Swoistą „bazą” zarówno dla fliperów, jak i dla właścicieli mieszkań wynajmowanych jest ubezpieczenie mieszkania oraz wyposażenia od ognia (i innych żywiołów, bądź zdarzeń losowych – różne Towarzystwa mają swoje nazewnictwo) oraz od kradzieży z włamaniem. Pełny zakres ubezpieczeń dla poszczególnych grup inwestorów będzie się różnić. Inaczej należy ubezpieczyć mieszkanie na flipa, a inne dodatki i formuły ubezpieczeń są zalecane przy podnajmie, czy wynajmie na długi, czy krótki termin.
Ubezpieczenia nieruchomości są naprawdę szerokim (a w niektórych sytuacjach bardzo skomplikowanym) tematem – stąd w jednym materiale nie sposób opisać możliwych zagrożeń i możliwości rozwiązań. Mam nadzieję, że uda mi się jednak poruszyć dość szeroki zakres.
Trzy uwagi na początek
1. Na osobę prywatną czy na działalność?
Podkreślić na samym początku należy, że koniecznie podczas zawierania ubezpieczenia trzeba poinformować, czy ubezpieczenie zawierane jest na rzecz osoby prywatnej, czy też w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W niektórych Towarzystwach ma to bardzo istotne znaczenie. Istnieją osobne ubezpieczenia dla osób prywatnych i osobne dla działalności gospodarczej. Oczywiście dla działalności gospodarczej mogą być wyższe składki. Jednak szczerość jest tutaj być niezbędna – w przypadku wprowadzenia w błąd agenta podczas zawierania umowy Towarzystwo może wprost wyłączyć swoją odpowiedzialność – a w związku z tym odmówić wypłaty odszkodowania. Informujmy każdorazowo o tym fakcie zawierając ubezpieczenie „na firmę”.
2. Zgodność z prawem budowlanym
I jeszcze jedna – w niektórych wypadkach może się okazać, że zasadnicza kwestia. Znaczna część początkujących inwestorów chętnie nabywa inwestycje pozwalające na „zwiększenie potencjału” czy też „zwiększenie ROI” itp. Mowa oczywiście o zwiększaniu ilości pokoi poprzez przenoszenie np. kuchni do przedpokoju, czy dzieleniu mieszkania na modne mikrokawalerki. Jeśli prace remontowe są wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, to Ubezpieczyciele w przypadku szkody nie powinni robić problemów. Jednak nie ma się co oszukiwać – w sporej część tych produktów inwestycyjnych istnieją większe, bądź mniejsze niezgodności z przepisami prawa budowlanego. Zapewne najczęstsze błędy mogą dotyczyć sposobów zapewnienia wentylacji, czy ogólnie liczby kominów wentylacyjnych. W przypadku zajścia szkody Towarzystwo może odmówić wypłaty odszkodowania – część ubezpieczycieli ma w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia zapisy poruszające temat zgodności z prawem budowlanym. Zapisy te wyłączają odpowiedzialność w przypadku gdy nieruchomość posiada błędy projektowe itp. Oczywiście mówimy tutaj raczej o poważnych szkodach, w których błędy projektowe miały wpływ na powstanie szkody. Nie powinno być problemu przy najczęstszych szkodach – ale jednak należy to jasno podkreślić, żeby zwracać uwagę na zapisy OWU.
3. Kwestia ubezpieczenia gotowców z wieloma pokojami
W przypadku podziału powiedzmy na siedem, czy więcej pokoi podczas likwidacji szkody na pewno będzie rozpatrywany fakt, czy to nadal jest lokal mieszkalny. Czy nie powinien być już uznany np. za hotel, bądź akademik – co może się wiązać z tym, że taki lokal nie może być ubezpieczony jako mieszkanie prywatne. Warto wziąć to pod rozwagę.
O co pytają Towarzystwa podczas zawierania ubezpieczeń?
Standardowo oczywiście o sumę ubezpieczenia – jest to kwota do wysokości której Towarzystwo Ubezpieczeń wypłaci odszkodowanie w przypadku wystąpienia szkody. Deklarujemy tutaj wartość ubezpieczonego mieszkania i znajdującego się w nim mienia się w nim. Ubezpieczamy standardowo w zakresie dwóch ryzyk:
- Od ognia (i innych żywiołów, od innych zdarzeń losowych itp.)
- Od kradzieży z włamaniem
Poszczególne Towarzystwa mogą mieć różne nazewnictwo i podział, ale zazwyczaj mówimy
o deklarowaniu sumy ubezpieczenia w poniższych zakresach:
- Mieszkanie (mury) – zazwyczaj jest to wartość całego mieszkania wraz ze stałymi elementami, m.in. podłogi, ściany, ścianki działowe, instalacje, płytki, kabiny prysznicowe, zlewy, toalety itp.
- Wyposażenie – zazwyczaj mówimy tutaj o meblach (także tych w zabudowie), sprzętach RTV-AGD, komputerach stacjonarnych itp.
- Rzeczy osobiste – część Towarzystw osobno traktuje ten rodzaj mienia – zazwyczaj mówimy tutaj o sprzętach typu: telefon, tablet, laptop, ale także ubrania itp.
Podczas zawierania ubezpieczenia dodatkowo należy w znacznej części Towarzystw udzielić dodatkowych informacji:
- Czy mieszkanie będzie wynajmowane
- Na którym piętrze znajduje się mieszkanie (zazwyczaj są to pytania, czy pierwsze, bądź ostatnie piętro)
- Czy w mieszkaniu są drzwi antywłamaniowe (z odpowiednim atestem)
- Czy lokal (bądź osiedle) posiada stałą ochronę, monitoring itp.
- Powierzchnia mieszkania
W części Towarzystw mogą się pojawić jeszcze dodatkowe pytania – wszystkie służą dodatkowej ocenie ryzyka i oczywiście wpływają na wysokość składki za ubezpieczenie. Tutaj zdecydowanie należy odpowiadać zgodnie ze stanem faktycznym. Lekko „naginając” fakty możemy oczywiście uzyskać atrakcyjniejszą składkę. I zapewne w znacznej części przypadków można nie odczuć z tego powodu żadnych konsekwencji. Jednak w przypadku wystąpienia szkody można przyjąć, że likwidator szkody będzie porównywał informacje podane podczas zawierania ubezpieczenia ze stanem faktycznym. W przypadku ujawnienia niezgodności musimy się liczyć z konsekwencjami finansowymi. Czasami może to być tylko konieczność dopłacenia wyższej składki, czasami potrącenie określonej procentowo części z należnego odszkodowania, a czasami decyzja o odmowie wypłaty – wszystko oczywiście zależy od sytuacji. „Oszczędzając” np. 10% na niższej składce za ubezpieczenie (powiedzmy 30 zł) możemy w przypadku ujawnienia faktu wprowadzenia w błąd podczas zawierania ubezpieczenia otrzymać 10% mniejsze odszkodowanie (czyli w niektórych przypadkach kilka tysięcy zł). Kwestia przemyślenia oczywiście, czy gra jest warta świeczki. Czy ubezpieczenie kupujemy, bo ma być, czy po to, żeby zadziałało?:)
Jakie zakresy powinny się znajdować w dobrze dobranym ubezpieczeniu nieruchomości?
Podczas wyboru ubezpieczenia zwrócić należy uwagę jaki zakres obejmuje podstawowy wariant ubezpieczenia, a jakie dodatkowe ryzyka należy dokupić. Niestety nie należy tutaj kierować się zasadą „Cena Czyni Cuda” – nie zawsze cena ma tutaj znaczenie. Wybranie ubezpieczenia wyłącznie na podstawie porównania składki, bez analizy zakresu ubezpieczenia, może nas kiedyś drogo kosztować. Na co zwracać uwagę?
Ubezpieczenie od powodzi
Czy ma sens wykupować dodatkowe rozszerzenie ubezpieczenia od powodzi jeśli mam mieszkanie
w górnej części miasta i do tego na 10 piętrze? Realnie (nawet zakładając ocieplenie się klimatu) można uznać, że szansa, że nas dotknie powódź jest stosunkowo niewielka Stąd nie zawsze warto dopłacać do tej opcji. Oczywiście nie są to duże kwoty, ale w niektórych przypadkach ten zakres ubezpieczenia naprawdę nie ma sensu najmniejszego sensu. Warto na to zwrócić uwagę, bo może się tak zdarzyć, że ta opcja jest zaznaczana niejako „z automatu” – czy to w systemie sprzedaży, czy przez samych agentów.
Niestety zawierając ubezpieczenie na mieszkanie kredytowane w banku zazwyczaj ubezpieczenie
od powodzi będzie obowiązkowe. Nie ma znaczenia że mieszkacie na wysokości 1000 m n.p.m.
i to jeszcze na 20 piętrze Warto ustalić w banku, czy jest to wymagany przez nich zakres ubezpieczenia.
Ubezpieczenie oszklenia
Część Towarzystw wymaga osobnego dokupienia ubezpieczenia oszklenia (część ma to ujęte
w podstawowym ubezpieczeniu tzw. murów). Co tak naprawdę może się w nim znaleźć i dlaczego ubezpieczenie oszklenia ma sens?
Wbrew pierwszemu skojarzeniu (i w zasadzie powszechnemu poglądowi) oszklenie to nie tylko okna w naszym mieszkaniu. Realnie patrząc raczej nikt nie wybije nam okna na czwartym, czy dziesiątym piętrze…
Nie znaczy to jednak, że mamy z założenia odrzucić to dodatkowe ryzyko i nie brać go pod uwagę. Oszklenia w różnych Towarzystwach mają zdecydowanie szerszą definicję. Mogą to być np. lustra, szklane drzwi (czy ich elementy), kabiny prysznicowe, drzwiczki od piekarnika, czy przede wszystkim płyty indukcyjne. Za wszystkie poważne uszkodzenia szklanych elementów możemy uzyskać odszkodowanie z Towarzystwa Ubezpieczeń. Tak więc zdecydowanie warto mieć na uwadze ten zakres dodatkowy, jeśli nie jest on w standardowym zakresie.
Ubezpieczenie od „przepięcia”
Cytując Ogólne Warunki Ubezpieczenia jednego z Towarzystw: przepięcie to gwałtowna zmiana napięcia w sieci elektrycznej lub elektronicznej.
Tutaj oczywiście, tak jak w innych zakresach – ile Towarzystw, tyle różnych podejść do ryzyka przepięcia. Część Towarzystw ma to w swojej standardowej ofercie, część w dodatkowych zakresach. Różne jest też podejście do limitów kwot do wypłaty. Warto dopytać podczas zawierania ubezpieczenia o ten zakres odpowiedzialności ubezpieczyciela.
Czy mi w ogóle potrzebny ten dodatkowy zakres? Jeśli posiadasz w mieszkaniu jakieś sprzęty korzystające z prądu, to zdecydowanie tak. W przypadku skoku napięcia, gdy dojdzie w wyniku tego do uszkodzenia telewizora, komputera itp. – to właśnie z ryzyka przepięcia otrzymasz odszkodowanie za zniszczony sprzęt.
Zwróćcie też uwagę na definicję przepięcia, czy jest tam mowa tylko o zmianie napięcia w sieci elektrycznej, czy tez objęte są wyładowania elektryczności atmosferycznej. Warto mieć to na uwadze – sam osobiście miałem szkodę powstałą właśnie w wyniku uderzenia pioruna.
Poszukiwanie przyczyn szkody i przywrócenie do stanu sprzed szkody
Upewnijcie się proszę, czy w oferowanym Wam ubezpieczeniu znajduje się również to rozszerzenie. W części Towarzystw jest to w standardowym zakresie, w części trzeba dodatkowo dokupić. Opcja ta przydaje się w przypadku gdy dojdzie np. do pęknięcia rury i konieczne będzie rozkucie łazienki czy też kuchni, w celu dojścia do miejsca awarii. Nie mając tego zakresu ubezpieczenia opłacamy samodzielnie koszt zlokalizowania i naprawienia awarii. Ponadto zostajemy z rozkutą ścianą. Musimy zapłacić za posprzątanie i przywrócenie ściany do poprzedniego stanu. Warto zadbać, aby zapłacił za to Ubezpieczyciel, a nie inwestor.
Na co jeszcze zwrócić uwagę podczas zawierania ubezpieczenia?
Suma ubezpieczenia mieszkania i wyposażenia
Jak wspomniałem wyżej suma ubezpieczenia, to nazwijmy to najwyższa kwota, do której Towarzystwo wypłaci odszkodowanie. Ubezpieczenie należy oczywiście zawierać na takie sumy, które odpowiadają wartości naszego mienia. Jednak w niektórych kwestiach można podejść indywidualnie do oceny ryzyka zaistnienia zdarzenia.
Dobrym przykładem jest tutaj np. ubezpieczenie w zakresie ryzyka Kradzieży z włamaniem – można rozważyć tutaj ograniczenie wysokość sumy ubezpieczenia. Czy warto ubezpieczać wyposażenie na taką samą wartość zarówno od ognia (i innych żywiołów), jak i od kradzieży z włamaniem? Proponuję spojrzeć na to pod kątem możliwego ryzyka kradzieży poszczególnych przedmiotów. Nie można oczywiście wykluczyć naprawdę wyjątkowych zdarzeń, ale realnie należy przyjąć, że kradzież mebli, piekarnika w zabudowie, pralki, bądź lodówki nie jest najczęściej występującym przypadkiem – raczej występuje relatywnie rzadko. Stąd realnie suma ubezpieczenia ruchomości od kradzieży
z włamaniem może być istotnie niższa od ubezpieczenia na wypadek np. pożaru. Część Towarzystw standardowo ma ustaloną konkretną wartość procentową w przypadku kradzieży z włamaniem – np. 40% sumy ubezpieczenia od ognia – w części Towarzystw oczywiście samodzielnie musimy zadeklarować wartości. Warto zatem realnie ocenić, co tak naprawdę może nam zostać skradzione.
Wybór formuły sumy ubezpieczenia mieszkania – wartość rzeczywista, czy odtworzeniowa
Podczas zawierania umowy ubezpieczenia mieszkania i wyposażenia część Towarzystw proponuje co najmniej dwie formuły określenia sumy ubezpieczenia.
Pierwsza z nich to ubezpieczenie na tzw. wartość odtworzeniową (inaczej zwaną nową) a druga na tzw. wartość rzeczywistą (inaczej zwaną amortyzowaną). Te dwie formuły obecnie raczej proponowane są głównie podczas ubezpieczenia nieruchomości przy prowadzeniu działalności. Dla osób prywatnych raczej oferuje się wartość odtworzeniową – ale warto mieć to na uwadze i dopytać. Ubezpieczenie w wartości rzeczywistej będzie oczywiście tańsze…
Ubezpieczenie w wartości odtworzeniowej (zdecydowanie zalecane) polega na tym, że w razie wystąpienia szkody Towarzystwo wypłaci odszkodowanie, które pozwoli nam naprawić lub zakupić utracony przedmiot tego samego lub podobnego rodzaju. W tym wariancie w przypadku np. kradzieży za otrzymane odszkodowanie będziemy w stanie odkupić taki sam nowy sprzęt lub też najbardziej odpowiadający parametrami technicznymi utraconemu (w przypadku braku dostępności na rynku naszego modelu).
W przypadku ubezpieczenia w wariancie wartości rzeczywistej zakład ubezpieczeń wypłaci odszkodowanie pomniejszone o stopień zużycia technicznego utraconej rzeczy. Istotne jest to przy ubezpieczeniu kilkuletnich sprzętów. W przypadku kradzieży sześcioletniego laptopa, czy telewizora otrzymamy odszkodowanie pomniejszone o stopień sześcioletniego jego zużycia – czyli możemy się domyślać, że będzie to naprawdę niska kwota.
Rodzaj ubezpieczenia ma szczególne znaczenie w przypadku objęcia ochroną sprzętu RTV-AGD, który amortyzuje się w “błyskawicznym tempie” i po dwóch latach wart jest mniej niż połowę swojej pierwotnej wartości.
Ubezpieczenie w banku, czy u agenta
Część inwestorów (szczególnie na początku swojej drogi) zakup pierwszego mieszkania kredytuje pieniędzmi z banku. Banki w takich wypadkach obowiązkowo wymagają zawarcia ubezpieczenia kredytowanego mieszkania (jak również zawarcia innych ubezpieczeń dodatkowych – np. na życie, czy od utraty pracy).
W przypadku analizy propozycji ubezpieczenia mieszkania proponowanej w banku należy zwrócić uwagę co tak naprawdę obejmuje ubezpieczenie. Część banków w proponowanych produktach oferuje wyłącznie ubezpieczenie tzw. murów – czyli to co kredytuje bank. Nie ma w ich zakresie ubezpieczenia wyposażenia, rzeczy osobistych, czy chociażby OC w życiu prywatnym, czy też tzw. „OC najemcy”. Oczywiście część banków oferuje możliwość pełnego zakresu ubezpieczenia i do tego
w korzystnej ofercie. Koniecznie należy to jednak weryfikować przy wyborze. Zawsze warto również zweryfikować ofertę otrzymaną w banku z ofertami przygotowanymi przez agentów ubezpieczeniowych. To jednak agenci zajmujący się tym zawodowo mogą pomóc w odpowiednim doborze zakresu ubezpieczenia, a także porównać i dopasować oferty z kilku czy kilkunastu Towarzystw Ubezpieczeń.
Ubezpieczenie na życie podczas kredytowania nieruchomości
Jak wspomniałem wcześniej kredytowanie zakupu mieszkania jest szczególnie popularne podczas zakupu pierwszego mieszkania na inwestycję. Szczególnie w takich przypadkach dość często kredytobiorcy otrzymują propozycję nie do odrzucenia z banku. Czasami bardziej, lub mniej zawoalowaną.
Zazwyczaj wabikiem jest tutaj korzystniejsza stawka za ubezpieczenie (lub też korzystniejsze oprocentowanie kredytu).
O ile w przypadku zakupu mieszkania na flipa możliwość skorzystania z niższych odsetek oraz tańszego ubezpieczenia na życie jest kusząca, to w przypadku zakupu mieszkania na wynajem i płacenia rat przez 30 lat warto przeanalizować dokładnie umowę. Widziałem umowy ubezpieczenia na życie proponowane przez banki, w których składka była naprawdę bardzo atrakcyjna, ALE… Obowiązywała ona np. przez 3 lub 6 lat. W każdym kolejnym okresie istotnie wzrastała – nawet kilkukrotnie…
Oczywiście nie można zakładać, że wszystkie banki mają tylko takie produkty w ofercie, ale koniecznie należy to sprawdzić i zweryfikować. Tym bardziej, że są Towarzystwa, które w ofercie proponują stałą składkę przez cały okres ubezpieczenia. Warto jak wspomniałem przeanalizować nasze potrzeby a także długość okresu płacenia składek i rat kredytowych i na tej podstawie podejmować decyzję.
Czytaj dalej: Co warto wziąć pod uwagę podczas ubezpieczenia mieszkań na flipa i tych przeznaczonych na wynajem
Przeczytaj też: Co inwestor w nieruchomości powinien wiedzieć o ubezpieczeniach OC – zarówno swoich, jak ekip remontowych
Przez 12 lat zajmowałem się zawodowo likwidacją szkód i nader często byłem świadkiem jak zaniedbania lub błędy popełniane przez ubezpieczających się przedsiębiorców i osoby prywatne doprowadziły do poważnych strat finansowych lub upadków rozwijających się interesów.
Jestem członkiem Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem “Mieszkanicznik”. Sam też inwestuję w nieruchomości na wynajem. Moje osobiste doświadczenie zawodowe sprawia, że dużą wagę w mojej działalności przywiązuję do dostosowanej do moich potrzeb ochrony ubezpieczeniowej.
Uczestnicząc w spotkaniach inwestorów i prowadząc dyskusje oraz webinary na facebookowych grupach często doradzałem w zawiłej problematyce ochrony ubezpieczeniowej dotyczącej nieruchomości oraz OC działalności gospodarczej i w życiu prywatnym.
Zdałem sobie jednocześnie sprawę, że znaczna część osób inwestujących w nieruchomości traktuje ubezpieczenia “po macoszemu” – trochę jak zło konieczne, często działając intuicyjnie – na wyczucie.
Uznałem, że moje likwidacyjne i ubezpieczeniowe doświadczenia mogą skutecznie pomóc inwestorom w doborze właściwego zakresu ubezpieczenia – niezależnie od rodzajów prowadzonych przez nich inwestycji, czy to flipy, przygotowywanie gotowców inwestycyjnych, podnajem, czy tez najem na długi i krótki termin.
Dla każdej z tych grup inwestorów dobieram ubezpieczenie adekwatne do rzeczywistych potrzeb. Zależy mi aby realnie zabezpieczyć interesy inwestorów i osób trzecich (sąsiadów, najemców, wspólnoty czy spółdzielni), dbając przy tym o ograniczenie kosztów i unikanie niepotrzebnych ryzyk.
