Wszystkie mądre głowy z branży siedzą teraz i mądrzą się: „Co teraz będzie z inwestowaniem w nieruchomości?”
Postanowiłam dorzucić swoją cegiełkę, swój głos, do tego chóru. Nie będę was zarzucał liczbami, wykresami, linkami do artykułów, każdy we własnym zakresie może znaleźć to w internecie. Tu dzielę się wyłącznie moimi przemyśleniami i zapraszam do dyskusji.
Zacznijmy do faktów, tak dla porządku:
Fakt nr 1
Od polowy marca mamy duże problemy z przemieszczaniem się i prezentacjami mieszkań
Fakt nr 2
Jeśli stan epidemii będzie się przedłużał, konieczne będzie wpompowanie w gospodarkę kolejnych milionów złotych. Na dzień pisania tego artykułu Narodowy Bank Polski zakomunikował ustami swojego prezesa (tego od dwóch asystentek), iż dodrukowane było 30.000.000.000 zł. Wszyscy Państwo widzą także w swoich portfelach, jak startująca inflacja zaczyna zżerać wartość pieniądza.
Fakt nr 3
Są branże, które leżą i kwiczą: gastronomia (ilu z tych przedsiębiorców wynajmuje lokale w galeriach, płacąc w Euro czynsz), turystyka (najem krótkoterminowy AIRBNB), transport (ze względu na ograniczenia zakupów, urwanie „zakupów zaopatrzenia”), kosmetyczna, fryzjerska i wiele innych
Co czeka krajowy rynek nieruchomości?
Tyle byłoby faktów, a jakie są opinie o tym, co czeka nasz krajowy rynek nieruchomości? Tu – ilu ludzi tyle opinii i są one, te opinie, biegunowo odlegle od siebie.
Od – będzie kryzys, jakiego świat nie widział, będą sprzedający się prosić, żeby kupować, za darmo będą oddawać i płacić za wynajem byle tylko nie niszczały (a propos, widział ktoś ogłoszenie, w którym ktoś oferuje, że zamieszka w mieszkaniu opuszczonym przez najemców za jedyne 300 zł? No mistrzostwo świata), sprzedający będą schodzić z ceny o 50 %.
Poprzez – nic się nie zmieni, ludzie zaraz zapomną o pandemii, chwila paniki i przestoju, który będzie trwał jeszcze chwilę i wszystko wróci do normy.
Aż do – ludzie rzuca się na nieruchomości i ceny zaraz ruszą wykładniczo, jako że nieruchomości będą niedługo jedyną bezpieczną przystanią na czasy hiperinflacji.
Czy warto sprzedawać nieruchomości?
Ostatnimi czasy, dostaję bardzo dużo telefonów od moich klientów, dużo z Was pyta mnie na Facebooku i poprzez inne media: Czy warto sprzedawać, czy warto kupować? Co warto kupować? Odpowiem grupowo i przewrotnie: „To zależy”. Od czego? Jest kilka odpowiedzi na to pytanie.
Po pierwsze – co masz kupione?
Jeśli masz kupiony lokal, który wynajmujesz restauracji, to jeśli jeszcze nie zaczęły się problemy z płatnościami to pewnie czekają za rogiem i jest duże prawdopodobieństwo, ze zaczną się wcześniej niż później. Jeśli uwzględniłeś to w swoim biznesplanie (a mam nadzieję, że tak), to nie ma problemu, przetrzymasz te kilka miesięcy ponosząc koszty generowane przez lokal, dogadacie się z najemcą (jemu też to będzie na rękę) i razem przeczekacie najgorsze czasy.
Analogicznie sprawa ma się z inwestowaniem w nieruchomości przeznaczone na najem krótkoterminowy, które sam obsługujesz, albo dałeś w zarządzanie firmie, która robi to za Ciebie. Gorzej jak koszty obsługi lokalu, takie jak prąd, czynsz, ogrzewanie itp. były pokrywane z bieżących wtedy- nie powinno się patrzeć na utratę przychodów, tylko myśleć o ograniczeniu strat.
Mówiąc krótko, sprzedaj nawet jak ze stratą, bo każdy miesiąc, to dodatkowe pieniądze jakie będziesz musiał wydać na kredyt, a najemca najprawdopodobniej Ci nie zapłaci tak czy tak, bo z czego jak nie ma obrotu? Podsumowując – ogranicz straty, żeby w przyszłości zacząć od nowa z czystą kartą, bez długów.
Co zrobić jak najemca opuszcza mieszkanie przeznaczone na najem długoterminowy?
No nic, jeśli nie pali Wam się koło…samo wiecie gdzie, to odczekać bez paniki. Jest duże prawdopodobieństwo, że znajdziesz kolejnego najemcę, nawet jeśli będziesz musiał lekko obniżyć cenę, ale raczej nie powinieneś dokładać do interesu.
Jeśli masz poduszkę finansową i stać Cię, żeby przez jakiś czas dokładać do interesu, to przeczekaj, dogadaj się, ale pod warunkiem, że jest szansa na uregulowanie tego w przyszłości. Jeśli nie widzisz takiej szansy, sprzedawaj nawet jeśli okaże się, że musisz dołożyć. Bywa, to jest biznes, odkujesz się następnym razem.
Czy opłaca się teraz inwestować w nieruchomości?
No dobrze, mamy omówiony z grubsza temat sprzedających (oczywiście w niewielkim zakresie, bo jest to zbyt szeroki temat, każda sytuacja jest indywidualna), a co z kupowaniem? Kupować? Tak czy nie? A jeśli tak, to co? Tu moje zdanie jest inne niż to co przewidują koledzy z branży, a dlaczego? Zaraz się dowiecie.
Wszyscy są zgodni – rynek lubi ciszę, przewidywalność, okresy paniki mu nie służą, prawda? Czy aby na pewno?
Co się dzieje na rynku teraz?
Mamy niepewność, nawet panikę, część ludzi sprzedaje mieszkania z powodów opisywanych powyżej, czyli ograniczenie strat. Z pewnością na takim rynku będzie łatwiej znaleźć „zmotywowanego” sprzedającego, wynegocjować lepszą cenę.
Tylko co dalej? Jak zachowa się rynek? Czy cena, którą zapłacę dziś nie będzie za wysoka za 6 miesięcy? Czy „perełka” nie okaże się bublem? Osobiście uważam, że takie rynki jak mój rodzimy Wrocław, po złapaniu chwilowej zadyszki ruszy znowu z kopyta, bo mamy specyficzny klimat studencko-tyglowy.
W dłuższym czasie inwestowanie w nieruchomości będzie przynosić zyski z kilku powodów:
I. Duże miasta, takie jak Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań, aglomeracje takie jak Śląsk czy trójmiejska ciągle będą trzymać cenę, bo zawsze będzie do nich napływ ludności z mniejszych miast i studentów.
II. Mieszkania w takich dużych ośrodkach i w satelitach (Oleśnica dla Wrocławia), małe mieszkania, do 40 mkw., zawsze będą trzymały cenę, bo będą najbardziej poszukiwanym i najbardziej płynnym towarem.
III. Doświadczony inwestor, może wykorzystać moment niepewności i paniki, jaka w tej chwili jest na rynku, żeby zaopatrzyć się w kilka ciekawych tematów na lepsze czasy, ale szukając bardzo ostrożnie. Zawsze zresztą mówiłem, że czekam na kryzys, bo rozpędzony rynek nie ma możliwości negocjacji, tak jak na rynku, gdzie wszystko leży i jest zastój, a właściwie tak jak teraz, bo ludzie czekają na dalszy ciąg przypadków.
Moim zdaniem, nie warto kupować teraz mieszkań do podziału na wiele pokoi (zawsze mówiłem, że to nie mój klimat). Oczywiście każdy z Was może mieć inne, nawet bardzo odmienne zdanie.
A co z rynkiem pierwotnym?
Ano nic, podobnie jak z wtórnym, część deweloperów czuje presję, urządza promocję i oferuje rabaty a część cierpliwie czeka. Zaobserwowałem, że są jednak bardziej otwarci na negocjacje: czy to miejsce postojowe, czy upust, czy harmonogram …jakoś są tak bardziej otwarci na rozmowy na ten temat, choć w internecie rabatów nie ma. To wszystko prowadzi do konkluzji: wybierać najlepsze małe mieszkania, negocjować i kupować. Myślę w przyszłości ta inwestycja i tak się zwróci.
Nieruchomość to zawsze była bezpieczna przystań na złe czasy
Zawsze to lepiej niż trzymać pieniądze na lokacie i pozwolenie na przemielenie ciężko zarobionych pieniędzy przez młynek inflacji. Nieruchomość to zawsze była bezpieczna przystań na złe czasy. Giełda, forex, bitcoiny to tylko zapisy na komputerze i nie jest to zabawa dla wszystkich. Nieruchomość zawsze można wynająć, sprzedać, istnieje fizycznie, jest namacalna i odporna na inflację, a w długim terminie zawsze przynosi zysk. O podatek katastralny się nie boję, ponieważ istnieje prawdopodobieństwo graniczące z pewnością, że władza która go wprowadzi zostanie wywieziona na taczkach.
Podsumowanie
Kończąc ten przydługi wywód, pamiętajcie, nie mam patentu naprawdę objawioną, dzielę się tylko swoimi przemyśleniami, odnośnie rynku, na którym zarabiam od 11, lat, posiłkując się wiedzą jaką zdobyłem w ciągu 21 lat pracy w sprzedaży, Wasze zdanie może być odmienne, możecie myśleć inaczej, nie ma w tym nic złego, to nie partia polityczna. Pamiętajcie, że inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem i nikt z nas nie zna przyszłości, dlatego wydawajcie swoje pieniądze zgodnie ze swoimi przekonaniami, wiedzą i intuicją. Życzę Wam, aby przyniosły jak największy zysk.
Do zobaczenia na prezentacji
Grzegorz
Ps. Dzisiejszą sytuację świetnie opisują słowa przypisywanie Warrenowi Buffetowi:
„Jak przychodzi odpływ, wtedy widać doskonale, kto pływa bez bielizny”
Kierownik Działu Transakcji Inwestycyjnych w SDP Nieruchomości. Jeden z najbardziej doświadczonych ekspertów w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Patron 400 transakcji zawartych od 2010r. odkąd pracuje w branży nieruchomości.
