W swojej pracy, bardzo często spotykam się z pytaniem, w co zainwestować? Klienci pytają mnie o to, jaki rynek jest lepszy: pierwotny czy wtórny, oczywiście pod kątem maksymalizowania zysków.
Zwykle początkujący inwestor ma jedną wizję inwestowania: 2 pokoje, pełen rozkład, balkon, stan do remontu (żeby można było wykazać się w remoncie i Home Stagingu 🙂 ), w lokalizacji obleganej modnej… i koniecznie za 60% ceny rynkowej. Inwestor taki chodzi na szkolenia, zyskuje wiedzę, i…czeka…czeka…czeka. Okazja jakoś nie chce się pojawić, inwestor czeka, pieniądze czekają na wydanie i tracą na wartości… w końcu inwestor się zniechęca, stwierdza że już nie ma okazji na obecnym rynku (wtórują mu oczywiście jemu podobni), bo kto mądry zainwestuje w mieszkanie za 10.900zł za metr kwadratowy ? I wszystkie pieniądze na szkolenia idą w….. gwizdek. Pal licho pieniądze, rzecz nabyta i do odrobienia ale czasu Wam moi Kochani nikt nie zwróci.
Inwestować w nieruchomości inaczej
A gdyby tak można było inaczej? Zainwestować, nie remontować, nie użerać się z ekipami, nie latać po marketach? Ech…byłoby idealnie, nieprawdaż? A jeśli powiedziałbym Wam, że można?
Gdybym pokazał taki mechanizm zarabiania pieniędzy? Ile byłoby to warte?
Ci, którzy obserwują naszą stronę, wiedzą już o moim „leniwym” i praktycznym podejściu do realizacji flipów, które można sprowadzić do zdania – „Minimum pracy i pieniędzy – maximum zysku”. W tym krótkim artykule pokażę wam jako to zrobić.
Wyobraźmy sobie 2 mieszkania w jednej lokalizacji:
Inwestycja w Mieszkanie nr 1
47 mkw., 2 pokoje, balkon, stan do remontu, kamienica z ogrzewaniem miejskim, klatka schodowa w stanie „do przyjęcia”, do wydania za 4 miesiące, cena 300.000zł, dla ułatwienia.
Inwestycja w Mieszkanie nr 2
44 mkw. 2 pokoje, balkon stan „dziura w ziemi”, nowe budownictwo do odbioru za 15 miesięcy, cena 300.000zł.
Załóżmy dla uproszczenia porównania, że układ mieszkania jest podobny, lokalizacja też (możecie sobie wyobrazić, że inwestycję stoją naprzeciwko siebie 🙂 ), a w przypadku rynku wtórnego mamy podpisywać umowę przedwstępną i wpisać roszczenie do księgi wieczystej, ze względu na długie wydanie lokalu. Ok, gotowi? Zaczynamy.
Najpierw porównanie kosztów zakupu takich mieszkań:
| Koszty poniesione przez inwestora | Rynek Pierwotny | Rynek Wtórny |
| Koszt mieszkania | 300 000 zł | 300 000 zł |
| Podatek od czynności Cywilno-Prawnych (PCC) | 0 zł | 6 000 zł |
| Notariusz taksa umowa przedwstępna (lub deweloperska)* | 500 zł | 800 zł |
| Opłaty sądowe (np. wpis roszczenia)** | 0 zł | 150 zł |
| Wykończenie | 40 000 zł | 55 000 zł |
| Wynagrodzenie biura nieruchomości | 0 zł | 9 000 zł |
| Suma | 340 500 zł | 370 950 zł |
*przy deweloperskiej roszczenia i opłaty sądowe dzielone są solidarnie na pół między dewelopera i Kupującego
**wpisujemy roszczenie ze względu na dłuższy termin oddania.
Koszty inwestowania w nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym
Koszy wykończenia oszacowałem na podstawie przeprowadzonych remontów, zarówno na rynku wtórnym, jaki pierwotnym.
W przypadku zakupu na rynku wtórnym, przyjąłem moje wynagrodzenie jako 3% brutto, wiem, że dla niektórych jest to szokujące, ale nie wstydzę się zarabiać godnie na swojej wiedzy. Wiem, że są Pośrednicy zarabiający 1% lub nie pobierający wynagrodzenia od Kupującego, no cóż każdy wycenia swoją pracę według swojego uznania. W przypadku rynku pierwotnego moje wynagrodzenie pokrywa deweloper – stąd 0zł.
Już z tego zestawienia wynika, że pozornie tańsza o około 7% na jednym metrze kwadratowym inwestycja w rynek wtórny jest w ostatecznym rachunku…droższa. To jednak nie wszystko. Co zyskujecie dalej?
Wyobraźcie sobie, że deweloper nierzadko (zwłaszcza w obecnej sytuacji) zgadza się na początkowym etapie sprzedaży na harmonogram 10–90 lub 20-80.
Nie czekacie na oddanie mieszkania i zapłatę całości ceny, ale sprzedajecie na etapie budowy. Macie tutaj też duży “Współczynnik Świętego Spokoju”. Nie tracicie czasu na jazdę po marketach budowlanych, nie płacicie czynszu, nie użeracie się z ekipą budowlaną…czekacie…i zarabiacie bez stresu jak na lokacie w banku. Tylko który bank daje takie oprocentowanie? No chyba po wyczynach obecnej Rady Polityki Pieniężnej, chyba żaden…albo dajcie mi znać o takim. Poniżej zestawienie ostatnich transakcji, zakupy nie dalej niż w 2019 roku zrealizowane w tym roku:
| Inwestycja | Wpłata | Zysk | Zysk % |
| Dożynkowa (Wrocław) | 51 200 zł | 43 000 zł | 84% |
| Dożynkowa (Wrocław) | 50 200 zł | 48 000 zł | 96% |
| Tymienieckiego (Łódź) | 31 800 zł | 13 000 zł | 41% |
| Sopocka (Wrocław) | 38 000 zł | 30 000 zł | 79% |
Wszystkie mieszkania miały około 35 m2, a “Sopocką” kupowaliśmy z klientem za 10.700zł za m2, co większość z początkujących inwestorów odrzuciła a priori.
Jak działa nasz mechanizm inwestowania w nieruchomości na rynku pierwotnym?
Pokażę teraz Wam w telegraficznym skrócie jaki mechanizm stosujemy przy zakupach na cesje. Podzielmy to na etapy:
Etap 1
Deweloper ma projekt, wizję budynku, czeka natomiast na pozwolenie na budowę. W tym etapie rusza przedsprzedaż na umowach rezerwacyjnych, ponieważ nie można jeszcze podpisywać umów deweloperskich. Na tym etapie deweloper jest najbardziej skłonny do negocjacji, to właśnie wtedy można podać harmonogram, jaki nam pasuje, a nawet w obecnej „pocovidowej” sytuacji negocjować ceny. Taka sytuacja ma miejsce z kilku powodów- nie ma jeszcze kosztów obsługi sprzedaży, nie ma kosztów obsługi kredytu (ba, nawet jeśli deweloper stara się o kredyt dla większości banków jest wiarygodny w momencie, jak wykaże się sprzedażą na poziomie 20% inwestycji). Tu ceny są najniższe i mamy największy wybór mieszkań.
Etap 2
Mamy pozwolenie na budowę, budowa się zaczyna, zaczyna się sprzedaż. W tym etapie deweloper ma już koszty związanie z budową, obsługą biura, reklamą, a także kosztami kredytu, (nawet w niektórych umowach kredytowych na realizację inwestycji banki wprowadzają zapisy, z których wynika, iż deweloper nie może sprzedawać mieszkań za mniej niż…kwota za metr – wiedzieliście o tym?) więc na tym etapie z deweloperem negocjuje się ciężej.
Nie jest to oczywiście niemożliwe, ale mamy już mniejszą możliwość ruchu. Dodatkowo, wraz z postępem prac, inwestycją interesuje się coraz więcej ludzi, popyt rośnie maleje pula mieszkań małych i to też jest jeden z czynników, który powoduje wzrost cen. Jeden ze znanych mi deweloperów robi to w ten sposób, iż podnosi ceny o 50zł/m2 co tydzień, inni robią to rzadziej ale o większe kwoty.
Etap 3
Zakończenie budowy – pozwolenie na użytkowanie. Na tym etapie, można spokojnie wejść do mieszkania, zrobić odbiór tyle że… już nie ma ciekawych mieszkań (najciekawsze się przecież rozeszły się w pierwszej kolejności a to co zostało, no cóż… jeśli deweloper dobrze zaplanował inwestycję- jest około 1000zł/m2 droższe niż w początkowym etapie. Na tym etapie deweloper ma spłacony kredyt na inwestycję (a przynajmniej powinien mieć to w najbliższej przyszłości zaplanowane) i realizuje tylko i wyłącznie swój zysk.
Ok, mówimy o lokacie i dużych zarobkach, ale pamiętajcie: inwestycja zawsze łączy się z ryzykiem.
Jakie ryzyka inwestycyjne mamy tutaj?
Pierwsze – nie sprzedamy mieszkania na etapie budowy i trzeba będzie wpłacić całą kwotę, powinnyście być na to gotowi, bo być może trzeba będzie zapłacić całość. Czy to jest ryzyko ? Zostajecie z fajnym mieszkaniem, które możecie wynająć, wyremontować, sprzedać w terminie późniejszym.
Drugie – 12 miesięcy to długi czas i, jak pokazał koronawirus, nie do końca możemy przewidzieć co się stanie na rynku. Może się zdarzyć zastój, albo spadek cen. My jednak pamiętajmy, że podpisujemy umowę deweloperską na poziomie „dziury w ziemi” albo nawet wcześniej. Wtedy deweloperzy mają najlepsze ceny, i są najbardziej skłonni do negocjacji. Ten temat dla zainteresowanych mogę rozszerzyć – napiszcie w komentarzach czy was to interesuje.
Scenariusz pesymistyczny
A co jeśli nie mamy pieniędzy, żeby wpłacić resztę kwoty na inwestycję, ceny spadną i nastąpi Armageddon, Apokalipsa, a (sarkazm on) mieszkania zaczną rozdawać za darmo (sarkazm off)? Wtedy po prostu rozwiązujemy umowę płacąc w najgorszym razie karę umowną (np w wysokości 2% ceny), a i to może być przedmiotem negocjacji (znowu zapraszam do indywidualnych konsultacji). Nie wiem jak Wy, ale ja jestem w stanie zaryzykować 2% wartości inwestycji, mając na widoku potencjalne zyski. Nigdy mi się jeszcze nie zdarzyła taka sytuacja.
Mam nadzieję, że ten artykuł poszerzy Wasze horyzonty co do możliwości inwestowania. Do usłyszenia i zobaczenia na szkoleniach… a może na rynku?
Dowiedz się więcej o tym sposobie inwestowania w nieruchomości ze szkolenia online:
Kierownik Działu Transakcji Inwestycyjnych w SDP Nieruchomości. Jeden z najbardziej doświadczonych ekspertów w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Patron 400 transakcji zawartych od 2010r. odkąd pracuje w branży nieruchomości.
