Pan Dariusz z Wrocławia, nie miał czasu samemu szukać i remontować nieruchomości. Jego działania inwestycyjne nawigował nasz zespół. Dzięki temu mógł zaocznie flipować bez uszczerbku na swojej pracy, życiu rodzinnym i własnym odpoczynku. I zarobić 69 000 zł.
Pan Dariusz (imię inwestora zmieniliśmy na potrzeby tego artykułu) zgłosił się do nas po jednym z webinarów. Spotkaliśmy się aby ustalić oczekiwania i porozmawiać o wspólnym inwestowaniu w nieruchomości. Wysyłaliśmy ciekawe oferty co jakiś czas, ale Pan Dariusz nie podejmował jednoznacznej decyzji. Szukał raczej czegoś „modelowego” – dwa, trzy pokoje, z balkonem, z pięknym widokiem, dla rodziny w zielonej okolicy. Takie mieszkanie nie są tanie i raczej ciężko na nich zarobić. Dlatego gdy zmieniliśmy kurs i zaproponowaliśmy coś w małej miejscowości (w Oleśnicy pod Wrocławiem) nasz inwestor nie był przekonany, ale mimo to pojechał z nami obejrzeć nieruchomość. Znajdowała się ona w trzypiętrowej kamienicy w przyzwoitym stanie. W okolicy było zielono, a położenie względem głównych ulic miasta było bardzo korzystne. Jednak samo mieszkanie było odstraszające. Bałagan, gruz i ogromna ilość nagromadzonych przedmiotów, wynikająca z manii zbieractwa poprzedniego lokatora budziła przerażenie. Nieporządek w księdze wieczystej był jeszcze większy. Długi, egzekucje i hipoteki, a do tego jak się później okazało nie wszystkie problemy były ujawnione! Prostowanie stanu prawnego zajęło nam kilka miesięcy!
Mieszkanie, którego dotyczy temat, mogłeś już poznać, czytając relację z marcowej edycji warsztatów terenowych Praktycznego Kursu Inwestowania w Nieruchomości.
Gdy pośrednik przedstawia takie mieszkania swojemu klientowi musi się liczyć z tym, że on uzna go za wariata! Pan Dariusz (choć tego nie przyznał) też pewnie tak o nas pomyślał. 😊 Przedstawiliśmy jednak dokładny plan rozwiązania wszystkich problemów tej nieruchomości i decyzja inwestora była jasna: „Za 150.000zł wezmę to”. Negocjacje za naszym pośrednictwem trwały kilka tygodni, ale w końcu udało się dojść do porozumienia. Udało nam się uzyskać tę cenę zbijając kilkadziesiąt tysięcy z pierwotnej ceny ofertowej, która wynosiła 185.000zł. Było to możliwe głównie dzięki temu, że pomijając liczne problemy prawe i zły stanie techniczny sprzedającemu groziło widmo komornika. Tak została upolowana okazja inwestycyjna: 3-pokojowe, rozkładowe mieszkanie z osobna kuchnią, łazienką i toaletą, o łącznej powierzchni 59. m.kw. Zakup sfinalizowaliśmy pod koniec 2018r. To było już kolejne mieszkanie, w które zainwestowaliśmy z inwestorem w Oleśnicy. Artykuł na temat poprzedniej inwestycji możesz przeczytać tutaj: House flipping – czyli jak zarobić 78 000zł inwestując w nieruchomości
Finansowe podsumowanie flipa mieszkania
Wyszukane, zaprezentowane inwestorowi, a następnie po jego aprobacie kupione za wynegocjowaną kwotę 150 000zł, sprzedało się w sierpniu 2019 za 285 000 zł, czyli cenę ofertową (nie była negocjowana przez kupującego). I choć cena sprzedaży była niebotyczna jak na warunki oleśnickie (4850 zł za m.kw. za mieszkanie z rynku wtórnego w kamienicy), to dzięki trafnie stargetowanej grupie docelowej, pod której wymagania został przeprowadzony remont wnętrz oraz dzięki bardzo dobrze skonstruowanej i wypromowanej ofercie, znaleźliśmy kupca zdecydowanego na mieszkanie naszego klienta. W kwestie marketingowe, techniczne i formalne pan Dariusz nie musiał się więc angażować, pozostało mu jedynie stawiać się na podpisanie aktów notarialnych przy zakupie, a potem sprzedaży mieszkania. Także i trwające kilka miesięcy czynności prawnicze, regulujące stan prawny mieszkania, były poza zmartwieniem Pana Darka. Nasza ekipa zajęła się odgruzowaniem lokalu i jego remontem, a my wyborem i zakupem materiałów budowlanych. Sprawnie odnowione wnętrze, z pozbawionym komplikacji statusem prawnym, można było przeznaczyć do sprzedaży. Pan Dariusz w tym czasie jedynie akceptował kolejne kroki inwestycyjne i wykonywał przelewy. Remont 3-pokojowego, rozkładowego mieszkania opiewał na 45 000zł, dodatkowym kosztem okazał się wywóz 8 kontenerów gruzu – 5400zł. Opłaty eksploatacyjne to wydatek ok. 2 500zł. Pozostałe koszty transakcyjne: PCC, notariusz, prowizja pośrednika zamknęły się w kwocie 12 500zł.
Kupione – 150 000zł
Remont – 50 400 zł
Koszty transakcyjne – 12 500zł
Inne – 2 500zł
Sprzedane za – 285 000 zł
Zysk – 69 000zł (przed opodatkowaniem)
przed remontem
po remoncie
Po naszej stronie leżało szukanie i sprawdzanie ofert, orientacja w lokalnych cenach rynkowych i taktyka negocjacyjna. My wytypowaliśmy ofertę, oszacowaliśmy jej potencjał, wynegocjowaliśmy bardzo dobrą cenę zakupu, skalkulowaliśmy wszelkie koszty związane z remontem, udostępniliśmy ekipę remontową i nadzorowaliśmy jej prace, zorganizowaliśmy nawet wywóz 8 kontenerów gruzu. Zajęliśmy się także sprawnym kompletowaniem dokumentacji i następnie koordynowaniem spraw prawnych, notarialnych i podatkowych.
Flip przez pośrednika nieruchomości?
Zlecenie realizacji inwestycji (np. flipa mieszkania) pośrednikowi jest wygodne, ale niektórzy ludzie obawiają się, że agent nieruchomości to ktoś, kto chce na nich zarobić, wkładając w pracę jak najmniej energii. Tymczasem okazuje się, że prowizja jest ułamkiem zysku, który bez intuicji i kompetencji dobrego pośrednika bardzo trudno wypracować.
Jeśli zdecydujesz się na współpracę z pośrednikiem przy inwestowaniu w nieruchomości to powinieneś od niego oczekiwać, że:
- Zrozumie Twoje potrzeby, pomoże sprecyzować cele inwestycyjne, wskaże sposoby działania. Szczerze powie co da się zrobić, a co nie. A także co da się zrobić, ale się nie opłaca.
- Znajdzie okazję – wyszuka odpowiednią nieruchomość, często w niskim standardzie, wymagającą generalnego remontu i najważniejsze – w niskiej cenie. Dobrze zna lokalny rynek i wie, w co opłaca się inwestować.
- Wynegocjuje cenę – znając Twój budżet oraz ceny rynkowe, pośrednik złoży indywidualną ofertę w Twoim imieniu, oszczędzając Twój czas i nerwy. Łatwiej zaproponować cenę 25% poniżej oferty za pomocą pośrednika niż osobiście. Wyobraź sobie, że komuś kto wystawia mieszkanie za 185.000zł musisz powiedzieć prosto w oczy: 150.000zł!
- Zweryfikuje lub wyprostuje stan prawny mieszkania – unikniesz pułapek prawnych, o których sprzedający mogą zapomnieć lub próbować je ukryć. Dobry pośrednik jest prawnikiem, albo zna dobrego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach dzięki czemu poradzi sobie nawet w sytuacjach rzadkich, nietypowych i ekstremalnych. Czyli takich na których najlepiej się zarabia!
- Przygotuje dokumentację – pośrednik szybciej zbierze wszystkie niezbędne dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości: akt nabycia lokalu, pisma ze spółdzielni czy zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Robi to na co dzień, wie jakich dokumentów wymaga notariusz w zależności od sytuacji i zna osoby w urzędach i spółdzielniach co pozwala często przyspieszyć sprawy.
- Zarządzi remontem mieszkania – Nie każdy ma sprawdzoną i zaufaną ekipę remontową, a nawet dobrych fachowców trzeba nadzorować. Telefon codziennie i wizyta kilka razy w tygodniu w mieszkaniu zajmuje mnóstwo czasu i ciężko o tym wszystkim myśleć realizując codzienne obowiązki zawodowe i rodzinne. Generalny remont wymaga najczęściej wymiany instalacji elektrycznej, gazowej, położenia lub wyrównania tynku, odmalowania ścian oraz wymiana podłóg, okien i drzwi – o to powinna zadbać osoba nadzorująca remont, szczególnie przykładając uwagę do łazienki i kuchni, które są głównym punktami skupienia uwagi potencjalnego nabywcy. Niektórzy wręcz twierdzą, że to „kuchnia i łazienka sprzedaje mieszkanie”.
- Sprzeda lokal z zyskiem – wysokość zysku wiąże się z umiejętnościami negocjacyjnymi przy zakupie, kosztami remontu, czasem jego trwania oraz tempem sprzedaży wyremontowanej nieruchomości. Dobry pośrednik czuwa nad przebiegiem i skutecznością wszystkich tych kroków.
Pośredników, którzy umieją negocjować i rozumieją inwestorów jest mniej niż 1% na rynku! Zanim wybierzesz swojego agenta dowiedz się, czy ma swoją ekipę i zarządza remontem. Czy podpowie, komu najlepiej będzie to mieszkanie sprzedać i jak je przygotować pod takiego klienta? Czy potrafi wycenić, za ile sprzeda się wyremontowany lokal i podać przykłady mieszkań, które się sprzedały w podobnych cenach w okolicy? Tu potrzebna jest także wiedza o planach urbanizacji okolicy, by nie okazało się, że wkrótce za oknem będzie budowana obwodnica i taka nieruchomość nagle straci swój potencjał lokalizacyjny. Ma to szczególne znaczenie w przypadku inwestycji długoterminowych np. mieszkań na wynajem.
Ponieważ ceny mieszkań wzrastają, to wciąż jeszcze znajdują się kupcy, którzy chcą zdążyć z nabyciem nieruchomości przed jeszcze większym skokiem cen. Coraz trudniej natomiast znaleźć okazję inwestycyjną. Tu wsparcie pośrednika jest nieocenione. Ale i przy odsprzedaży jest na wagę złota:) W profesjonalny sposób przygotuje ofertę, korzystając z pomocy specjalistów ds. marketingu, znajdzie klienta, zorganizuje prezentację, a po ostatecznej decyzji poprowadzi obie strony przez transakcję. Zapłacenie prowizji i przerzucenie całej tej pracy na pośrednika opłaca się tym bardziej, że dobry pośrednik nie tylko wynegocjuje dla Ciebie cenę, ale czasem podrzuci ofertę “spod lady”. Możesz więc dzięki niemu kupić nieruchomość nawet 10-20% poniżej ceny rynkowej. Tak jak pan Dariusz, dla którego kwotę do zapłaty 150 000zł zbiliśmy z pierwotnej ceny 185 000zł. Opłacało mu się zapłacić prowizję w wysokości prawie 3% wartości mieszkania, bo już na samym zakupie zaoszczędził kilkadziesiąt tysięcy zł. Przy sprzedaży tenże zysk jeszcze podwoił! Nie musisz być ekspertem, by tak samo zarobić jeśli znajdziesz na swoim lokalnym rynku eksperta, którego będziesz mógł wynająć.
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
