tajemnej. To okazja dla nas.
Większość ludzi ma zbliżony gust, jeśli chodzi o mieszkania: lubią wnętrza jasne, czyste i przestronne. Absolutnie wszyscy lubią także zdjęcia dobrze zrobione. Jeśli nie posiadacie profesjonalnego aparatu i/albo fotografia nie jest sensem Waszego życia, aparat w smartfonie i duża dawka światła naturalnego powinny wystarczyć. Dobrym pomysłem jest wcześniejsze posprzątanie mieszkania i usunięcie z niego zbyt osobistych przedmiotów, takich jak portrety rodzinne, szczoteczki do zębów, czy przedmioty związane z uprawianym hobby. Pomieszczenia warto fotografować z takiej perspektywy, która stworzy wrażenie, że wnętrze jest dłuższe, niż w rzeczywistości. W przypadku wyjątkowo małych kuchni czy łazienek można wykorzystać technikę tzw. „rybiego oka”, które nieco zakłóci proporcje.
Optymalny pakiet inwestora w nieruchomości
Ogłaszając chęć wynajęcia mieszkania, powinniśmy już dysponować pomysłem na to, na jakich warunkach chcemy je udostępniać. Przy standardowych umowach, warto postawić na wyważone, rynkowe stawki, ponieważ minimalizują one ryzyko odejścia najemców dojrzałych, posiadających stabilne źródła dochodu. Podstawą zarabiania na wynajmie jest unikanie „pustych przebiegów” czyli okresów, kiedy nikt nie płaci odstępnego, natomiast nasz budżet jest uszczuplany o czynsz, media i ew. raty kredytu.
W przypadku otwarcia się na młode osoby (studenci, absolwenci, etc.) ciekawą strategią sprzedażową jest udostępnianie mieszkania „na pokoje”. Pojedynczy lokator ponosi wówczas niewielki koszt, co wiąże go z nami na dłużej i niejako gwarantuje terminowość wpłat. Jednocześnie ta niska stawka, wpłacana co miesiąc przez troje-czworo lokatorów, potrafi zapewniać zysk nawet do 25% wyższy, niż w przypadku wynajmowania jednej osobie lub rodzinie.
Szczęśliwi posiadacze nieruchomości, położonych w pobliżu miejsc o bardzo dużym natężeniu przepływu osób (dworce, lotniska, obiekty targowe, rynki), mogą spróbować wariantu z wynajmem krótkoterminowym. Zbudowanie sobie rozpoznawalnej marki może zająć nieco czasu, ale stawki przy tej formie rozliczeń są bardzo wysokie i płatne z góry. Goście targów, konferencji czy festiwali coraz częściej preferują wynajem prywatny, uznając go za bardziej komfortowy i elastyczny niż pobyt w hotelu. Pamiętajmy, że w przypadku większych wydarzeń w mieście, obłożenie większości obiektów noclegowych jest dość wysokie, a stawki stają się znacznie bardziej wymagające, niż zazwyczaj. Daje to możliwość ustalenia dość wysokiej – ale wciąż atrakcyjnej – ceny za wynajem naszego lokum na kilka dni. Zdarzają się przypadki, kiedy wynajmujący przy okazji użyczenia mieszkania na czas kilkudniowych targów otrzymuje honorarium porównywalne z tym, jakie przez pół miesiąca pobierają właściciele innych nieruchomości, pracujący w modelu standardowym. O ile jesteśmy w stanie zapewnić sobie najemców na kilka-kilkanaście dni w miesiącu, zdecydowanie ta forma współpracy będzie dla nas najbardziej opłacalna, także ze względu na wolniejsze zużywanie się wyposażenia.
Zarabianie na wynajmowaniu nieruchomości nie jest najłatwiejszym biznesem na świecie, ale zdecydowanie opłacalnym. W porównaniu z innymi formami inwestowania, atrakcyjna wydaje się być przede wszystkim możliwość zbudowania trwałego aktywa, które będzie przynosić co miesiąc równy, stabilny dochód, a w dłuższej perspektywie często również podnosić swoją wartość (np. w związku z poszerzaniem się zakresu terytorialnego miast i migrowania tzw. „centrum” w kierunku zewnętrznym). Możesz policzyć stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem na tym kalkulatorze. Najtrudniejszym elementem budowy swojej pozycji na tym rynku są kontakty z ludźmi (najemcami) i pojawiające się co jakiś czas problemy z terminowością wpłat lub wypowiadaniem umów. Jeśli jednak nasz model biznesowy jest przemyślany, a stworzona strategia promocji i komunikacji cechuje się przynajmniej średnią skutecznością, te trudności zostaną nam zrekompensowane w postaci wysokiej stopy zwrotu z inwestycji i regularnych wpływów, umożliwiających re-inwestowanie środków lub np. stworzenie alternatywnego portfela aktyw.
Dowiedz się też: Jak opodatkować wynajem mieszkania? Co opłaca się najbardziej?
