Inwestowanie w nieruchomo┼Ťci w dobie COVID-19

Dnia Kategoria: Inwestowanie w Nieruchomo┼Ťci, flip mieszkania i handel lokalami

Wszystkie m─ůdre g┼éowy z bran┼╝y siedz─ů teraz i m─ůdrz─ů si─Ö: ÔÇ×Co teraz b─Ödzie z inwestowaniem w nieruchomo┼Ťci?ÔÇŁ

Postanowi┼éam dorzuci─ç swoj─ů cegie┼ék─Ö, sw├│j g┼éos, do tego ch├│ru. Nie b─Öd─Ö was zarzuca┼é liczbami, wykresami, linkami do artyku┼é├│w, ka┼╝dy we w┼éasnym zakresie mo┼╝e znale┼║─ç to w internecie. Tu dziel─Ö si─Ö wy┼é─ůcznie moimi przemy┼Ťleniami i zapraszam do dyskusji.

Zacznijmy do fakt├│w, tak dla porz─ůdku:

Fakt nr 1

Fakty o inwestowaniu w nieruchomo┼Ťci na dzisiejszym rynku

Od polowy marca mamy duże problemy z przemieszczaniem się i prezentacjami mieszkań

Fakt nr 2

Je┼Ťli stan epidemii b─Ödzie si─Ö przed┼éu┼╝a┼é, konieczne b─Ödzie wpompowanie w gospodark─Ö kolejnych milion├│w z┼éotych. Na dzie┼ä pisania tego artyku┼éu Narodowy Bank Polski zakomunikowa┼é ustami swojego prezesa (tego od dw├│ch asystentek), i┼╝ dodrukowane by┼éo 30.000.000.000 z┼é. Wszyscy Pa┼ästwo widz─ů tak┼╝e w swoich portfelach, jak startuj─ůca inflacja zaczyna z┼╝era─ç warto┼Ť─ç pieni─ůdza.

Fakt nr 3

S─ů bran┼╝e, kt├│re le┼╝─ů i kwicz─ů: gastronomia (ilu z tych przedsi─Öbiorc├│w wynajmuje lokale w galeriach, p┼éac─ůc w Euro czynsz), turystyka (najem kr├│tkoterminowy AIRBNB), transport (ze wzgl─Ödu na ograniczenia zakup├│w, urwanie ÔÇ×zakup├│w zaopatrzeniaÔÇŁ), kosmetyczna, fryzjerska i wiele innych

Co czeka krajowy rynek nieruchomo┼Ťci?

Tyle by┼éoby fakt├│w, a jakie s─ů opinie o tym, co czeka nasz krajowy rynek nieruchomo┼Ťci? Tu ÔÇô ilu ludzi tyle opinii i s─ů one, te opinie, biegunowo odlegle od siebie.

Od ÔÇô b─Ödzie kryzys, jakiego ┼Ťwiat nie widzia┼é, b─Öd─ů sprzedaj─ůcy si─Ö prosi─ç, ┼╝eby kupowa─ç, za darmo┬á b─Öd─ů oddawa─ç i p┼éaci─ç za wynajem byle tylko nie niszcza┼éy (a propos, widzia┼é kto┼Ť og┼éoszenie, w kt├│rym kto┼Ť oferuje, ┼╝e zamieszka w mieszkaniu opuszczonym przez najemc├│w za jedyne 300 z┼é? No mistrzostwo ┼Ťwiata), sprzedaj─ůcy b─Öd─ů schodzi─ç z ceny o 50 %.

Poprzez ÔÇô nic si─Ö nie zmieni, ludzie zaraz zapomn─ů o pandemii, chwila paniki i przestoju, kt├│ry b─Ödzie trwa┼é jeszcze chwil─Ö i wszystko wr├│ci do normy.

A┼╝ do ÔÇô ludzie rzuca si─Ö na nieruchomo┼Ťci i ceny zaraz rusz─ů wyk┼éadniczo, jako ┼╝e nieruchomo┼Ťci b─Öd─ů nied┼éugo jedyn─ů bezpieczn─ů przystani─ů na czasy hiperinflacji.

Czy warto sprzedawa─ç nieruchomo┼Ťci?

Ostatnimi czasy, dostaj─Ö bardzo du┼╝o telefon├│w od moich klient├│w, du┼╝o z Was pyta mnie na Facebooku i poprzez inne media: Czy warto sprzedawa─ç, czy warto kupowa─ç? Co warto kupowa─ç? Odpowiem grupowo i przewrotnie: ÔÇ×To zale┼╝yÔÇŁ. Od czego? Jest kilka odpowiedzi na to pytanie.

Po pierwsze – co masz kupione?

Je┼Ťli masz kupiony lokal, kt├│ry wynajmujesz restauracji, to je┼Ťli jeszcze nie zacz─Ö┼éy si─Ö problemy z p┼éatno┼Ťciami to pewnie czekaj─ů za rogiem i jest du┼╝e prawdopodobie┼ästwo, ze zaczn─ů si─Ö wcze┼Ťniej ni┼╝ p├│┼║niej. Je┼Ťli uwzgl─Ödni┼ée┼Ť to w swoim biznesplanie (a mam nadziej─Ö, ┼╝e tak), to nie ma problemu, przetrzymasz te kilka miesi─Öcy ponosz─ůc koszty generowane przez lokal, dogadacie si─Ö z najemc─ů (jemu te┼╝ to b─Ödzie na r─Ök─Ö) i razem przeczekacie najgorsze czasy.

Analogicznie sprawa ma si─Ö z inwestowaniem w nieruchomo┼Ťci przeznaczone na najem kr├│tkoterminowy, kt├│re sam obs┼éugujesz, albo da┼ée┼Ť w zarz─ůdzanie firmie, kt├│ra robi to za Ciebie. Gorzej jak koszty obs┼éugi lokalu, takie jak pr─ůd, czynsz, ogrzewanie itp. by┼éy pokrywane z bie┼╝─ůcych wtedy- nie powinno si─Ö patrze─ç na utrat─Ö przychod├│w, tylko my┼Ťle─ç o ograniczeniu strat.

M├│wi─ůc kr├│tko, sprzedaj nawet jak ze strat─ů, bo ka┼╝dy miesi─ůc, to dodatkowe pieni─ůdze jakie b─Ödziesz musia┼é wyda─ç na kredyt, a najemca najprawdopodobniej Ci nie zap┼éaci tak czy tak, bo z czego jak nie ma obrotu? Podsumowuj─ůc ÔÇô ogranicz straty, ┼╝eby w przysz┼éo┼Ťci zacz─ů─ç od nowa z czyst─ů kart─ů, bez d┼éug├│w.

Co zrobić jak najemca opuszcza mieszkanie przeznaczone na najem długoterminowy?

No nic, je┼Ťli nie pali Wam si─Ö ko┼éo…samo wiecie gdzie, to odczeka─ç bez paniki. Jest du┼╝e prawdopodobie┼ästwo, ┼╝e znajdziesz kolejnego najemc─Ö, nawet je┼Ťli b─Ödziesz musia┼é lekko obni┼╝y─ç cen─Ö, ale raczej nie powiniene┼Ť dok┼éada─ç do interesu.

Je┼Ťli masz poduszk─Ö finansow─ů i sta─ç Ci─Ö, ┼╝eby przez jaki┼Ť czas dok┼éada─ç do interesu, to przeczekaj, dogadaj si─Ö, ale pod warunkiem, ┼╝e jest szansa na uregulowanie tego w przysz┼éo┼Ťci. Je┼Ťli nie widzisz takiej szansy, sprzedawaj nawet je┼Ťli oka┼╝e si─Ö, ┼╝e musisz do┼éo┼╝y─ç. Bywa, to jest biznes, odkujesz si─Ö nast─Öpnym razem.

Czy op┼éaca si─Ö teraz inwestowa─ç w nieruchomo┼Ťci?

No dobrze, mamy om├│wiony z grubsza temat sprzedaj─ůcych (oczywi┼Ťcie w niewielkim zakresie, bo jest to zbyt szeroki temat, ka┼╝da sytuacja jest indywidualna), a co z kupowaniem? Kupowa─ç? Tak czy nie? A je┼Ťli tak, to co? Tu moje zdanie jest inne ni┼╝ to co przewiduj─ů koledzy z bran┼╝y, a dlaczego? Zaraz si─Ö dowiecie.

Wszyscy s─ů zgodni ÔÇô rynek lubi cisz─Ö, przewidywalno┼Ť─ç, okresy paniki mu nie s┼éu┼╝─ů, prawda? Czy aby na pewno?

Czy op┼éaca si─Ö teraz inwestowa─ç w nieruchomo┼Ťci?

Co si─Ö dzieje na rynku teraz?

Mamy niepewno┼Ť─ç, nawet panik─Ö, cz─Ö┼Ť─ç ludzi sprzedaje mieszkania z powod├│w opisywanych powy┼╝ej, czyli ograniczenie strat. Z pewno┼Ťci─ů na takim rynku b─Ödzie ┼éatwiej znale┼║─ç ÔÇ×zmotywowanegoÔÇŁ sprzedaj─ůcego, wynegocjowa─ç lepsz─ů cen─Ö.

Tylko co dalej? Jak zachowa si─Ö rynek? Czy cena, kt├│r─ů zap┼éac─Ö dzi┼Ť nie b─Ödzie za wysoka za 6 miesi─Öcy? Czy ÔÇ×pere┼ékaÔÇŁ nie oka┼╝e si─Ö bublem? Osobi┼Ťcie uwa┼╝am, ┼╝e takie rynki jak m├│j rodzimy Wroc┼éaw, po z┼éapaniu chwilowej zadyszki ruszy znowu z kopyta, bo mamy specyficzny klimat studencko-tyglowy.

W d┼éu┼╝szym czasie inwestowanie w nieruchomo┼Ťci b─Ödzie przynosi─ç zyski z kilku powod├│w:

I.┬áDu┼╝e miasta, takie jak Wroc┼éaw, Warszawa, Krak├│w, Pozna┼ä, aglomeracje takie jak ┼Ül─ůsk czy tr├│jmiejska ci─ůgle b─Öd─ů trzyma─ç cen─Ö, bo zawsze b─Ödzie do nich nap┼éyw ludno┼Ťci z mniejszych miast i student├│w.

II. Mieszkania w takich du┼╝ych o┼Ťrodkach i w satelitach (Ole┼Ťnica dla Wroc┼éawia), ma┼ée mieszkania, do 40 mkw., zawsze b─Öd─ů trzyma┼éy cen─Ö, bo b─Öd─ů najbardziej poszukiwanym i najbardziej p┼éynnym towarem.

III.┬áDo┼Ťwiadczony inwestor, mo┼╝e wykorzysta─ç moment niepewno┼Ťci i paniki, jaka w tej chwili jest na rynku, ┼╝eby zaopatrzy─ç si─Ö w kilka ciekawych temat├│w na lepsze czasy, ale szukaj─ůc bardzo ostro┼╝nie. Zawsze zreszt─ů m├│wi┼éem, ┼╝e czekam na kryzys, bo rozp─Ödzony rynek nie ma mo┼╝liwo┼Ťci negocjacji, tak jak na rynku, gdzie wszystko le┼╝y i jest zast├│j, a w┼éa┼Ťciwie tak jak teraz, bo ludzie czekaj─ů na dalszy ci─ůg przypadk├│w.

Moim zdaniem, nie warto kupowa─ç teraz mieszka┼ä do podzia┼éu na wiele pokoi (zawsze m├│wi┼éem, ┼╝e to nie m├│j klimat). Oczywi┼Ťcie ka┼╝dy z Was mo┼╝e mie─ç inne, nawet bardzo odmienne zdanie.

A co z rynkiem pierwotnym?

Ano nic, podobnie jak z wt├│rnym, cz─Ö┼Ť─ç deweloper├│w czuje presj─Ö, urz─ůdza promocj─Ö i oferuje rabaty a cz─Ö┼Ť─ç cierpliwie czeka. Zaobserwowa┼éem, ┼╝e s─ů jednak bardziej otwarci na negocjacje: czy to miejsce postojowe, czy upust, czy harmonogram …jako┼Ť s─ů tak bardziej otwarci na rozmowy na ten temat, cho─ç w internecie rabat├│w nie ma. To wszystko prowadzi do konkluzji: wybiera─ç najlepsze ma┼ée mieszkania, negocjowa─ç i kupowa─ç. My┼Ťl─Ö w przysz┼éo┼Ťci ta inwestycja i tak si─Ö zwr├│ci.

Nieruchomo┼Ť─ç to zawsze by┼éa bezpieczna przysta┼ä na z┼ée czasy

Inwestowanie w nieruchomo┼Ťci to bezpiecze┼ästwoZawsze to lepiej ni┼╝ trzyma─ç pieni─ůdze na lokacie i pozwolenie na przemielenie ci─Ö┼╝ko zarobionych pieni─Ödzy przez m┼éynek inflacji. Nieruchomo┼Ť─ç to zawsze by┼éa bezpieczna przysta┼ä na z┼ée czasy. Gie┼éda, forex, bitcoiny to tylko zapisy na komputerze i nie jest to zabawa dla wszystkich. Nieruchomo┼Ť─ç zawsze mo┼╝na wynaj─ů─ç, sprzeda─ç, istnieje fizycznie, jest namacalna i odporna na inflacj─Ö, a w d┼éugim terminie zawsze przynosi zysk. O podatek katastralny si─Ö nie boj─Ö, poniewa┼╝ istnieje prawdopodobie┼ästwo granicz─ůce z pewno┼Ťci─ů, ┼╝e w┼éadza kt├│ra go wprowadzi zostanie wywieziona na taczkach.

Podsumowanie

Ko┼äcz─ůc ten przyd┼éugi wyw├│d, pami─Ötajcie, nie mam patentu naprawd─Ö objawion─ů, dziel─Ö si─Ö tylko swoimi przemy┼Ťleniami, odno┼Ťnie rynku, na kt├│rym zarabiam od 11, lat, posi┼ékuj─ůc si─Ö wiedz─ů jak─ů zdoby┼éem w ci─ůgu 21 lat pracy w sprzeda┼╝y, Wasze zdanie mo┼╝e by─ç odmienne, mo┼╝ecie my┼Ťle─ç inaczej, nie ma w tym nic z┼éego, to nie partia polityczna. Pami─Ötajcie, ┼╝e inwestowanie w nieruchomo┼Ťci wi─ů┼╝e si─Ö z ryzykiem i nikt z nas nie zna przysz┼éo┼Ťci, dlatego wydawajcie swoje pieni─ůdze zgodnie ze swoimi przekonaniami, wiedz─ů i intuicj─ů. ┼╗ycz─Ö Wam, aby przynios┼éy jak najwi─Ökszy zysk.

Do zobaczenia na prezentacji

Grzegorz

Ps. Dzisiejsz─ů sytuacj─Ö ┼Ťwietnie opisuj─ů s┼éowa przypisywanie Warrenowi Buffetowi:

ÔÇ×Jak przychodzi odp┼éyw, wtedy wida─ç doskonale, kto p┼éywa bez bieliznyÔÇŁ

Do┼é─ůcz do Klubu Inwestora

Dzi─Ökujemy, ┼╝e jeste┼Ť z nami. Cieszymy si─Ö, ┼╝e interesuj─ů Ci─Ö tworzone przez nas tre┼Ťci. Je┼Ťli zechcesz pozostaniemy w kontakcie i b─Ödziemy Ci─Ö informowa─ç na wskazany adres e-mail o organizowanych przez nas webinarach i szkoleniach.
Imi─Ö:
Email:


Mo┼╝esz si─Ö wypisa─ç w ka┼╝dej chwili

Dodaj komentarz

Tw├│j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt├│rych wype┼énienie jest wymagane, s─ů oznaczone symbolem *