Jak zarobić 82.200zł na flipie na rynku pierwotnym? Zobacz relację 6 różnych inwestycji zrealizowanych przez nas!
Dziś dzielimy się wnioskami z ostatnich warsztatów terenowych z 9 listopada 2019r, załączonych jako bonus do Praktycznego Kursu Inwestowania w Nieruchomości. Intensywne oględziny mieszkań inwestorskich w 6 w różnych lokalizacjach Wrocławia, z przewodnikami – Grzegorzem Rychlakiem i Zbigniewem Jarzyńskim, były dla 10 uczestników dobitnym i konkretnym dowodem na wymierność zysków z inwestowania odważnego, z pomysłem na lokal i cierpliwością do poprzednich lokatorów.
1. Od stanu deweloperskiego do standardu hotelowego
Czego dowiedzieli się nasi kursanci podczas pierwszej wizji lokalnej? Oglądane dwa mieszkania na ul. Gazowej i Tarnogajskiej w inwestycji Lokum di Trevi, zostały zakupione od dewelopera jeszcze przed rozpoczęciem budowy. W takich okolicznościach zakup nieruchomości miał tę zaletę, że przy szybkiej decyzji, cena sprzedaży była mocno zrabatowana. Kolejną mocną stroną inwestycji był rozkład niewielkich 35-metrowych mieszkań z funkcjonalnym podziałem na sypialnię i salon z kuchnią. I klucz do zyskowności flipa – wyremontowanie i wykończenie mieszkań w standardzie hotelowym – czyli schludnym, eleganckim, zorientowanym na komfort. Zadbano także o klimatyzację, a nawet pościel, komplet sztućców i naczyń. Wisienką na torcie jest miejsce parkingowe oraz przyjemny widok z okna na podświetlaną fontannę:)
Uczestnicy zobaczyli więc, jaką jakość można wypracować we wnętrzach w kwocie niższej niż 1000 zł. za metr kwadratowy (licząc z robocizną), korzystając przy tym z wyprzedaży marketów budowlanych. Licytacje wyposażenia pozwoliły zaoszczędzić ponad 3000 zł. na materiałach, bez żadnego ubytku na ich jakości! Więcej na ten temat w filmie poniżej:
Dlaczego warto było zainwestować akurat w te mieszkania?
Dobra lokalizacja na Gaju, przy pętli tramwajowej dla linii 8 – to pierwszy z gwarantów sukcesu flipa – tu mieszkania sprzedają się tak szybko, jak szybko się wynajmują, a z reguły nie stoją puste dłużej niż 3 tygodnie. Średnie kwoty najmu dają przyszłemu właścicielowi zarobek w wysokości 2400zł na rękę miesięcznie.
Ile można zarobić na flipie na rynku pierwotnym?
Otóż pomimo wysokich cen u deweloperów nadal można zarobić całkiem sporo. Dwa miesiące po warsztatach oba te mieszkania sprzedaliśmy w doskonałej cenie 415.000zł! Cena uwzględnia też miejsca postojowe przynależne do tych lokali. Mieszkania zostały kupione za 280.000zł, koszty remontu w obu przypadkach nie przekroczyły 35.000zł. Tak więc po wszystkich kosztach (notariusz, PCC, prowizja biura nieruchomości itp) zysk przed opodatkowaniem wyniósł z jednego mieszkania 82.200zł i 80.900zł z drugiego! I choć flipowanie na rynku pierwotnym trwa dużo dłużej niż na wtórnym, bo kupujemy na bardzo wczesnym etapie inwestycji, to na takie zyski można z przyjemnością poczekać.
2. Mieszkanie dla studenta
Drugą nieruchomością sprawdzaną tego dnia było 34-metrowe, dwupokojowe mieszkanie w centrum miasta, na ul. Wieczystej, znajdujące się na ostatnim piętrze w 10-piętrowym budynku z wielkiej płyty. Okazało się idealne na inwestycję – lokalizacja w pobliżu Uniwersytetu Medycznego, Uniwersytetu Ekonomicznego oraz AquaParku świetnie nadaje się do przeznaczenia lokum na wynajem studentom. Nabywając je dla naszego inwestora upolowaliśmy świetną okazję nie tylko ze względu na położenie i układ funkcjonalny mieszkania, ale również z powodu jego niskiej ceny. Mieszkania w tym stanie w tej okolicy kosztują nawet 280.000zł, a my je nabyliśmy za 245.000zł! Dowiesz się jak to robimy na naszym szkoleniu “Jak inwestować w nieruchomości gdy brak okazyjnych mieszkań”. Na atrakcyjną cenę w tym przypadku wpłynęły dwa czynniki: stan do generalnego remontu oraz konflikt między poprzednimi właścicielami. Brzmi przewrotnie, a jednak to pomogło.
TIP: Mieszkania w lokalizacjach “studenckich” osiągają lepsze ceny w sezonie, w którym rodzice wysyłają swoje dzieci na studia (a więc wakacje, zwłaszcza końcówka) o czym sprzedający zazwyczaj nie wiedzą i dlatego “poza sezonem” można nabyć takie mieszkania dużo taniej.
Nawet gdy ceny na rynku są wysokie, można kupić mieszkanie tanio.
Mocne strony tej inwestycji
Otóż remont we własnym zakresie, ze znajomością dobrych praktyk wykończeniowych, pozwala obniżyć ogólny koszt inwestycji i zyskać potem na flipie – to raz. Dwa – dobre zarządzanie komunikacją ze skonfliktowanymi ze sobą właścicielami pomogło przekonać ich, że szybka sprzedaż mieszkania za zaproponowaną kwotę jest dla nich lepszym wyjściem niż przedłużająca się wzajemna zależność i piętrzenie złych emocji. Co pozwoliło nam dokonać zakupu dożo poniżej cen rynkowych. No i nie bez znaczenia jest fakt, że mieszkania w tej okolicy są poszukiwane tak przez najemców, jak i kupców, więc nabycie tu nieruchomości zawsze się opłaci.
3. Zakup w przedsprzedaży, czyli flip mieszkaniowy na rynku pierwotnym
Uczestnicy szkolenia terenowego zaznajomili się również z przypadkiem inwestycji dokonanej jeszcze w trakcie budowy przez dewelopera. Mieszkania z osiedla Ogrody Grabiszyńskie, kupione na tak wczesnym etapie, z zaplanowaną sprzedażą tuż po oddaniu lokali do użytku, to doskonała okazja inwestycyjna. Nie dość, że można domówić z deweloperem możliwość zmian układu ścian w mieszkaniu, by zoptymalizować przestrzeń np. pod kątem wynajmu, to jeszcze szybka decyzja zakupowa premiowana jest korzystną ceną. A trzeba pamiętać, że ta z każdym etapem budowy wzrasta. Inwestor kupił mieszkania, planując najem prestiżowy, popularny w tego typu segmentach z racji lokalizacji, dojazdu i bliskości parku.
Doskonała lokalizacja i infrastruktura osiedla błyskawicznie przyciąga ekspatów i nowych mieszkańców. Warto kupować takie miejscówki już na etapie dziury w ziemi czy wylewania fundamentów, bo na 4 miesiące przed zakończeniem budowy okazuje się, wszystkie mieszkania z potencjałem są wyprzedane. Historia pokazuje natomiast, że te kupione od deweloperów w 2017 r., dziś sprzedają się nawet o 32% drożej, więc odważne posunięcia opłacają się tym bardziej.
4. Mieszkanie po przejściach
O tym, jak duże znaczenie ma cierpliwość do sprzedających, ich specyficznych warunków i zastrzeżeń, jakie postulują przy sprzedaży swoich mieszkań, opowiadał Grzegorz Rychlak na przykładzie M4 o metrażu 46 m.kw. przy ul. Inżynierskiej. Tu nie tylko świetne miejsce w pobliżu ul.Grabiszyńskiej zadecydowało o wartości tego zakupu, ale także niska cena, której jeszcze nie zdradzamy bo inwestycja jest “w trakcie”. Na warsztatach Grzegorz wyjaśnił, z czego wynikały trudności negocjacyjne i jakim sposobem udało mu się pomyślnie sfinalizować tę transakcję zakupu.
Gdy lokum odstrasza wyglądem, czasem nawet “trudnym” sprzedającym, ale ma choć jeden wyróżniający atut, to dobrze jest myśleć kategoriami przeszkód do ominięcia i atutu do wyeksponowania. W tym przypadku parkiet, balkon i rozkładowy plan mieszkania są zaletami równie istotnymi, co dobra komunikacja i 4-piętrowa zabudowa bloku z zielenią i lokalami usługowymi wokół. Młodzi ludzie z dziećmi cenią sobie taką wygodę i przyjazną okolicę oraz możliwość aranżowania mieszkania od podstaw, na dobrym spodzie;)
Cierpliwość do osoby sprzedającego i zrozumienie jego trudnej sytuacji rodzinnej mogą być nagrodzone nabyciem mieszkania w dobrej cenie.
5. Gotowiec inwestycyjny
Gotowiec inwestycyjny to osobne zagadnienie, które analizowaliśmy z naszymi kursantami podczas warsztatów. Istotą tej inwestycji jest zakupienie mieszkania i przygotowanie go do wynajmu, ale nie po to by zostawić sobie tą nieruchomość jako źródło dochodu pasywnego, lecz by je sprzedać inwestorowi, który takiej lokaty kapitału potrzebuje.
Uczestnicy mogli zapoznać się z takim przedsięwzięciem na przykładzie lokalu z ul. Niedźwiedziej. Jest to mieszkanie 3-pokojwe, 54m2 w wielkiej płycie. Obecnie w trakcie kończenia remontu pod wynajem. Taki remont różni się kosztami oraz istotnymi szczegółami oraz remontu mieszkania na odsprzedaż (flipa) i o tych różnicach mówił Grzegorz.
6. Inwestycja naszego kursanta
W gotowca zainwestował także nasz kursant Wojtek, który zakupił z nami pod koniec 2019r. 90-metrowe mieszkanie w kamienicy przy ul. Orzeszkowej. Z 3 pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki planuje uzyskać jedno mieszkanie dla rodziny z osobną sypialnią i salonem z aneksem kuchennym, a drugie podzieli na 3 pokoje z osobną, sporą kuchnią i łazienką – skierowane do wynajmujących studentów. Wojtek może wynajmować je z bardzo dobrą stopą zwrotu albo sprzedać jako gotowiec inwestycyjny – w obu przypadkach zysk będzie mocno zadowalający.
Czasami źródłem zysku nie jest bardzo tani zakup, ale dobry pomysł na rozplanowanie przestrzeni, np. podział dużego mieszkania na dwa małe lub na kilka pokoi na wynajem.
Dlaczego to mieszkanie to dobra inwestycja?
Remont w kamienicy to zawsze większe wyzwanie niż w innych typach budownictwa, ale przy doskonałej cenie zakupu (poniżej 5500zł za metr kwadratowy w centrum Wrocławia) nie było nad czym się zastanawiać! Plan podziału mieszkania i pożądana lokalizacja to klucz do dobrej sprzedaży lub wynajmu mieszkania. To dzięki tym walorom inwestycja z ul. Orzeszkowej zapowiada się bardzo atrakcyjnie. Na pewno będziemy jeszcze do niej wracać w kolejnych artykułach i filmach, które znajdziecie na naszym fanpage na Facebook.
Krótka relacja wideo z Warsztatów w Terenie
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
