Klucze do domu mieszkania

Prawa wynajmuj膮cego, czyli zadbaj o swoje interesy!

Dnia Kategoria: Wynajem Mieszkania

Aby najem przynosi艂 korzy艣ci, jeden warunek musi by膰 spe艂niony: sta艂a obecno艣膰 lokator贸w, kt贸rzy p艂ac膮. To jest konieczno艣膰 bardzo oczywista, ale ju偶 nie taka prosta. Zysk jest wtedy, gdy nie ma strat lub ich koszt jest pokrywany przez winnego. Do jakich koszt贸w powinien si臋 wi臋c poczuwa膰 najemca, a czego mo偶e wymaga膰 wynajmuj膮cy, by sw贸j zysk utrzyma膰?

Wszelkie zale偶no艣ci w uk艂adzie mi臋dzy wynajmuj膮cym i najemc膮 okre艣la Kodeks Cywilny, za艣 umowa, kt贸r膮 zawieraj膮 obie strony, dope艂nia warunki korzystania z konkretnego pomieszczenia. Dobrze sporz膮dzona umowa zadba wi臋c o to, by Tw贸j doch贸d z najmu nie uton膮艂 w podatkach, pustych przestojach lub kosztach napraw zniszcze艅, kt贸rych lokator si臋 wypiera, a Ty nie masz dowod贸w jego winy. Przeczytaj te偶: Jak w艂a艣ciciel mo偶e si臋 broni膰 przed intruzem w wynajmowanym mieszkaniu?

Jak dobrze zacz膮膰 inwestowa膰 w nieruchomo艣ci

Po pierwsze zawszyj umow臋 najmu mieszkania w formie pisemnej. Pierwsze prawo wynajmuj膮cego to umowa na czas okre艣lony, z odpowiednimi zapisami. Brak umowy na pi艣mie z automatu oznacza, 偶e zawarta jest na czas nieokre艣lony, a to stwarza warunki do nadu偶y膰: w razie konieczno艣ci wypowiedzenia najmu i przy jednoczesnym sprzeciwie lokatora, kt贸ry nie zamierza opu艣ci膰 Twojej nieruchomo艣ci, procedura odzyskiwania mieszkania i pozbycia si臋 intruza zahacza o s膮d i jest bardzo d艂uga. Nie do艣膰, 偶e formu艂a najmu na czas nieokre艣lony parali偶uje proces dochodzenia swoich roszcze艅, to jeszcze pozwala najemcy zameldowa膰 si臋 w mieszkaniu, r贸wnie偶 na czas nieokre艣lony. Mo偶e to zrobi膰 bez Twojej wiedzy i zgody, legitymuj膮c si臋 w urz臋dzie dowodem osobistym i spisan膮 umow膮. A wtedy ewentualne post臋powanie eksmisyjne jest opatrzone tyloma warunkami, 偶e mo偶e trwa膰 i kilka lat. Dlatego spisz umow臋 i koniecznie niech b臋dzie ona na czas okre艣lony (np. na 12 miesi臋cy).

Jak uchroni膰 si臋 przed dzikimi lokatorami i zapobiec s膮dowym bataliom? To, co w mo偶esz zrobi膰 dla ochrony w艂asnego interesu, to rzetelna weryfikacja kandydat贸w do najmu.

Selekcja najemc贸w

Wple膰 w rozmow臋 pytania analogiczne do tych, jakie padaj膮 na rekrutacji do nowej pracy: gdzie i od jak dawna mieszka Tw贸j potencjalny lokator, dlaczego si臋 przeprowadza? Dobr膮 praktyk膮 jest stosowanie ankiety danych osobowych najemcy. Za艂膮czaj膮c do umowy najmy taki kwestionariusz, masz dost臋p do danych osobowych najemcy (imi臋, nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego itp.), danych kontaktowych (adres zameldowania, telefony, e-mail, miejsce pracy, telefon do pracy, miejsce dotychczasowego zamieszkania i telefon do w艂a艣ciciela tego mieszkania itp.), a tak偶e mo偶esz uzyska膰 namiary do co najmniej dw贸ch os贸b z grona jego najbli偶szych. Ju偶 ten zas贸b kontakt贸w pozwala kontrolowa膰 sytuacj臋 i mie膰 wp艂yw na postaw臋 najemcy. Jedno z pyta艅 dotyczy te偶 wysoko艣ci comiesi臋cznych zarobk贸w i po艣wiadczenia tej deklaracji, np. w formie tzw. 鈥瀙aska鈥 z wyp艂at膮, kopii umowy o prac臋 lub wyci膮gu z konta bankowego.

Ten spos贸b naprawd臋 si臋 sprawdza! Je艣li kto艣 nie chce Ci udzieli膰 tych informacji lub zas艂ania si臋 np. RODO to mo偶e znaczy膰, 偶e jego intencje nie s膮 krystalicznie czyste i lepiej takiego najemc臋 sobie odpu艣ci膰.

 

Prawa wynajmuj膮cego

szukaj dom mieszkanie

Wpisz w umow臋 klauzul臋 o celu najmu, o podnoszeniu czynszu, informacj臋 o rozliczaniu si臋 za zu偶ycie i zniszczenie sprz臋t贸w (zw艂aszcza AGD), dodaj do tego protok贸艂 zdawczo-odbiorczy, wska偶 kaucj臋 i zastrze偶 sobie prawo kontroli nieruchomo艣ci (np. raz w miesi膮cu). Wszystkie te zapisy s膮 zgodne z prawem. 呕eby ten uk艂ad dzia艂a艂 sprawnie i bez nieporozumie艅, potrzebujesz zna膰 sw贸j zakres obowi膮zk贸w, by tym samym wiedzie膰, co ju偶 do niego nie wchodzi, a le偶y po stronie najemcy.

Klauzula celu najmu

Zaznacz, 偶e wynajmujesz lokal na cele mieszkalne i wpisz zakaz zmiany przeznaczenia lokalu. Unikniesz wtedy ryzyka, 偶e najemca urz膮dzi sobie w Twoim mieszkaniu biuro dla swojej dzia艂alno艣ci gospodarczej, co mog艂oby Ci臋 poci膮gn膮膰 do p艂acenia podatku z VAT z tytu艂u wynajmu komercyjnego! Przyjmuje si臋, 偶e cel mieszkalny to taki, kt贸ry obejmuje okres co najmniej 30 dni – ka偶dy kr贸tszy termin interpretowany jest jako niemieszkaniowy i obci膮偶any podatkiem VAT. Pami臋taj jednak, 偶e dla Urz臋du Skarbowego to nie termin jest rozstrzygaj膮cy, ale charakter najmu. Aby by艂 鈥瀖ieszkalny鈥 musi on zaspokaja膰 鈥瀙otrzeby mieszkaniowe鈥, a nie biznesowe, turystyczne czy zakwaterowanie pracownicze.

wynajmuj膮cy i najemca rachunki

Protok贸艂 zdawczo-odbiorczy

To za艂膮cznik do umowy, kt贸ry opisuje stan lokalu, zawiera spis mebli i wyposa偶enia, sprz臋tu AGD 鈥 koniecznie z mark膮, modelem i numerem seryjnym (to wa偶ne na wypadek, gdyby najemca wymieni艂 Tw贸j sprz臋t na inny), opis widocznych usterek i uszkodze艅 (je艣li wyst臋puj膮), stan licznik贸w, liczb臋 kluczy, pilot贸w do gara偶y itp. Wraz ze zdj臋ciami, dokumentuj膮cymi stan rzeczy, pozwoli w przysz艂o艣ci unikn膮膰 wypierania si臋 szk贸d przez lokatora i zobowi膮偶e go do zap艂acenia za zniszczenia w mieszkaniu.

Kaucja

Jako wynajmuj膮cy masz prawo uzale偶ni膰 podpisanie umowy od wp艂aty depozytu, kt贸ry ma stanowi膰 zabezpieczenie na wypadek szk贸d, kt贸rych koszt贸w naprawy najemca m贸g艂by nie chcie膰 pokry膰. Ustawa m贸wi, 偶e kaucja nie mo偶e przekracza膰 warto艣ci 12 czynsz贸w za dany lokal. Z regu艂y to r贸wnowarto艣膰 1-3 czynsz贸w, rozliczana w momencie wyga艣ni臋cia umowy (do miesi膮ca po jej rozwi膮zaniu).

Zatrzymanie kaucji uzasadniasz na podstawie protoko艂u zdawczo-odbiorczego i udokumentowanych strat. Natomiast je艣li kaucj臋 rozliczasz, pami臋taj, by zwr贸ci膰 j膮 dobrze opisanym przelewem na konto lub za pokwitowaniem, aby艣 mia艂 dow贸d, 偶e przekaza艂e艣 te pieni膮dze. Nigdy nie g贸d藕 si臋 na kaucj臋 mniejsz膮 ni偶 dwukrotno艣膰 czynszu najmu je艣li najemca posiada zwierz臋ta lub je艣li ponios艂e艣 ponadprzeci臋tne koszty remontu i wyposa偶enia mieszkania (np. gdy kierujesz mieszkanie kategorii 鈥瀙remium鈥 do najemc贸w z wi臋kszym portfelem). Bez wyj膮tku odrzucaj najemc贸w, kt贸rzy chc膮 p艂aci膰 kaucj臋 na raty i zawsze wymagaj p艂atno艣ci kaucji przed wydaniem kluczy do lokalu. Ust臋pstwa w tych dw贸ch kwestiach s膮 藕r贸d艂em najcz臋stszych problem贸w!

Podniesienie czynszu

Masz prawo podwy偶szy膰 op艂aty za czynsz, wypowiadaj膮c uprzednio na pi艣mie dotychczasow膮 wysoko艣膰 kwoty i zachowuj膮c ustalony okres wypowiedzenia. Przy podpisywaniu um贸w na czas okre艣lony (np. na rok) dzia艂a to szybko i sprawnie. Robisz to po prostu spisuj膮c umow臋 na kolejny okres. Nie mo偶esz podnosi膰 czynszu cz臋艣ciej ni偶 co p贸艂 roku. Pami臋taj te偶, 偶e podwy偶k臋 przekraczaj膮c膮 3% warto艣ci lokalu nale偶y uzasadni膰 na pi艣mie (np. wzrostem wydatk贸w sp贸艂dzielczych).

Kontrola nieruchomo艣ci w kt贸r膮 zainwestowali艣my

Dobrze jest zastrzec w umowie prawo do mo偶liwo艣ci bezpo艣redniej kontroli mieszkania. Zapowiedziana wizyta raz w miesi膮cu pozwoli na bezpo艣rednie sprawdzenie, czy Twoje lokum traktowane jest ze stosown膮 dba艂o艣ci膮. Ten wariant nadzoru jest legalny, w przeciwie艅stwie do wchodzenia do mieszkania pod nieobecno艣膰 lokatora. Nowego lokatora powiniene艣 鈥瀞prawdza膰鈥 co miesi膮c, a zaufanego wystarczy raz na rok (np. podczas przed艂u偶ania umowy)

Jako wynajmuj膮cy masz prawo egzekwowa膰 swoje pieni膮dze wezwaniami do zap艂aty, a do zaleg艂ych kwot za wynajem nalicza膰 odsetki, kierowa膰 spraw臋 do s膮du, gdy wyga艣nie umowa najmu, a lokator nie chce opu艣ci膰 mieszkania lub zwr贸ci膰 zaleg艂o艣ci. Tego typu konflikty rozstrzygniesz przez s膮d arbitra偶owy, kt贸ry powo艂any zosta艂 przez Stowarzyszenie Mieszkanicznik.

Z mniej oczywistych sytuacji pod wzgl臋dem prawnym, za to cz臋sto spotykanych, jest ordynarne i g艂o艣ne zachowanie najemcy, zaburzaj膮ce spok贸j s膮siad贸w. Nawet je艣li pomy艣lnie przeszed艂 selekcj臋, mo偶e okaza膰 si臋 balangowiczem, kt贸ry nocnymi ha艂asami uprzykrza mieszka艅com 偶ycie. Nie jest to podstaw膮 wypowiedzenia. Chyba 偶e… dojdzie do paru interwencji policji – w贸wczas r贸wnie偶 masz prawo wypowiedzie膰 delikwentowi umow臋 najmu. Zawsze na pi艣mie:)

Kurs wynajmu mieszka艅 i pokoi metod膮 AIWN

Pozna nasz膮 metod臋 na stabilne i wysokie dochody z najmu. Do艂膮cz do listy 鈥濳lub Inwestora鈥, a otrzymasz powiadomienie o najbli偶szym terminie.
Imi臋:
Email:


Mo偶esz si臋 wypisa膰 w ka偶dej chwili

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *