Jakim prawem?! Jak w艂a艣ciciel mo偶e si臋 broni膰 przed intruzem w wynajmowanym mieszkaniu?

Dnia Kategoria: Wynajem Mieszkania

Wynajem to mo偶e by艣 艣wietny interes, o ile nie trafi Ci si臋 najemca-imprezowicz lub na艂ogowy 艂gacz i szanta偶ysta, kt贸ry nie p艂aci rachunk贸w. Czy mo偶na uchroni膰 si臋 przed nieuczciwym lokatorem? Co zrobi膰 w sytuacji gdy demoluje on mieszkanie i nie op艂aca czynszu? Jakie kroki mo偶esz podj膮膰, by pozby膰 si臋 intruza i co zrobi膰, by omija膰 podobnych lokator贸w?

Mi艂e pocz膮tki inwestowania w nieruchomo艣ci…

Kupujesz swoje pierwsze mieszkanie pod wynajem, zakup finansujesz kredytem hipotecznym, zak艂adaj膮c, 偶e raty sp艂aca膰 b臋dziesz z przychod贸w z czynszu najmu. Dlatego szybko szukasz najemcy i pierwszemu ch臋tnemu, zwerbowanemu z og艂oszenia, powierzasz kluczyki do mieszkania. Tymczasem on po miesi膮cu lub dw贸ch przestaje p艂aci膰…

My艣lisz, 偶e masz asa w r臋kawie, bo umow臋 przecie偶 podpisa艂e艣 z nim umow臋 najmu聽 i nawet przezornie uzupe艂ni艂e艣 j膮 o w艂asne zapisy, kt贸re mia艂y Ci臋 chroni膰 przed nadu偶yciami. Wypowiadasz mu wi臋c mieszkanie, a on… nie ma zamiaru si臋 wyprowadzi膰! I okazuje si臋, 偶e jest nietykalny, bo samostanowione klauzule w umowie najmu s膮 niewa偶ne, a najemc臋 chroni ustawa o ochronie praw lokator贸w.

Na domiar z艂ego, lokator jest bez pracy, cho膰 wcze艣niej deklarowa艂 zatrudnienie, czego z po艣piechu nie sprawdzi艂e艣. A jak ju偶 wypowiedzenie dojdzie do skutku, okazuje si臋, 偶e najemca odmawia opr贸偶nienia lokalu. Spraw臋 kierujesz do s膮du, ale ten nie mo偶ne zas膮dzi膰 eksmisji, bo najemca jest bezrobotny i przys艂uguje mu prawo do lokalu socjalnego. Tymczasem gmina jest bezradna, bo nie ma pomieszcze艅 spe艂niaj膮cych kryteria przydzia艂u.

I cho膰 to czarny scenariusz, warto si臋 przygotowa膰 na takie ekscesy, by jak najszybciej upora膰 si臋 z zaka艂膮 i nie dopu艣ci膰 do narastania d艂ug贸w z tytu艂u nieregulowanych op艂at oraz sp艂acania kredytu z w艂asnej kieszeni.

Wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym, prawo zastawu na ruchomo艣ciach najemcy, a nawet mo偶liwo艣膰 sprzeda偶y wynajmowanego mieszkania wraz z dzikimi lokatorami, a wi臋c bez konieczno艣ci uprzedniego rozwi膮zywania stosunku najmu – to tylko niekt贸re z praw przys艂uguj膮cych wynajmuj膮cemu w stosunku do najemcy.

najemca wynajmuj膮cy

Przeczytaj te偶: Prawa wynajmuj膮cego, czyli zadbaj o swoje interesy!

Najemca nie p艂aci? Propozycje dzia艂ania

Aby w og贸le rozpocz膮膰 procedur臋 rozwi膮zywania umowy, lokator musi zalega膰 z op艂atami co najmniej za trzy pe艂ne okresy p艂atno艣ci, czyli zwykle za trzy miesi膮ce. Nast臋pnie trzeba go uprzedzi膰 o zamiarze wypowiedzenia umowy w zwi膮zku z zaleg艂o艣ciami i wezwa膰 go do ich uregulowania pod rygorem wypowiedzenia umowy. Je艣li w tym dodatkowym terminie najemca nie zap艂aci, dopiero wtedy mo偶na umow臋 wypowiedzie膰, lecz nie ze skutkiem natychmiastowym, tylko z miesi臋cznym terminem wypowiedzenia. W praktyce oznacza to, 偶e sama procedura rozwi膮zania umowy z niep艂ac膮cym lokatorem zajmuje kilka miesi臋cy. Szybciej rozwi膮zywane s膮 umowy kr贸tkoterminowe, np. zawierane na 2 miesi膮ce 鈥 w贸wczas, od momentu up艂ywu najmu, nieruchomo艣膰 prawnie podlega wy艂膮cznie w艂a艣cicielowi. Umow臋 mo偶na odnowi膰, przed艂u偶aj膮c lokatorowi prawo pobytu, ale w razie k艂opot贸w z najemc膮, procedura wypowiedzenia umowy jest skr贸cona.

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym

Wypowiedzie膰 najem mo偶esz nie tylko dlatego, 偶e najemca nie p艂aci obliguj膮cych go 艣wiadcze艅. Tak偶e wtedy, gdy 艂amie inne zasady i cele najmu, zawarte w umowie. W贸wczas wypowiedzenie mo偶e mie膰 charakter natychmiastowy.

Bywaj膮 lokatorzy, kt贸rzy graj膮 na zw艂ok臋, nie odbieraj膮c telefon贸w i korespondencji, p艂ac膮 na raty lub wcale, zak艂贸caj膮 cisz臋 nocn膮, potrafi膮 dokona膰 zniszcze艅 nie tylko we wn臋trzu, ale tak偶e tych cz臋艣ci wsp贸lnych, za kt贸re przed sp贸艂dzielni膮 odpowiada wynajmuj膮cy. O ile wszystkie g艂o艣ne i ordynarne zachowania nie s膮 podstaw膮 do eksmisji lokatora, o tyle, gdy eksploatuje on lokum niezgodnie z przeznaczeniem, ignoruj膮c napominania w艂a艣ciciela, nara偶aj膮c rzeczy na uszkodzenie lub zniszczenie 鈥 daje w艂a艣cicielowi przes艂ank臋 do wypowiedzenia mu lokalu bez dotrzymywania termin贸w w umowie.

 

Kiedy jeszcze masz prawo zerwa膰 umow臋 i pozby膰 si臋 lokatora?

gdy wdro偶one bez konsultacji i Twojej zgody remonty czy naprawy techniczne s膮 dla Ciebie nieakceptowalne. Mo偶esz 偶膮da膰 przywr贸cenia stanu poprzedniego lub w艂a艣nie wypowiedzie膰 lokal bez dotrzymywania termin贸w zawartych w umowie.

聽– gdy najemca podnajmie lub bezp艂atnie u偶yczy Twoj膮 nieruchomo艣膰 innym osobom (wyj膮tkiem jest obecno艣膰 偶ony i dzieci, wobec kt贸rych najemca ma obowi膮zek alimentacyjny – mog膮 tam mieszka膰 nawet bez Twojej zgody)

Wypowiedzenie z ka偶dej z powy偶szych przyczyn powinno by膰 dokonane na pi艣mie pod rygorem niewa偶no艣ci oraz okre艣la膰 przyczyn臋 wypowiedzenia.

wynajem klucze do mieszkania

Zad艂u偶enie i odszkodowanie 鈥 jak odzyskiwa膰 nale偶no艣膰?

Co zrobi膰 z zad艂u偶eniem, jakie spowodowa艂 lokator? Jak sobie radzi膰 z najemc膮, kt贸ry pomimo umowy, nie wywi膮zuje si臋 z rozpocz臋cia u偶ytkowania lokalu i tym samym regulowania p艂atno艣ci? Jakie procedury mo偶na wszcz膮膰, by nie by膰 stratnym?

呕膮danie zap艂aty czynszu

Je艣li jako wynajmuj膮cy wyda艂e艣 najemcy klucze do mieszkania, a nawet je艣li on ich nie odebra艂, ale umow膮 zobowi膮za艂 si臋 do najmu w okre艣lonym czasie, masz prawo domaga膰 si臋 zap艂aty czynszu. To, 偶e jeszcze si臋 nie wprowadzi艂 albo w og贸le ma zamiar zrezygnowa膰 z najmu po podpisaniu umowy, nie upowa偶nia go do uchylania si臋 od p艂acenia. Przyjmuje si臋, 偶e skoro wynajmuj膮cy stworzy艂 mo偶liwo艣膰 odebrania i u偶ywania lokalu (by艂 dost臋pny pod telefonem, ustali艂 termin przekazania kluczy, by艂 do dyspozycji), to po stronie najemcy jest wywi膮zanie si臋 z zap艂aty.

Zastaw

Dodatkowo jako wynajmuj膮cy posiadasz ustawowo prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, kt贸re ten wni贸s艂 do lokalu. Ta czynno艣膰 nie wymaga odr臋bnych czynno艣ci prawnych. Prawo zastawu dotyczy tak偶e sprz臋t贸w, kt贸re nale偶膮 do cz艂onk贸w rodziny mieszkaj膮cej z najemc膮. Czyli wypieranie si臋 lod贸wki i telewizora, jakoby by艂y w艂asno艣ciami kolegi czy dziewczyny, nie uchroni rzeczy przed zaj臋ciem. Zastaw zostanie spieni臋偶ony w trakcie s膮dowego post臋powania egzekucyjnego, a uzyskana suma b臋dzie wyp艂acona wynajmuj膮cemu, z pierwsze艅stwem przed wierzycielami osobistymi.

S膮d i komornik

Znowu偶 鈥 sprawa rozstrzyga si臋 w s膮dzie, a je艣li najemca nie zap艂aci czynszu zas膮dzonego prawomocnym wyrokiem (niezaskar偶onym lub po oddalonej apelacji), wtedy mo偶na uzyska膰 w s膮dzie tytu艂 wykonawczy i skierowa膰 spraw臋 do komornika. Warto rozwa偶y膰 skorzystanie z pomocy prawnej adwokata lub radcy prawnego. Dobrze jest to zrobi膰 od razu po powstaniu zaleg艂o艣ci.

Zbycie przedmiotu najmu

Czasem definitywnym rozwi膮zaniem jest sprzedanie lub przekazanie jako darowizny mieszkania z lokatorem, kt贸ry nie p艂aci. Jako w艂a艣ciciel masz prawo zby膰 wynajmowan膮 nieruchomo艣膰 podczas trwania umowy. W takim przypadku nabywca przejmuje umow臋 najmu z dzikim lokatorem i si臋ga po narz臋dzia egzekucyjne, natomiast Ty, jako poprzedni wynajmuj膮cy, tracisz sposobno艣膰 do kontynuowania walki o zaleg艂e pieni膮dze, natomiast zapobiegasz generowaniu dalszych strat.

Wi臋kszo艣膰 incydent贸w z lokatorami 鈥 oszustami wynika z tego, 偶e czuj膮 si臋 pewni w starciu z samodzielnym og艂oszeniodawc膮. S膮dz膮, 偶e nie ma on dost臋pu do narz臋dzi wp艂ywu i egzekwowania swoich praw. Do biur nieruchomo艣ci ju偶 tacy si臋 nie zg艂aszaj膮. Wiedz膮, ze za ofert膮 stoi sztab ludzi od interwencji 馃檪

Pobierz e-book

dla w艂a艣cicieli mieszka艅 na wynajem

101 Porad dla Wynajmuj膮cych Mieszkania

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *