Wynajem to może byś świetny interes, o ile nie trafi Ci się najemca-imprezowicz lub nałogowy łgacz i szantażysta, który nie płaci rachunków. Czy można uchronić się przed nieuczciwym lokatorem? Co zrobić w sytuacji gdy demoluje on mieszkanie i nie opłaca czynszu? Jakie kroki możesz podjąć, by pozbyć się intruza i co zrobić, by omijać podobnych lokatorów?
Miłe początki inwestowania w nieruchomości…
Kupujesz swoje pierwsze mieszkanie pod wynajem, zakup finansujesz kredytem hipotecznym, zakładając, że raty spłacać będziesz z przychodów z czynszu najmu. Dlatego szybko szukasz najemcy i pierwszemu chętnemu, zwerbowanemu z ogłoszenia, powierzasz kluczyki do mieszkania. Tymczasem on po miesiącu lub dwóch przestaje płacić…
Myślisz, że masz asa w rękawie, bo umowę przecież podpisałeś z nim umowę najmu i nawet przezornie uzupełniłeś ją o własne zapisy, które miały Cię chronić przed nadużyciami. Wypowiadasz mu więc mieszkanie, a on… nie ma zamiaru się wyprowadzić! I okazuje się, że jest nietykalny, bo samostanowione klauzule w umowie najmu są nieważne, a najemcę chroni ustawa o ochronie praw lokatorów.
Na domiar złego, lokator jest bez pracy, choć wcześniej deklarował zatrudnienie, czego z pośpiechu nie sprawdziłeś. A jak już wypowiedzenie dojdzie do skutku, okazuje się, że najemca odmawia opróżnienia lokalu. Sprawę kierujesz do sądu, ale ten nie możne zasądzić eksmisji, bo najemca jest bezrobotny i przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego. Tymczasem gmina jest bezradna, bo nie ma pomieszczeń spełniających kryteria przydziału.
I choć to czarny scenariusz, warto się przygotować na takie ekscesy, by jak najszybciej uporać się z zakałą i nie dopuścić do narastania długów z tytułu nieregulowanych opłat oraz spłacania kredytu z własnej kieszeni.
Wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym, prawo zastawu na ruchomościach najemcy, a nawet możliwość sprzedaży wynajmowanego mieszkania wraz z dzikimi lokatorami, a więc bez konieczności uprzedniego rozwiązywania stosunku najmu – to tylko niektóre z praw przysługujących wynajmującemu w stosunku do najemcy.
Przeczytaj też: Prawa wynajmującego, czyli zadbaj o swoje interesy!
Najemca nie płaci? Propozycje działania
Aby w ogóle rozpocząć procedurę rozwiązywania umowy, lokator musi zalegać z opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, czyli zwykle za trzy miesiące. Następnie trzeba go uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy w związku z zaległościami i wezwać go do ich uregulowania pod rygorem wypowiedzenia umowy. Jeśli w tym dodatkowym terminie najemca nie zapłaci, dopiero wtedy można umowę wypowiedzieć, lecz nie ze skutkiem natychmiastowym, tylko z miesięcznym terminem wypowiedzenia. W praktyce oznacza to, że sama procedura rozwiązania umowy z niepłacącym lokatorem zajmuje kilka miesięcy. Szybciej rozwiązywane są umowy krótkoterminowe, np. zawierane na 2 miesiące – wówczas, od momentu upływu najmu, nieruchomość prawnie podlega wyłącznie właścicielowi. Umowę można odnowić, przedłużając lokatorowi prawo pobytu, ale w razie kłopotów z najemcą, procedura wypowiedzenia umowy jest skrócona.
Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym
Wypowiedzieć najem możesz nie tylko dlatego, że najemca nie płaci obligujących go świadczeń. Także wtedy, gdy łamie inne zasady i cele najmu, zawarte w umowie. Wówczas wypowiedzenie może mieć charakter natychmiastowy.
Bywają lokatorzy, którzy grają na zwłokę, nie odbierając telefonów i korespondencji, płacą na raty lub wcale, zakłócają ciszę nocną, potrafią dokonać zniszczeń nie tylko we wnętrzu, ale także tych części wspólnych, za które przed spółdzielnią odpowiada wynajmujący. O ile wszystkie głośne i ordynarne zachowania nie są podstawą do eksmisji lokatora, o tyle, gdy eksploatuje on lokum niezgodnie z przeznaczeniem, ignorując napominania właściciela, narażając rzeczy na uszkodzenie lub zniszczenie – daje właścicielowi przesłankę do wypowiedzenia mu lokalu bez dotrzymywania terminów w umowie.
Kiedy jeszcze masz prawo zerwać umowę i pozbyć się lokatora?
– gdy wdrożone bez konsultacji i Twojej zgody remonty czy naprawy techniczne są dla Ciebie nieakceptowalne. Możesz żądać przywrócenia stanu poprzedniego lub właśnie wypowiedzieć lokal bez dotrzymywania terminów zawartych w umowie.
– gdy najemca podnajmie lub bezpłatnie użyczy Twoją nieruchomość innym osobom (wyjątkiem jest obecność żony i dzieci, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny – mogą tam mieszkać nawet bez Twojej zgody)
Wypowiedzenie z każdej z powyższych przyczyn powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Zadłużenie i odszkodowanie – jak odzyskiwać należność?
Co zrobić z zadłużeniem, jakie spowodował lokator? Jak sobie radzić z najemcą, który pomimo umowy, nie wywiązuje się z rozpoczęcia użytkowania lokalu i tym samym regulowania płatności? Jakie procedury można wszcząć, by nie być stratnym?
Żądanie zapłaty czynszu
Jeśli jako wynajmujący wydałeś najemcy klucze do mieszkania, a nawet jeśli on ich nie odebrał, ale umową zobowiązał się do najmu w określonym czasie, masz prawo domagać się zapłaty czynszu. To, że jeszcze się nie wprowadził albo w ogóle ma zamiar zrezygnować z najmu po podpisaniu umowy, nie upoważnia go do uchylania się od płacenia. Przyjmuje się, że skoro wynajmujący stworzył możliwość odebrania i używania lokalu (był dostępny pod telefonem, ustalił termin przekazania kluczy, był do dyspozycji), to po stronie najemcy jest wywiązanie się z zapłaty.
Zastaw
Dodatkowo jako wynajmujący posiadasz ustawowo prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które ten wniósł do lokalu. Ta czynność nie wymaga odrębnych czynności prawnych. Prawo zastawu dotyczy także sprzętów, które należą do członków rodziny mieszkającej z najemcą. Czyli wypieranie się lodówki i telewizora, jakoby były własnościami kolegi czy dziewczyny, nie uchroni rzeczy przed zajęciem. Zastaw zostanie spieniężony w trakcie sądowego postępowania egzekucyjnego, a uzyskana suma będzie wypłacona wynajmującemu, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi.
Sąd i komornik
Znowuż – sprawa rozstrzyga się w sądzie, a jeśli najemca nie zapłaci czynszu zasądzonego prawomocnym wyrokiem (niezaskarżonym lub po oddalonej apelacji), wtedy można uzyskać w sądzie tytuł wykonawczy i skierować sprawę do komornika. Warto rozważyć skorzystanie z pomocy prawnej adwokata lub radcy prawnego. Dobrze jest to zrobić od razu po powstaniu zaległości.
Zbycie przedmiotu najmu
Czasem definitywnym rozwiązaniem jest sprzedanie lub przekazanie jako darowizny mieszkania z lokatorem, który nie płaci. Jako właściciel masz prawo zbyć wynajmowaną nieruchomość podczas trwania umowy. W takim przypadku nabywca przejmuje umowę najmu z dzikim lokatorem i sięga po narzędzia egzekucyjne, natomiast Ty, jako poprzedni wynajmujący, tracisz sposobność do kontynuowania walki o zaległe pieniądze, natomiast zapobiegasz generowaniu dalszych strat.
Większość incydentów z lokatorami – oszustami wynika z tego, że czują się pewni w starciu z samodzielnym ogłoszeniodawcą. Sądzą, że nie ma on dostępu do narzędzi wpływu i egzekwowania swoich praw. Do biur nieruchomości już tacy się nie zgłaszają. Wiedzą, ze za ofertą stoi sztab ludzi od interwencji 🙂
Pobierz e-book
dla właścicieli mieszkań na wynajem
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
