Flip mieszkania z po┼Ťrednikiem nieruchomo┼Ťci

Jak zarobić 69.000zł na flipie mieszkania? Historia Pana Darka

Dnia Kategoria: Inwestowanie w Nieruchomo┼Ťci, flip mieszkania i handel lokalami

Pan Dariusz z Wroc┼éawia, nie mia┼é czasu samemu szuka─ç i remontowa─ç nieruchomo┼Ťci. Jego dzia┼éania inwestycyjne nawigowa┼é nasz zesp├│┼é. Dzi─Öki temu m├│g┼é zaocznie flipowa─ç bez uszczerbku na swojej pracy, ┼╝yciu rodzinnym i w┼éasnym odpoczynku. I zarobi─ç 69 000 z┼é.

Pan Dariusz (imi─Ö inwestora zmienili┼Ťmy na potrzeby tego artyku┼éu) zg┼éosi┼é si─Ö do nas po jednym z webinar├│w. Spotkali┼Ťmy si─Ö aby ustali─ç oczekiwania i porozmawia─ç o wsp├│lnym inwestowaniu w nieruchomo┼Ťci. Wysy┼éali┼Ťmy ciekawe oferty co jaki┼Ť czas, ale Pan Dariusz nie podejmowa┼é jednoznacznej decyzji. Szuka┼é raczej czego┼Ť ÔÇ×modelowegoÔÇŁ ÔÇô dwa, trzy pokoje, z balkonem, z pi─Öknym widokiem, dla rodziny w zielonej okolicy. Takie mieszkanie nie s─ů tanie i raczej ci─Ö┼╝ko na nich zarobi─ç. Dlatego gdy zmienili┼Ťmy kurs i zaproponowali┼Ťmy co┼Ť w ma┼éej miejscowo┼Ťci (w Ole┼Ťnicy pod Wroc┼éawiem) nasz inwestor nie by┼é przekonany, ale mimo to pojecha┼é z nami obejrze─ç nieruchomo┼Ť─ç. Znajdowa┼éa si─Ö ona w trzypi─Ötrowej kamienicy w przyzwoitym stanie. W okolicy by┼éo zielono, a po┼éo┼╝enie wzgl─Ödem g┼é├│wnych ulic miasta by┼éo bardzo korzystne. Jednak samo mieszkanie by┼éo odstraszaj─ůce. Ba┼éagan, gruz i ogromna ilo┼Ť─ç nagromadzonych przedmiot├│w, wynikaj─ůca z manii zbieractwa poprzedniego lokatora budzi┼éa przera┼╝enie. Nieporz─ůdek w ksi─Ödze wieczystej by┼é jeszcze wi─Ökszy. D┼éugi, egzekucje i hipoteki, a do tego jak si─Ö p├│┼║niej okaza┼éo nie wszystkie problemy by┼éy ujawnione! Prostowanie stanu prawnego zaj─Ö┼éo nam kilka miesi─Öcy!

Plan Mieszkania, ul. Armii Krajowej

Mieszkanie, kt├│rego dotyczy temat, mog┼ée┼Ť ju┼╝ pozna─ç, czytaj─ůc relacj─Ö z marcowej edycji warsztat├│w terenowych Praktycznego Kursu Inwestowania w Nieruchomo┼Ťci.

Gdy po┼Ťrednik przedstawia takie mieszkania swojemu klientowi musi si─Ö liczy─ç z tym, ┼╝e on uzna go za wariata! Pan Dariusz (cho─ç tego nie przyzna┼é) te┼╝ pewnie tak o nas pomy┼Ťla┼é. ­čśŐ Przedstawili┼Ťmy jednak dok┼éadny plan rozwi─ůzania wszystkich problem├│w tej nieruchomo┼Ťci i decyzja inwestora by┼éa jasna: ÔÇ×Za 150.000z┼é wezm─Ö toÔÇŁ. Negocjacje za naszym po┼Ťrednictwem trwa┼éy kilka tygodni, ale w ko┼äcu uda┼éo si─Ö doj┼Ť─ç do porozumienia. Uda┼éo nam si─Ö uzyska─ç t─Ö cen─Ö zbijaj─ůc kilkadziesi─ůt tysi─Öcy z pierwotnej ceny ofertowej, kt├│ra wynosi┼éa 185.000z┼é. By┼éo to mo┼╝liwe g┼é├│wnie dzi─Öki temu, ┼╝e pomijaj─ůc liczne problemy prawe i z┼éy stanie techniczny sprzedaj─ůcemu grozi┼éo widmo komornika. Tak zosta┼éa upolowana okazja inwestycyjna: 3-pokojowe, rozk┼éadowe mieszkanie z osobna kuchni─ů, ┼éazienk─ů i toalet─ů, o ┼é─ůcznej powierzchni 59. m.kw. Zakup sfinalizowali┼Ťmy pod koniec 2018r. To by┼éo ju┼╝ kolejne mieszkanie, w kt├│re zainwestowali┼Ťmy z inwestorem w Ole┼Ťnicy. Artyku┼é na temat poprzedniej inwestycji mo┼╝esz przeczyta─ç tutaj: House flipping – czyli jak zarobi─ç 78 000z┼é inwestuj─ůc w nieruchomo┼Ťci

Finansowe podsumowanie flipa mieszkania

Wyszukane, zaprezentowane inwestorowi, a nast─Öpnie po jego aprobacie kupione za wynegocjowan─ů kwot─Ö 150 000z┼é, sprzeda┼éo si─Ö w sierpniu 2019 za 285 000 z┼é, czyli cen─Ö ofertow─ů (nie by┼éa negocjowana przez kupuj─ůcego). I cho─ç cena sprzeda┼╝y by┼éa niebotyczna jak na warunki ole┼Ťnickie (4850 z┼é za m.kw. za mieszkanie z rynku wt├│rnego w kamienicy), to dzi─Öki trafnie stargetowanej grupie docelowej, pod kt├│rej wymagania zosta┼é przeprowadzony remont wn─Ötrz oraz dzi─Öki bardzo dobrze skonstruowanej i wypromowanej ofercie, znale┼║li┼Ťmy kupca zdecydowanego na mieszkanie naszego klienta. W kwestie marketingowe, techniczne i formalne pan Dariusz nie musia┼é si─Ö wi─Öc anga┼╝owa─ç, pozosta┼éo mu jedynie stawia─ç si─Ö na podpisanie akt├│w notarialnych przy zakupie, a potem sprzeda┼╝y mieszkania. Tak┼╝e i trwaj─ůce kilka miesi─Öcy czynno┼Ťci prawnicze, reguluj─ůce stan prawny mieszkania, by┼éy poza zmartwieniem Pana Darka. Nasza ekipa zaj─Ö┼éa si─Ö odgruzowaniem lokalu i jego remontem, a my wyborem i zakupem materia┼é├│w budowlanych. Sprawnie odnowione wn─Ötrze, z pozbawionym komplikacji statusem prawnym, mo┼╝na by┼éo przeznaczy─ç do sprzeda┼╝y. Pan Dariusz w tym czasie jedynie akceptowa┼é kolejne kroki inwestycyjne i wykonywa┼é przelewy. Remont 3-pokojowego, rozk┼éadowego mieszkania opiewa┼é na 45 000z┼é, dodatkowym kosztem okaza┼é si─Ö wyw├│z 8 kontener├│w gruzu ÔÇô 5400z┼é. Op┼éaty eksploatacyjne to wydatek ok. 2 500z┼é. Pozosta┼ée koszty transakcyjne: PCC, notariusz, prowizja po┼Ťrednika zamkn─Ö┼éy si─Ö w kwocie 12 500z┼é.

Kupione ÔÇô 150 000z┼é
Remont ÔÇô 50 400 z┼é
Koszty transakcyjne – 12 500z┼é
Inne ÔÇô 2 500z┼é
Sprzedane za – 285 000 z┼é
Zysk ÔÇô 69 000z┼é (przed opodatkowaniem)

przed remontem

Mieszkanie przed remontem Mieszkanie przed remontemMieszkanie przed remontem Mieszkanie przed remontem 

po remoncie

Mieszkanie po remoncie Mieszkanie po remoncie  Mieszkanie przed remontem Mieszkanie przed remontem

Po naszej stronie le┼╝a┼éo szukanie i sprawdzanie ofert, orientacja w lokalnych cenach rynkowych i taktyka negocjacyjna. My wytypowali┼Ťmy ofert─Ö, oszacowali┼Ťmy jej potencja┼é, wynegocjowali┼Ťmy bardzo dobr─ů cen─Ö zakupu, skalkulowali┼Ťmy wszelkie koszty zwi─ůzane z remontem, udost─Öpnili┼Ťmy ekip─Ö remontow─ů i nadzorowali┼Ťmy jej prace, zorganizowali┼Ťmy nawet wyw├│z 8 kontener├│w gruzu. Zaj─Öli┼Ťmy si─Ö tak┼╝e sprawnym kompletowaniem dokumentacji i nast─Öpnie koordynowaniem spraw prawnych, notarialnych i podatkowych.

Flip przez po┼Ťrednika nieruchomo┼Ťci?

Zlecenie realizacji inwestycji (np. flipa mieszkania) po┼Ťrednikowi jest wygodne, ale niekt├│rzy ludzie obawiaj─ů si─Ö, ┼╝e agent nieruchomo┼Ťci to kto┼Ť, kto chce na nich zarobi─ç, wk┼éadaj─ůc w prac─Ö jak najmniej energii. Tymczasem okazuje si─Ö, ┼╝e prowizja jest u┼éamkiem zysku, kt├│ry bez intuicji i kompetencji dobrego po┼Ťrednika bardzo trudno wypracowa─ç.

Po┼Ťrednik nieruchomo┼Ťci

Je┼Ťli zdecydujesz si─Ö na wsp├│┼éprac─Ö z po┼Ťrednikiem przy inwestowaniu w nieruchomo┼Ťci to powiniene┼Ť od niego oczekiwa─ç, ┼╝e:

  1. Zrozumie Twoje potrzeby, pomoże sprecyzować cele inwestycyjne, wskaże sposoby działania. Szczerze powie co da się zrobić, a co nie. A także co da się zrobić, ale się nie opłaca.
  2. Znajdzie okazj─Ö – wyszuka odpowiedni─ů nieruchomo┼Ť─ç, cz─Östo w niskim standardzie, wymagaj─ůc─ů generalnego remontu i najwa┼╝niejsze ÔÇô w niskiej cenie. Dobrze zna lokalny rynek i wie, w co op┼éaca si─Ö inwestowa─ç.
  3. Wynegocjuje cen─Ö ÔÇô znaj─ůc Tw├│j bud┼╝et oraz ceny rynkowe, po┼Ťrednik z┼éo┼╝y indywidualn─ů ofert─Ö w Twoim imieniu, oszcz─Ödzaj─ůc Tw├│j czas i nerwy. ┼üatwiej zaproponowa─ç cen─Ö 25% poni┼╝ej oferty za pomoc─ů po┼Ťrednika ni┼╝ osobi┼Ťcie. Wyobra┼║ sobie, ┼╝e komu┼Ť kto wystawia mieszkanie za 185.000z┼é musisz powiedzie─ç prosto w oczy: 150.000z┼é!
  4. Zweryfikuje lub wyprostuje stan prawny mieszkania – unikniesz pu┼éapek prawnych, o kt├│rych sprzedaj─ůcy mog─ů zapomnie─ç lub pr├│bowa─ç je ukry─ç. Dobry po┼Ťrednik jest prawnikiem, albo zna dobrego prawnika specjalizuj─ůcego si─Ö w nieruchomo┼Ťciach dzi─Öki czemu poradzi sobie nawet w sytuacjach rzadkich, nietypowych i ekstremalnych. Czyli takich na kt├│rych najlepiej si─Ö zarabia!
  5. Przygotuje dokumentacj─Ö – po┼Ťrednik szybciej zbierze wszystkie niezb─Ödne dokumenty potrzebne do sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci: akt nabycia lokalu, pisma ze sp├│┼édzielni czy za┼Ťwiadczenie o braku os├│b zameldowanych. Robi to na co dzie┼ä, wie jakich dokument├│w wymaga notariusz w zale┼╝no┼Ťci od sytuacji i zna osoby w urz─Ödach i sp├│┼édzielniach co pozwala cz─Östo przyspieszy─ç sprawy.
  6. Zarz─ůdzi remontem mieszkania ÔÇô Nie ka┼╝dy ma sprawdzon─ů i zaufan─ů ekip─Ö remontow─ů, a nawet dobrych fachowc├│w trzeba nadzorowa─ç. Telefon codziennie i wizyta kilka razy w tygodniu w mieszkaniu zajmuje mn├│stwo czasu i ci─Ö┼╝ko o tym wszystkim my┼Ťle─ç realizuj─ůc codzienne obowi─ůzki zawodowe i rodzinne. Generalny remont wymaga najcz─Ö┼Ťciej wymiany instalacji elektrycznej, gazowej, po┼éo┼╝enia lub wyr├│wnania tynku, odmalowania ┼Ťcian oraz wymiana pod┼é├│g, okien i drzwi ÔÇô o to powinna zadba─ç osoba nadzoruj─ůca remont, szczeg├│lnie przyk┼éadaj─ůc uwag─Ö do ┼éazienki i kuchni, kt├│re s─ů g┼é├│wnym punktami skupienia uwagi potencjalnego nabywcy. Niekt├│rzy wr─Öcz twierdz─ů, ┼╝e to ÔÇ×kuchnia i ┼éazienka sprzedaje mieszkanieÔÇŁ.
  7. Sprzeda lokal z zyskiem – wysoko┼Ť─ç zysku wi─ů┼╝e si─Ö z umiej─Ötno┼Ťciami negocjacyjnymi przy zakupie, kosztami remontu, czasem jego trwania oraz tempem sprzeda┼╝y wyremontowanej nieruchomo┼Ťci. Dobry po┼Ťrednik czuwa nad przebiegiem i skuteczno┼Ťci─ů wszystkich tych krok├│w.

Po┼Ťrednik├│w, kt├│rzy umiej─ů negocjowa─ç i rozumiej─ů inwestor├│w jest mniej ni┼╝ 1% na rynku! Zanim wybierzesz swojego agenta dowiedz si─Ö, czy ma swoj─ů ekip─Ö i zarz─ůdza remontem. Czy podpowie, komu najlepiej b─Ödzie to mieszkanie sprzeda─ç i jak je przygotowa─ç pod takiego klienta? Czy potrafi wyceni─ç, za ile sprzeda si─Ö wyremontowany lokal i poda─ç przyk┼éady mieszka┼ä, kt├│re si─Ö sprzeda┼éy w podobnych cenach w okolicy? Tu potrzebna jest tak┼╝e wiedza o planach urbanizacji okolicy, by nie okaza┼éo si─Ö, ┼╝e wkr├│tce za oknem b─Ödzie budowana obwodnica i taka nieruchomo┼Ť─ç nagle straci sw├│j potencja┼é lokalizacyjny. Ma to szczeg├│lne znaczenie w przypadku inwestycji d┼éugoterminowych np. mieszka┼ä na wynajem.

Poniewa┼╝ ceny mieszka┼ä wzrastaj─ů, to wci─ů┼╝ jeszcze znajduj─ů si─Ö kupcy, kt├│rzy chc─ů zd─ů┼╝y─ç z nabyciem nieruchomo┼Ťci przed jeszcze wi─Ökszym skokiem cen. Coraz trudniej natomiast znale┼║─ç okazj─Ö inwestycyjn─ů. Tu wsparcie po┼Ťrednika jest nieocenione. Ale i przy odsprzeda┼╝y jest na wag─Ö z┼éota:) W profesjonalny spos├│b przygotuje ofert─Ö, korzystaj─ůc z pomocy specjalist├│w ds. marketingu, znajdzie klienta, zorganizuje prezentacj─Ö, a po ostatecznej decyzji poprowadzi obie strony przez transakcj─Ö. Zap┼éacenie prowizji i przerzucenie ca┼éej tej pracy na po┼Ťrednika op┼éaca si─Ö tym bardziej, ┼╝e dobry po┼Ťrednik nie tylko wynegocjuje dla Ciebie cen─Ö, ale czasem podrzuci ofert─Ö “spod lady”. Mo┼╝esz wi─Öc dzi─Öki niemu kupi─ç nieruchomo┼Ť─ç nawet 10-20% poni┼╝ej ceny rynkowej. Tak jak pan Dariusz, dla kt├│rego kwot─Ö do zap┼éaty 150 000z┼é zbili┼Ťmy z pierwotnej ceny 185 000z┼é. Op┼éaca┼éo mu si─Ö zap┼éaci─ç prowizj─Ö w wysoko┼Ťci prawie 3% warto┼Ťci mieszkania, bo ju┼╝ na samym zakupie zaoszcz─Ödzi┼é kilkadziesi─ůt tysi─Öcy z┼é. Przy sprzeda┼╝y ten┼╝e zysk jeszcze podwoi┼é! Nie musisz by─ç ekspertem, by tak samo zarobi─ç je┼Ťli znajdziesz na swoim lokalnym rynku eksperta, kt├│rego b─Ödziesz m├│g┼é wynaj─ů─ç.

Do┼é─ůcz do Klubu Inwestora

Dzi─Ökujemy, ┼╝e jeste┼Ť z nami. Cieszymy si─Ö, ┼╝e interesuj─ů Ci─Ö tworzone przez nas tre┼Ťci. Je┼Ťli zechcesz pozostaniemy w kontakcie i b─Ödziemy Ci─Ö informowa─ç na wskazany adres e-mail o organizowanych przez nas webinarach i szkoleniach.
Imi─Ö:
Email:


Mo┼╝esz si─Ö wypisa─ç w ka┼╝dej chwili

Dodaj komentarz

Tw├│j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt├│rych wype┼énienie jest wymagane, s─ů oznaczone symbolem *