Aby najem przynosił korzyści, jeden warunek musi być spełniony: stała obecność lokatorów, którzy płacą. To jest konieczność bardzo oczywista, ale już nie taka prosta. Zysk jest wtedy, gdy nie ma strat lub ich koszt jest pokrywany przez winnego. Do jakich kosztów powinien się więc poczuwać najemca, a czego może wymagać wynajmujący, by swój zysk utrzymać?
Wszelkie zależności w układzie między wynajmującym i najemcą określa Kodeks Cywilny, zaś umowa, którą zawierają obie strony, dopełnia warunki korzystania z konkretnego pomieszczenia. Dobrze sporządzona umowa zadba więc o to, by Twój dochód z najmu nie utonął w podatkach, pustych przestojach lub kosztach napraw zniszczeń, których lokator się wypiera, a Ty nie masz dowodów jego winy. Przeczytaj też: Jak właściciel może się bronić przed intruzem w wynajmowanym mieszkaniu?
Jak dobrze zacząć inwestować w nieruchomości
Po pierwsze zawszyj umowę najmu mieszkania w formie pisemnej. Pierwsze prawo wynajmującego to umowa na czas określony, z odpowiednimi zapisami. Brak umowy na piśmie z automatu oznacza, że zawarta jest na czas nieokreślony, a to stwarza warunki do nadużyć: w razie konieczności wypowiedzenia najmu i przy jednoczesnym sprzeciwie lokatora, który nie zamierza opuścić Twojej nieruchomości, procedura odzyskiwania mieszkania i pozbycia się intruza zahacza o sąd i jest bardzo długa. Nie dość, że formuła najmu na czas nieokreślony paraliżuje proces dochodzenia swoich roszczeń, to jeszcze pozwala najemcy zameldować się w mieszkaniu, również na czas nieokreślony. Może to zrobić bez Twojej wiedzy i zgody, legitymując się w urzędzie dowodem osobistym i spisaną umową. A wtedy ewentualne postępowanie eksmisyjne jest opatrzone tyloma warunkami, że może trwać i kilka lat. Dlatego spisz umowę i koniecznie niech będzie ona na czas określony (np. na 12 miesięcy).
Jak uchronić się przed dzikimi lokatorami i zapobiec sądowym bataliom? To, co w możesz zrobić dla ochrony własnego interesu, to rzetelna weryfikacja kandydatów do najmu.
Selekcja najemców
Wpleć w rozmowę pytania analogiczne do tych, jakie padają na rekrutacji do nowej pracy: gdzie i od jak dawna mieszka Twój potencjalny lokator, dlaczego się przeprowadza? Dobrą praktyką jest stosowanie ankiety danych osobowych najemcy. Załączając do umowy najmy taki kwestionariusz, masz dostęp do danych osobowych najemcy (imię, nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego itp.), danych kontaktowych (adres zameldowania, telefony, e-mail, miejsce pracy, telefon do pracy, miejsce dotychczasowego zamieszkania i telefon do właściciela tego mieszkania itp.), a także możesz uzyskać namiary do co najmniej dwóch osób z grona jego najbliższych. Już ten zasób kontaktów pozwala kontrolować sytuację i mieć wpływ na postawę najemcy. Jedno z pytań dotyczy też wysokości comiesięcznych zarobków i poświadczenia tej deklaracji, np. w formie tzw. „paska” z wypłatą, kopii umowy o pracę lub wyciągu z konta bankowego.
Ten sposób naprawdę się sprawdza! Jeśli ktoś nie chce Ci udzielić tych informacji lub zasłania się np. RODO to może znaczyć, że jego intencje nie są krystalicznie czyste i lepiej takiego najemcę sobie odpuścić.
Prawa wynajmującego
Wpisz w umowę klauzulę o celu najmu, o podnoszeniu czynszu, informację o rozliczaniu się za zużycie i zniszczenie sprzętów (zwłaszcza AGD), dodaj do tego protokół zdawczo-odbiorczy, wskaż kaucję i zastrzeż sobie prawo kontroli nieruchomości (np. raz w miesiącu). Wszystkie te zapisy są zgodne z prawem. Żeby ten układ działał sprawnie i bez nieporozumień, potrzebujesz znać swój zakres obowiązków, by tym samym wiedzieć, co już do niego nie wchodzi, a leży po stronie najemcy.
Klauzula celu najmu
Zaznacz, że wynajmujesz lokal na cele mieszkalne i wpisz zakaz zmiany przeznaczenia lokalu. Unikniesz wtedy ryzyka, że najemca urządzi sobie w Twoim mieszkaniu biuro dla swojej działalności gospodarczej, co mogłoby Cię pociągnąć do płacenia podatku z VAT z tytułu wynajmu komercyjnego! Przyjmuje się, że cel mieszkalny to taki, który obejmuje okres co najmniej 30 dni – każdy krótszy termin interpretowany jest jako niemieszkaniowy i obciążany podatkiem VAT. Pamiętaj jednak, że dla Urzędu Skarbowego to nie termin jest rozstrzygający, ale charakter najmu. Aby był „mieszkalny” musi on zaspokajać „potrzeby mieszkaniowe”, a nie biznesowe, turystyczne czy zakwaterowanie pracownicze.
Protokół zdawczo-odbiorczy
To załącznik do umowy, który opisuje stan lokalu, zawiera spis mebli i wyposażenia, sprzętu AGD – koniecznie z marką, modelem i numerem seryjnym (to ważne na wypadek, gdyby najemca wymienił Twój sprzęt na inny), opis widocznych usterek i uszkodzeń (jeśli występują), stan liczników, liczbę kluczy, pilotów do garaży itp. Wraz ze zdjęciami, dokumentującymi stan rzeczy, pozwoli w przyszłości uniknąć wypierania się szkód przez lokatora i zobowiąże go do zapłacenia za zniszczenia w mieszkaniu.
Kaucja
Jako wynajmujący masz prawo uzależnić podpisanie umowy od wpłaty depozytu, który ma stanowić zabezpieczenie na wypadek szkód, których kosztów naprawy najemca mógłby nie chcieć pokryć. Ustawa mówi, że kaucja nie może przekraczać wartości 12 czynszów za dany lokal. Z reguły to równowartość 1-3 czynszów, rozliczana w momencie wygaśnięcia umowy (do miesiąca po jej rozwiązaniu).
Zatrzymanie kaucji uzasadniasz na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i udokumentowanych strat. Natomiast jeśli kaucję rozliczasz, pamiętaj, by zwrócić ją dobrze opisanym przelewem na konto lub za pokwitowaniem, abyś miał dowód, że przekazałeś te pieniądze. Nigdy nie gódź się na kaucję mniejszą niż dwukrotność czynszu najmu jeśli najemca posiada zwierzęta lub jeśli poniosłeś ponadprzeciętne koszty remontu i wyposażenia mieszkania (np. gdy kierujesz mieszkanie kategorii „premium” do najemców z większym portfelem). Bez wyjątku odrzucaj najemców, którzy chcą płacić kaucję na raty i zawsze wymagaj płatności kaucji przed wydaniem kluczy do lokalu. Ustępstwa w tych dwóch kwestiach są źródłem najczęstszych problemów!
Podniesienie czynszu
Masz prawo podwyższyć opłaty za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty i zachowując ustalony okres wypowiedzenia. Przy podpisywaniu umów na czas określony (np. na rok) działa to szybko i sprawnie. Robisz to po prostu spisując umowę na kolejny okres. Nie możesz podnosić czynszu częściej niż co pół roku. Pamiętaj też, że podwyżkę przekraczającą 3% wartości lokalu należy uzasadnić na piśmie (np. wzrostem wydatków spółdzielczych).
Kontrola nieruchomości w którą zainwestowaliśmy
Dobrze jest zastrzec w umowie prawo do możliwości bezpośredniej kontroli mieszkania. Zapowiedziana wizyta raz w miesiącu pozwoli na bezpośrednie sprawdzenie, czy Twoje lokum traktowane jest ze stosowną dbałością. Ten wariant nadzoru jest legalny, w przeciwieństwie do wchodzenia do mieszkania pod nieobecność lokatora. Nowego lokatora powinieneś „sprawdzać” co miesiąc, a zaufanego wystarczy raz na rok (np. podczas przedłużania umowy)
Jako wynajmujący masz prawo egzekwować swoje pieniądze wezwaniami do zapłaty, a do zaległych kwot za wynajem naliczać odsetki, kierować sprawę do sądu, gdy wygaśnie umowa najmu, a lokator nie chce opuścić mieszkania lub zwrócić zaległości. Tego typu konflikty rozstrzygniesz przez sąd arbitrażowy, który powołany został przez Stowarzyszenie Mieszkanicznik.
Z mniej oczywistych sytuacji pod względem prawnym, za to często spotykanych, jest ordynarne i głośne zachowanie najemcy, zaburzające spokój sąsiadów. Nawet jeśli pomyślnie przeszedł selekcję, może okazać się balangowiczem, który nocnymi hałasami uprzykrza mieszkańcom życie. Nie jest to podstawą wypowiedzenia. Chyba że… dojdzie do paru interwencji policji – wówczas również masz prawo wypowiedzieć delikwentowi umowę najmu. Zawsze na piśmie:)
Prezes zarządu SDP Finanse, dyrektor działu finansowego w SDP Nieruchomości. Od 2009 r. pracuje z inwestorami. Od 2014 r. wspiera klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. W tym czasie pomógł zakupić i sfinansować ponad 100 mieszkań. Pomysłodawca i założyciel „Akademii Inwestowania w Nieruchomości”.
