Grzegorz Rychlak

Spos贸b na zysk o kt贸rym nie wie 90% os贸b inwestuj膮cych w nieruchomo艣ci

Dnia Kategoria: Inwestowanie w Nieruchomo艣ci, flip mieszkania i handel lokalami

W swojej pracy, bardzo cz臋sto spotykam si臋 z pytaniem, w co zainwestowa膰? Klienci pytaj膮 mnie o to, jaki rynek jest lepszy: pierwotny czy wt贸rny, oczywi艣cie pod k膮tem maksymalizowania zysk贸w.

Zwykle pocz膮tkuj膮cy inwestor ma jedn膮 wizj臋 inwestowania: 2 pokoje, pe艂en rozk艂ad, balkon, stan do remontu (偶eby mo偶na by艂o wykaza膰 si臋 w remoncie i Home Stagingu 馃檪 ), w lokalizacji obleganej modnej… i koniecznie za 60% ceny rynkowej. Inwestor taki chodzi na szkolenia, zyskuje wiedz臋, i…czeka…czeka…czeka. Okazja jako艣 nie chce si臋 pojawi膰, inwestor czeka, pieni膮dze czekaj膮 na wydanie i trac膮 na warto艣ci… w ko艅cu inwestor si臋 zniech臋ca, stwierdza 偶e ju偶 nie ma okazji na obecnym rynku (wt贸ruj膮 mu oczywi艣cie jemu podobni), bo kto m膮dry zainwestuje w mieszkanie za 10.900z艂 za metr kwadratowy ? I wszystkie pieni膮dze na szkolenia id膮 w….. gwizdek. Pal licho pieni膮dze, rzecz nabyta i do odrobienia ale czasu Wam moi Kochani nikt nie zwr贸ci.

Inwestowa膰 w nieruchomo艣ci inaczej

A gdyby tak mo偶na by艂o inaczej? Zainwestowa膰, nie remontowa膰, nie u偶era膰 si臋 z ekipami, nie lata膰 po marketach? Ech…by艂oby idealnie, nieprawda偶? A je艣li powiedzia艂bym Wam, 偶e mo偶na?

Gdybym pokaza艂 taki mechanizm zarabiania pieni臋dzy? Ile by艂oby to warte?

Ci, kt贸rzy obserwuj膮 nasz膮 stron臋, wiedz膮 ju偶 o moim 鈥瀕eniwym鈥 i praktycznym podej艣ciu do realizacji flip贸w, kt贸re mo偶na sprowadzi膰 do zdania – 鈥濵inimum pracy i pieni臋dzy 鈥 maximum zysku鈥. W tym kr贸tkim artykule poka偶臋 wam jako to zrobi膰.

Wyobra藕my sobie 2 mieszkania w jednej lokalizacji:

Inwestycja w Mieszkanie nr 1

47 mkw., 2 pokoje, balkon, stan do remontu, kamienica z ogrzewaniem miejskim, klatka schodowa w stanie 鈥瀌o przyj臋cia鈥, do wydania za 4 miesi膮ce, cena 300.000z艂, dla u艂atwienia.

Inwestycja w Mieszkanie nr 2

44 mkw. 2 pokoje, balkon stan 鈥瀌ziura w ziemi鈥, nowe budownictwo do odbioru za 15 miesi臋cy, cena 300.000z艂.

Za艂贸偶my dla uproszczenia por贸wnania, 偶e uk艂ad mieszkania jest podobny, lokalizacja te偶 (mo偶ecie sobie wyobrazi膰, 偶e inwestycj臋 stoj膮 naprzeciwko siebie 馃檪 ), a w przypadku rynku wt贸rnego mamy podpisywa膰 umow臋 przedwst臋pn膮 i wpisa膰 roszczenie do ksi臋gi wieczystej, ze wzgl臋du na d艂ugie wydanie lokalu. Ok, gotowi? Zaczynamy.

Najpierw por贸wnanie koszt贸w zakupu takich mieszka艅:

Koszty poniesione przez inwestora聽 Rynek Pierwotny聽 Rynek Wt贸rny
Koszt mieszkania 300 000 z艂 300 000 z艂
Podatek od czynno艣ci Cywilno-Prawnych (PCC) 0 z艂 6 000 z艂
Notariusz taksa umowa przedwst臋pna (lub deweloperska)* 500 z艂 800 z艂
Op艂aty s膮dowe (np. wpis roszczenia)** 0 z艂 150 z艂
Wyko艅czenie 40 000 z艂 55 000 z艂
Wynagrodzenie biura nieruchomo艣ci 0 z艂 9 000 z艂
Suma聽 340 500 z艂 370 950 z艂

*przy deweloperskiej roszczenia i op艂aty s膮dowe dzielone s膮 solidarnie na p贸艂 mi臋dzy dewelopera i Kupuj膮cego

**wpisujemy roszczenie ze wzgl臋du na d艂u偶szy termin oddania.

Koszty inwestowania w nieruchomo艣ci na rynku pierwotnym i wt贸rnym

Koszy wyko艅czenia oszacowa艂em na podstawie przeprowadzonych remont贸w, zar贸wno na rynku wt贸rnym, jaki pierwotnym.

W przypadku zakupu na rynku wt贸rnym, przyj膮艂em moje wynagrodzenie jako 3% brutto, wiem, 偶e dla niekt贸rych jest to szokuj膮ce, ale nie wstydz臋 si臋 zarabia膰 godnie na swojej wiedzy. Wiem, 偶e s膮 Po艣rednicy zarabiaj膮cy 1% lub nie pobieraj膮cy wynagrodzenia od Kupuj膮cego, no c贸偶 ka偶dy wycenia swoj膮 prac臋 wed艂ug swojego uznania. W przypadku rynku pierwotnego moje wynagrodzenie pokrywa deweloper 鈥 st膮d 0z艂.

Ju偶 z tego zestawienia wynika, 偶e pozornie ta艅sza o oko艂o 7% na jednym metrze kwadratowym inwestycja w rynek wt贸rny jest w ostatecznym rachunku…dro偶sza. To jednak nie wszystko. Co zyskujecie dalej?

Wyobra藕cie sobie, 偶e deweloper nierzadko (zw艂aszcza w obecnej sytuacji) zgadza si臋 na pocz膮tkowym etapie sprzeda偶y na harmonogram 10鈥90 lub 20-80.

Nie czekacie na oddanie mieszkania i zap艂at臋 ca艂o艣ci ceny, ale sprzedajecie na etapie budowy. Macie tutaj te偶 du偶y “Wsp贸艂czynnik 艢wi臋tego Spokoju”. Nie tracicie czasu na jazd臋 po marketach budowlanych, nie p艂acicie czynszu, nie u偶eracie si臋 z ekip膮 budowlan膮…czekacie…i zarabiacie bez stresu jak na lokacie w banku. Tylko kt贸ry bank daje takie oprocentowanie? No chyba po wyczynach obecnej Rady Polityki Pieni臋偶nej, chyba 偶aden…albo dajcie mi zna膰 o takim. Poni偶ej zestawienie ostatnich transakcji, zakupy nie dalej ni偶 w 2019 roku zrealizowane w tym roku:

Inwestycja Wp艂ata Zysk Zysk %
Do偶ynkowa (Wroc艂aw) 51 200 z艂 43 000 z艂 84%
Do偶ynkowa (Wroc艂aw) 50 200 z艂 48 000 z艂 96%
Tymienieckiego (艁贸d藕) 31 800 z艂 13 000 z艂 41%
Sopocka (Wroc艂aw) 38 000 z艂 30 000 z艂 79%

Wszystkie mieszkania mia艂y oko艂o 35 m2, a “Sopock膮” kupowali艣my z klientem za 10.700z艂 za m2, co wi臋kszo艣膰 z pocz膮tkuj膮cych inwestor贸w odrzuci艂a a priori.

Jak dzia艂a nasz mechanizm inwestowania w nieruchomo艣ci na rynku pierwotnym?

Poka偶臋 teraz Wam w telegraficznym skr贸cie jaki mechanizm stosujemy przy zakupach na cesje. Podzielmy to na etapy:

Etap 1

Deweloper ma projekt, wizj臋 budynku, czeka natomiast na pozwolenie na budow臋. W tym etapie rusza przedsprzeda偶 na umowach rezerwacyjnych, poniewa偶 nie mo偶na jeszcze podpisywa膰 um贸w deweloperskich. Na tym etapie deweloper jest najbardziej sk艂onny do negocjacji, to w艂a艣nie wtedy mo偶na poda膰 harmonogram, jaki nam pasuje, a nawet w obecnej 鈥瀙ocovidowej鈥 sytuacji negocjowa膰 ceny. Taka sytuacja ma miejsce z kilku powod贸w- nie ma jeszcze koszt贸w obs艂ugi sprzeda偶y, nie ma koszt贸w obs艂ugi kredytu (ba, nawet je艣li deweloper stara si臋 o kredyt dla wi臋kszo艣ci bank贸w jest wiarygodny w momencie, jak wyka偶e si臋 sprzeda偶膮 na poziomie 20% inwestycji). Tu ceny s膮 najni偶sze i mamy najwi臋kszy wyb贸r mieszka艅.

Etap 2

Mamy pozwolenie na budow臋, budowa si臋 zaczyna, zaczyna si臋 sprzeda偶. W tym etapie deweloper ma ju偶 koszty zwi膮zanie z budow膮, obs艂ug膮 biura, reklam膮, a tak偶e kosztami kredytu, (nawet w niekt贸rych umowach kredytowych na realizacj臋 inwestycji banki wprowadzaj膮 zapisy, z kt贸rych wynika, i偶 deweloper nie mo偶e sprzedawa膰 mieszka艅 za mniej ni偶…kwota za metr 鈥 wiedzieli艣cie o tym?) wi臋c na tym etapie z deweloperem negocjuje si臋 ci臋偶ej.

Nie jest to oczywi艣cie niemo偶liwe, ale mamy ju偶 mniejsz膮 mo偶liwo艣膰 ruchu. Dodatkowo, wraz z post臋pem prac, inwestycj膮 interesuje si臋 coraz wi臋cej ludzi, popyt ro艣nie maleje pula mieszka艅 ma艂ych i to te偶 jest jeden z czynnik贸w, kt贸ry powoduje wzrost cen. Jeden ze znanych mi deweloper贸w robi to w ten spos贸b, i偶 podnosi ceny o 50z艂/m2 co tydzie艅, inni robi膮 to rzadziej ale o wi臋ksze kwoty.

Etap 3

Zako艅czenie budowy 鈥 pozwolenie na u偶ytkowanie. Na tym etapie, mo偶na spokojnie wej艣膰 do mieszkania, zrobi膰 odbi贸r tyle 偶e… ju偶 nie ma ciekawych mieszka艅 (najciekawsze si臋 przecie偶 rozesz艂y si臋 w pierwszej kolejno艣ci a to co zosta艂o, no c贸偶… je艣li deweloper dobrze zaplanowa艂 inwestycj臋- jest oko艂o 1000z艂/m2 dro偶sze ni偶 w pocz膮tkowym etapie. Na tym etapie deweloper ma sp艂acony kredyt na inwestycj臋 (a przynajmniej powinien mie膰 to w najbli偶szej przysz艂o艣ci zaplanowane) i realizuje tylko i wy艂膮cznie sw贸j zysk.

Ok, m贸wimy o lokacie i du偶ych zarobkach, ale pami臋tajcie: inwestycja zawsze 艂膮czy si臋 z ryzykiem.

Jakie ryzyka inwestycyjne mamy tutaj?

Pierwsze – nie sprzedamy mieszkania na etapie budowy i trzeba b臋dzie wp艂aci膰 ca艂膮 kwot臋, powinny艣cie by膰 na to gotowi, bo by膰 mo偶e trzeba b臋dzie zap艂aci膰 ca艂o艣膰. Czy to jest ryzyko ? Zostajecie z fajnym mieszkaniem, kt贸re mo偶ecie wynaj膮膰, wyremontowa膰, sprzeda膰 w terminie p贸藕niejszym.

Drugie 鈥 12 miesi臋cy to d艂ugi czas i, jak pokaza艂 koronawirus, nie do ko艅ca mo偶emy przewidzie膰 co si臋 stanie na rynku. Mo偶e si臋 zdarzy膰 zast贸j, albo spadek cen. My jednak pami臋tajmy, 偶e podpisujemy umow臋 dewelopersk膮 na poziomie 鈥瀌ziury w ziemi鈥 albo nawet wcze艣niej. Wtedy deweloperzy maj膮 najlepsze ceny, i s膮 najbardziej sk艂onni do negocjacji. Ten temat dla zainteresowanych mog臋 rozszerzy膰 – napiszcie w komentarzach czy was to interesuje.

Scenariusz pesymistyczny

A co je艣li nie mamy pieni臋dzy, 偶eby wp艂aci膰 reszt臋 kwoty na inwestycj臋, ceny spadn膮 i nast膮pi Armageddon, Apokalipsa, a (sarkazm on) mieszkania zaczn膮 rozdawa膰 za darmo (sarkazm off)? Wtedy po prostu rozwi膮zujemy umow臋 p艂ac膮c w najgorszym razie kar臋 umown膮 (np w wysoko艣ci 2% ceny), a i to mo偶e by膰 przedmiotem negocjacji (znowu zapraszam do indywidualnych konsultacji). Nie wiem jak Wy, ale ja jestem w stanie zaryzykowa膰 2% warto艣ci inwestycji, maj膮c na widoku potencjalne zyski. Nigdy mi si臋 jeszcze nie zdarzy艂a taka sytuacja.

Mam nadziej臋, 偶e ten artyku艂 poszerzy Wasze horyzonty co do mo偶liwo艣ci inwestowania. Do us艂yszenia i zobaczenia na szkoleniach… a mo偶e na rynku?

Dowiedz si臋 wi臋cej o tym sposobie inwestowania w nieruchomo艣ci ze szkolenia online:

Jak zarabia膰 na mieszkaniach inwestuj膮c tylko u艂amek ich ceny

 

Dodaj komentarz

Tw贸j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt贸rych wype艂nienie jest wymagane, s膮 oznaczone symbolem *